来源：搜狐财经
搜狐经济学人月度论坛——“拐点2011？加息周期与房价走势”23日在北京召开。围绕该主题，专家、学者和业界人士展开了激烈的讨论。以下是嘉宾精彩观点：
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| 虎杰投资咨询首席分析师 张寅 |
此轮调控尚未到“最严厉”地步
张寅（虎杰投资咨询首席分析师）：您确实给了我一个非常大的难题，因为这是拿总理都没说出的东西让我回答。第一我要回答出来一个，大家不相信；或者我说出来，总理还没说明，我等于不给总理面子；我要说出来的准了，给自己面子，又给大家没面子了，这种事咱们不干。（笑）
市场的价格合理不合理？我觉得应该是这样的？比如说大家说现在的价格合理不合理？就如同很多人已经举出来了，北京房市现在萎缩到如此地步，那现在这个交易价格，比如说原来一天有一百套是一个平均数，现在只有一套，你说这个价格即使跌了50%，是市场的价格吗？不敢承认。涨了50%，认为是市场价格？在一个市场已经被速冻的情况下，极端的情况下，这个交易价格我认为那才叫不是市场价格，才不是一个非常真实的价格。
那么有没有可能我们现在就要面对这种情况？我觉得有可能一段时间会面对。我认为现在注意力可能不要放在房价这个地方。为什么呢？比如说我来之前看了一下数据，现在数据无论是环比，同比下降比较大的，北京、上海、重庆三个城市都比较明显。其他城市前一周还比较明显，现在都回升了，当然回升的幅度我们今天不谈。但是大家看一下这三城市很有意思，有两个实现房产税，有一个中国政策NO.1，最严厉的，还没有一个超过它。现在听说有16个城市已经有限购细则出来了，涉及户籍的大概14个，有两个不涉及户籍。户籍最重的是北京，这个大家不用讨论了，我觉得这个政策讨论的意义不大，我觉得咱们换一个思路去谈这个事儿。我觉得我打算从三个角度谈，第一是从宏观，第二个是中观，第三个是微观。
我先谈一下宏观，大家认为这个政策是最严厉的，我只承认50%。这个政策一般分两部分，一个叫行政政策，也就是行政。一个叫市场，我认为行政这一部分是达到历史最高的。并且我们预期还差一次，就不让涨价格了，差这么一次，那时候我们叫行政部分最后的对决。第二再谈市场的部分，所谓市场化的部分，刚才林总谈的，有利率，有信贷这些，我认为大家可能很多人不注意。我们举一个最简单的例子，离我们时间并不长，2007年，那时候我们存款利率4.14，我们目前是3，差了一个多百分点呢？也就是市场化的部分根本还没达到现在行政的一半呢？所以这是一个瘸腿的所谓最严厉。
利率低于08年水平，从市场角度讲还不是最后的对决
还是说这个宏观政策，我们刚才说所谓行政还差一次，就是我们称之为最后的对决，跟谁对决？政府跟市场对决，还差一次。而市场这一部分我们预测有三次加息，已经有一次了，还有两次，超过一次我们语言上表述叫超预期，少于也叫超预期。现在有没有人预测少于，也就是就后面这一次了？这也叫超预期吧。还有两次，它预测还有三次，这不是市场的共识，这叫超预期。我们反问一下有没有超预期？包括我们预测都是3.5，一般这技术难度不大。有没有预测今年就到4.5的？4.25有没有？不知道曹老师那边预测到哪？3.5不是难度，干这行的全会。3.75、4、4.25有没有可能？到了4.25才超过07年那个利率的高点，这是指存款，贷款也都是相应的。如果没有，是不是从市场的角度上讲还不是最后的对决？因为连08年利率水平都没达到。我没有看到一个人有这么想过，市场化的部分怎么没跟这个去对比一次呢？
第二个，再看看人民币跟07年联系，虽然08年整个人民币升值，停滞了一轮，现在是第二轮人民币升值周期，似乎没完吧。昨天没创新高，前一天创了新高了。人民币升值这是第二轮，还在往那走着呢？虽然有着倒挂，那是经济不平衡造成的，是你扭曲，没解决扭曲，这东西就是反向放大，投机也是反向放大。
我的结论是市场化部分原来没到，政策还差最后一脚，也就是说从政策的角度，房价还没形成最后的对决。刚才林总举的例子说明需求还存在，都奔着小产权房，说明很多人想买房，由于行政这一部分东西不让大家买，也就是需求还没释放干净，不管投机还是自住都还没释放干净，怎么形成这个对决？
银行贷款照样增加，降房价难度很大
我们再看看中观，去年甚至到今年1月份，前50家房产卖得多好？同时看看银行够哥们，大家研究没研究一月份中长期个人贷款那一块？再看看08年同月份的给了多少钱？你再看看现在，照样给，环比增长80%多，1月份比12月份环比不论是个人短期贷款，还是长期贷款都增加20%多，有这么多“子弹”怎么下来？这不可能下来！可以说某人阳奉阴违，就是因为各种环节不像大家想得那样，就是这样。另一个从开发商角度，大家说可能随时资金链断裂，你想信贷资金状况跟现在能一样吗？那时候是没现金，囤了一堆房子，性质完全不一样。
然后回到微观，不存在大规模的主动，现在市场上交易量如果形成速冻，想降价卖给谁？想买房人都找房票了。甚至另一堆产业链，服务机构可能要进入一个兴旺发达的过程，另外包括行政，行贿，索贿形成新的产业链，可能跟房地产没有关系，是另一部分中介开始。搞户口的人琢磨去了，那一部分人今年肯定是高增长，可能有两三倍的增长。因为不是市场化的东西，它速冻。
新房库存创八、九个月来新低
很多人没想过一个事，北京房地产库存什么情况？我指新房库存，先不说二手房库存。新房的库存我临来的时候看了一下，新房分现房和期房，期房降低到八个月以来的新低，现房是9个月以来的新低。你再看一下期房，它处于历史的低位，而不是高位，再回头看看08年那时候库存是多大？你一看就知道08年当然有压力了，都算在开发商手里。
新房不谈了，我们谈旧房，谈一下林总那一部分。但我这个角度可能跟林总不一样，我们怎么看二手房。我们看09年和2010年两年成交量巨大，比新房每日成交量至少多两倍，但是正常现在每日成交量应该是六到七倍，平均一般七八百套，新房一般到二百套。整个北京日成交量有过两千多，曾经达到过，但是想没想到做股票的人都知道，如果在一个地方进行了大的换手，是不是价格也不能下来了？
第一，经过换手以后，就抛盘的小了，其实09、2010年北京从二手房的角度来看，巨大的成交量，实际上做了一次大的换手。第二，房子就得谈区域，因为房子是不可移动的。这个林总肯定可以拿出数据，也就是说这两年，通俗的讲是不是成交在四环以里的居多？就是二手房占多少百分比？您可以告诉大家？二手房成交占所有您成交的比例？
林倩：我们有这样的统计，我现在脑海当中没有确切数字，粗估来说四环以内以链家地产来说，应该占到六到七成吧。
张寅：您回去查肯定在七成以上，绝对不可能低于50%。就意味着什么呢？实际上林总等于间接回答我们另外一个问题。四环以内房子因为经过一次换手非常难以降价，很多人没从这个角度看。我只谈北京，要石家庄可能另外一个情况，因为没有经过换手。巨大的数量，大家回去看一下。
今年房地产出现拐点概率不高
张寅：北京房地产，或者说全国房地产今年是否出现拐点，如果按时间范围内来看，我自己的判断是概率不高。我并不是说这意味着房地产不会出现拐点。但是综合来看，刚才谈了宏观、中观和微观，即使出现拐点，可能并不一定出现在今年。这个拐点它不是市场性的，而是人为的拐点，它已经出现了，也就是咱们说的所谓的政府拐点。但是市场拐点并没有出现。一般来说市场拐点应该是滞后于政府的拐点，因为我们刚才已经举例，很多人不敢涉及到利率，现在的利率没有达到那个高度，甚至连07、08年高度都没有达到。那怎么说？大家都不用讨论负利率的问题，实际上今年通胀比去年还严重，而不是比去年轻。所以你的利率水平才如此之低，我自己认为从市场化角度，加息晚了。去年10月份才启动，实际上最佳做法是去年三到四月就应该启动，市场就不会像今天这样。
还有另外一个原因。从政府的角度来讲，到今天为止还没打算让地。如果让地，就是在土地那儿直接让利。政府坚决不让利，第一轮让房地产商让利，第二轮看房地产商推着走。我同意这个观点，现在的政府就是速冻。就是让这个市场甚至凝固都可以，先停在这儿。因为我们从去年下半年做了一个模型，我们认为去年房地产开发增长曲线，与水泥增长那个地方形成非常大的背离，我们认为去年所谓房子供给，不是土地问题。应该把它严格区分开，这方面数据造假了，我们认为没有那么大的供应量。因为是背离的，跟水泥增长是背离的。大家知道水泥保存期只有三到六个月，它很难形成库存，这是这个商品属性决定的。我们还发现了销售的增长，与家具的增长形成了一个反背离。我想我说的就这么多。
我最后总结，我并不是说房地产有一天不能形成拐点，但是我回答是今年不太可能。
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