来源：搜狐财经
楼市新政密集出台后，此前持续高涨的房价出现下浮迹象。国家政策“重拳出击”是否会给楼市泡沫加以打压？4月20日，房地产开发商，房地产行业专家及房地产协会官员齐聚搜狐企业家论坛，论道中国房市走向。以下是虎杰投资咨询首席分析师张寅的观点:
虎杰投资咨询首席分析师张寅：
房地产市场不健康 总有一天泡沫将破裂
地产新政实际是对消费性需求、投资性需求的控制，重点是控制投资性需求，对消费型需求还保持着一定的空间。如果不能达到一定的市场效果，恐怕连消费性需求也要约束。任何投资性需求都是投机，有人是短线投机，有人是长线投机。通州区房价的过快上涨，就表现出一定的投机性。市场有没有泡沫？判断的标准是看一定时期内房价上涨的速度是不是两位数，如果是一位数，我不认为这里面有泡沫。两位数以上就带有泡沫色彩，或者说供需不平衡。持续性两位数增长，我不认为这个市场是健康的，总有一天泡沫会破。
就全国范围来说，不存在地产泡沫。但就个别城市而言，地产泡沫显而易见。我最大的希望是从今年开始地产调控能够“软着陆”，千万不要继续3、4月份的疯狂态势。如果疯涨的势头控制不住车，涨得越快、越高，跌宕的力量就越大，如果是平稳上涨，我觉得这个市场可持续。解决地产问题主要看政府的决心，有没有决心和行动真正解决供求矛盾。
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利率不动就不可能出现房价拐点
住建部的政策是针对房地产商的。消费者（含投资者）、房地产商、政府，这是牵动地产的三个关联方，针对消费者、地产商的政策已经都出来了。现在最大的问题就是政府什么时候在地产问题上让利。让我们做个假设，假如楼市因此在5、6月份陷入冷寂，7、8月份又开始上涨，如果这种局面出现的话，我认为惟一没有出政策的税务部门肯定要出政策。5、6月份成交量会降，房价不太可能下降。我的判断是，利率不动，房价不可能出拐点。
政府出台政策控制房地产需求的力度仍然不够
政府必须出台政策控制需求，所有的针对二套房、三套房的调控政策，都是控制需求。看一下北京的情况，北京目前期房上市的存量，是历史最低位，现房存量是两年以来最低位。这种情况下，假使没有投机性需求，仅是消费需求就可能把市场拉爆。这次出台的调控政策是在控制需求，但是力度比我想象的差，我想象的是二套房暂停，一套房首付不动。二手房交易税费大减，鼓励二手房交易，因为二手房与一手房有明显的价差。综合来看我认为，如果今年出现利率调整，存在着房价拐点的可能性。如果在5、6月份利率没有调整，7、8月份市场再度疯狂完全有可能。去年为什么那么火爆？销售面积那么大，竣工面积往下走，能不拉爆市场吗？
建议开征物业税先从小产权房下手
因为供应少，个别楼盘价格的猛涨把整个北京市的房价都折腾起来了。大家普遍预期物业税，最后出来的可能不叫物业税，我们给改良、改造了。现在大家议论最多的，已经把物业两个字去掉，叫房产税了。近一个月以来，物业税这个词汇已经被房地产税和其他名称的税种所替代。为什么出现这么多议论？公众总是一厢情愿地希望物业税直接打高房价打下去。物业税，这样一个专业话题已经泛社会化了，物业税解决不了泛社会化的问题。印度的发展水平比我们低，经济总量比我们小，印度都能物业税，我们要不要推？如何推？当然，在土地所有制这个问题上，我们的基本国情和印度存在很多不同。
物业税如果在城市化程度比较高的地方开征，并不困难。我赞成首先对小产权房征收物业税，如果不征收物业税，势必加速小产权房的扩大化。要推行真正意义上的并非改良、改造、变形的物业税，同时把土地财政、小产权房的问题一并处理。
“招拍挂”的全面推行，是近4年以来的事情，这四年发生了很多戏剧性的变化，2007年产生了一批地王，2009年产生一批地王，2008年地王很少。地王的产生和经济环境、资金环境大有关系。2007年出现了很多地王，2008年各级政府放了一马，使得2009年更加无所顾忌，政府的“底牌”一次次被市场看清。2007年产生的许多地王没有按时开工，也没有按时交款。看今年前三个月个人存款、企业存款的状况，企业非常有钱，出地王是很自然的事。最近的货币环境是紧信贷、宽货币，这种情况与形势下，“招拍挂”制度一定要改，但是关键的问题是政府并不打算让利。现在我担心紧缩地根、紧缩银根的双紧缩。依照目前的调控政策来看，可能很少产生地王了，但是能拿地的还是国企。限制房子的销售价格而去竞拍土地价格，相当一部分民营企业不敢干了，因为风险太大。
去年，保障房建设只完成了既定计划的23.8%，和前一年相比，保障房建设规模是萎缩的。地方政府在保障房建设上，确实是有很多的欠账，也有很大的责任。
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