人参与)受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房预期下降，市场进入深度博弈。芜湖新政刚一出台即被叫停，反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心。房价坚冰正在消融，开发商不断跑路。在调控依然从严的形势下，楼市“拐点”是否已经到来？限购是否该继续？搜狐财经(相关:理财证券)(相关:理财(相关:证券财经) 证券)(相关:理财(相关:证券 财经) 证券)在2012全国两会之际推出“两会观察”特别报道之——追问中国楼市拐点。
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| 全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存 |
我们把限购看得太重了。2011年8月份说限购要扩大到100个城市，而中国有660个城市，限购只是在少数城市起作用了；但是对于很多二三线城市，所谓的限购不仅没有起多大作用，我认为一线城市限购反而是二三线城市的促销令。2011年8月份以前的数据就是这个样子。很多城市所谓的限购，尤其一些省会城市，是有条件的。二环限购，需要发展三环了，正好把这个需求挤到三环外。对户籍制度的改革，外地人半年可以入户，但这种政策对楼市并不是起决定性作用的。户籍制度对上海北京两个市场，的确起了很大的作用。但是2011年下半年，尤其8月份以后，限贷令的作用比户籍制度更厉害，完全是收缩了信贷的规模，甚至8月份出台的一个定向宽松的企业和保障房的政策，也让央行和企业贪污掉了。当时我们理解新的政策就已经转向了。而且自去年7月份起，李克强副总理主抓的都是公租房，现在地方政府的反映，我觉得很是正常。
我前两天发了一条关于地产的微博是属实的。当然我不会透露是哪个企业。一个建筑类的央企承担了90%的保障房建设，也是国资委重点表扬的对象。它只做保障房和城市基础设施的建设，还有一级土地开发管网配套的建设。一级土地开发把土地整理完了，要达标必须要做很多工作，这些工作是垫资做的，一下就压了七十多个亿。今年年初的时候，我听到了这个企业全面压缩的消息，所有的建设全部停工。这种情况和08年我开始写博客时的情况是一样的。去年整个政策的基础就是建设保障房一千万套，到十一月份的时候，所谓保障房一千万套完成只是挖槽完成，并没有实际的投资。
现在的政策如果延续下去，2012年的保障房建设也会出现这种情况，很多企业也只能收缩。一旦建筑行业收缩，各种行业都要收缩。我觉得去年的中央经济工作会议已经把调控基调定下来了，有保有压，保的是保障房；而今年国务院第六次常务会议又说要保商品房，因为只有保商品房才能保保障房。那么现在的普通商品房和保障房都是要保的，就要压低投资投机性需求。如果这些都落实了，保障房一千万套不让上，今年的七百万套也上不去，五百万的竣工也实现不了，楼市只能放松了。这个放松就应该是中央政府来放松。
现在地方政府在做的，包括上海、芜湖，想放开投资性需求的可能性是没有的。所以现在地方政府，尤其江浙那一带，他的压力在于没有投资性人群的支撑。在浙沪杭这三个地区，还是投资性需求为主。在其他很多城市则是刚性需求，还有改善性需求最基础的部分。有的城市限购第三套房，这没有多大的影响。所以我一直觉得现在的政策在差异化。但是地方政府又爱挑战中央的底线，尤其挑战投机性需求的底线。我也认为，不管有没有两会，这个调早就定了，肯定不会给你放开的。现状就是这样。政策有可能会变，但前景不一样，总是有辩证的可能性。我来自一线市场，而且我一二级开发都做了，我比很多房地产的经理们做的还要宽泛一些，知道地方政府的土地财政，包括地方债到底是在干什么。就我所了解，或者在我亲身实践的项目里面，我们都认为土地的价格下不去。
04年土地招标政策之后，我们就开始转向了，因为这是市场的转向。因为在一线城市我拿不到地，SOHO中国也拿不到地，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)任志强(任志强新闻,任志强说吧)(任志强新闻,任志强说吧)都拿不到地，就是这样一个市场。北京和上海，你弄去吧，这些公司你怎么杀他，杀不死他，他往二三线去了。几十亿的开发商已经不在这儿做了，大部分转到乡镇了。现在乡镇市场还有大量的空间，中国就是这样发展的极度不平衡。石家庄和北京上海比落后五年，你再往西部走，可能还有落后二十年的。房企就是自然的随着市场的转向而转向。如果在北京就二百块地，聚了五千多家企业，我肯定上二线做。
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