长跑者旭辉：一个中国民营房企的成长样本

　　“我们一直按照自己一直以来的节奏在跑。上市对我们来说，不是终点，而是插上翅膀，让我们能跑得更快更远，让我们离永续经营的目标能更近一步。”

　　记者｜金 姬

　　清晨6点，才睡了5个多小时的林中准时起床。10分钟后，小区的绿化道上，林中开始每日5公里的慢跑

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　　20年前，邓小平的南方讲话改变了一个国家的命运走向。这一年，24岁的林中在厦门创办了“永升物业服务公司”，经过2000年的“迁都”上海，2006年的股份改革，2012年的赴港上市，44岁的林中如今掌管着年销售额近百亿、中国排名前50强的大型房地产企业“旭辉”。

　　这是一家异常低调的企业，当《新民周刊》记者第一次聚焦这家企业20年的跌宕起伏的发展历程时，发现旭辉的成长史可谓是中国民营房地产企业的典型样本。

　　稳健发展、永续经营，旭日初升，一个长跑者旭辉的形象日渐清晰。

　　厦门创业：触角灵敏、志在千里

　　1992年，东方风来满眼春。春风拂过大江南北，正在胎动的中国房地产市场，迅速掀起了第一波投资热潮。如今许多知名的民营房地产企业，如万科、万通和富力等，差不多都是在这一时期破土而出的。

　　热气灼人。刚从厦门大学毕业不久却已在厦门深汇房地产开发公司干得有声有色的房地产销售经理林中，再也坐不住了。他想要自立门户。

　　林中拿出自己的不多的积蓄，又东拼西凑借了些资金，注册了属于自己的第一家公司——永升物业代理有限公司。在当时，很多人还不理解什么是物业代理，林中也是凭着自己的经验慢慢摸索。

　　千里之行，始于足下。

　　当时还在上高中的林中幼弟、旭辉集团总裁林峰回忆说，那会儿的大哥的公司没有几个员工，当了老板的林中每天也是亲自上阵，每天骑自行车、坐公交，很多时候就靠两条腿去跑市场。

　　腿勤的林中还有脑勤、口勤之长，令永升得以很快从杂乱无章的市场信息中发现机会，并且抓住它。当时，一位台湾商人来厦门投资的德辉花园建成后一直卖得不利索，但盘子放到中介永升手中后，却迅速红火起来。由是，永升在厦门房地产界声名鹊起。

　　这是马拉松的重要一步——永升获得第一桶金，实现“从零到一”的突破。

　　如果换了别人，也许就沿着这个方向继续跑下去了。但是永升选择了第一次变道——成为开发商！

　　为什么？

　　“他对房地产业有着独到的见解，看得比我们都远，并且胸怀大志，不满足于现状。”永升合伙人之一、林中的大学同学赖兆波回忆说。

　　1994年，不满足于“为他人作嫁衣”的林中，带着二弟林伟创办了厦门永升旭日置业公司，从中介进阶为开发商，成为房地产产业链的上位者。公司定位于主流，服务刚需人群，一句“好房子、一辈子”的广告词令鹭岛的阿伯阿婆们念叨不已。

　　尽管生意蒸蒸日上，在房地产销售生涯中磨炼出敏锐触角的林中似乎嗅到了什么。“当时房地产太热了，比如在海南，有的买地人甚至要在退潮之后才能看到自己所买的地块，当时我就感觉到有点不大对劲。”

　　果不其然，国家第一轮宏观调控的序幕很快拉开，强有力的调控措施迅速清洗了各地的房地产泡沫，海南楼市更是陷入雪崩，厦门房价也遭腰斩。

　　幸运的是，销售出身的林中养成了“现金为王”的优良习惯，在风暴来临之前完成了去化（即销售）。“再晚三个月的话，我们也会破产。”

　　看似偶然的一次成功，确立了林中“不捂盘、高周转、高去化”的经营策略，在林中和旭辉随后的日子里，一直秉承这一原则，使他顺利度过一次又一次的调控。这一经营风格得以沿袭，给后来的旭辉集团打上了一个精神烙印。

　　长跑者的优秀基因，就此生根发芽。

　　“迁都”上海：抢战高地、顺势而为

　　从第一次行业洗牌的低谷中跑出来后，永升旭日的收入和业绩曲线一路向北。

　　伴随上世纪90年代整个中国房地产市场的“野蛮生长”，到了世纪尾声，永升旭日已是厦门的纳税大户，在厦门房地产界坐上前三把交椅。

　　上世纪90年代末，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》，指明了房地产全面市场化的大方向。到了2000年，福利分房已是寿终正寝，计划和分配时代长期积聚的需求喷薄而出。

　　一边是政策在引导鼓励，一边是资本市场大门洞开，在厦门房地产市场游弋了近十年之久的林中很快意识到，“水深才能养大鱼”，虽然在厦门也可以做得有声有色，但如果要进入房地产开发的第一方阵，必须要抢占高地、布局全国市场。之所以萌生这样的念头，是因为走出后“受到刺激”。

　　林中回忆说，有一次他到上海参观，看到一些开发商朋友的公司规模和他差不多，可是三四年之后，这些企业已经成倍增长了，“几年工夫就差了一个量级”。在分析了自身条件、市场规模、政策环境等因素后，他得出一个结论：得到北京上海去，得到中国房地产市场的高地去！

　　“如果我们在二三线城市安逸惯了，以后要再由下往上就是逆水行舟。” 林中对《新民周刊》如此解释他当时的考虑。是年，他分别去了中国的政治中心和经济中心，经过一番深入考察，林中选择了商业文明程度较高的上海。

　　永升旭日遂挥师北上，“定都”上海，林中开始了二次创业之路。

　　旭辉集团的官网把公司的生日定格在2000年8月15日。那一天，上海永升置业有限责任公司在沪成立，业务覆盖上海、北京、福州和厦门。

　　转战上海滩首战便是硬仗：开发当时还被视为“穷乡僻壤”的普陀区桃浦镇的一块地，建住宅。时逢中国房地产市场驶入快车道的起点期，尽管房价上涨并不快，自住型购房消费却渐成主流。顺势而为的永汇新苑项目大获成功，不仅让永升旭日在上海站稳了脚跟，还荣获“上海市桃浦镇人民政府2002年度百万元纳税户”称号。

　　2004年11月，上海永升旭日置业有限公司正式更名为旭辉集团有限公司。

　　自此以后，旭辉集团开始全面发力，在上海先后投资开发了依云湾、新构想和世纪广场……时机也拿捏得恰到好处——2003年中起，中国部分地区的房地产市场出现过热，国家开始又一轮宏观调控，旭辉正是踩着行情的低点拿地。

　　一直控制着长跑者旭辉步速节奏的神经中枢——林中的战略眼光便在这一轮又一轮的调控过程中，得到一次又一次的展现。

　　“我们每次都尽量在调控过后多拿地，那时候地价相对便宜，拿到地后，便迅速开发、建设、销售然后又回笼，遵循不捂盘、高周转、高去化的原则，因为你不知道下一轮调控什么时候会来。”

　　就这样，跟着中国房地产市场驶入快车道，踩着国家宏观调控的节奏，林中带着旭辉越跑越远，不但从厦门跑到了上海，还从上海跑向了全国。

　　善控节奏者，才能跑完马拉松。

　　企业改制：脱胎换骨、逆势生长

　　关于房地产企业未来的竞争态势，林中有一个“马拉松理论”在公司内广为流传。

　　2006年他就指出，随着国有房企的规模越来越大、外资大鳄的逐步进入以及上市房企的资源配置优势逐步显现，将来房地产市场上将出现“途中跑”变局，不出十年，全国几万家房企就会分出第一方阵、第二方阵、第三方阵。而有资格进入第一方阵的，只可能是国有房企、外资房企和上市房企。

　　“我一直认为，做企业就像是跑马拉松，‘途中跑’是非常重要的一环，能否实现‘弯道超车’主要就靠这一阶段。这个阶段我们主要就做两件事，一是通过改制破除管理上的瓶颈，二是通过全国化的初步布局，把骨架做大。不这样做，就跑不进第一方阵。回过头来看，这是我们非常重要的一个转折点。”林中对于改制与全国化布局的意义给予了高度评价。

　　“那时候我们想得比较远的就是如何快速增长和如何平衡、分散风险。有两条路，一是先做大做强本区域，获得更多资金之后再去扩张，但是我们走了一条现在看来是先苦后甜的路，那就是首先完成全国化。”林中向《新民周刊》进一步解释他的战略意图。

　　2007年，旭辉保持在一线城市深耕的同时，进军苏州、嘉兴、重庆、长沙和合肥等二三线城市，开始布局全国，“3+X”格局浮出水面。“3”是以上海为中心的长三角区域、以北京为中心的环渤海区域，以重庆、长沙为中心的中西部区域；“X”则是指上述三个区域中有较大经济发展潜力的城市。

　　“为什么旭辉后来能进入高速成长期？和我们完成了全国化布局有关。我们在长三角、环渤海湾和中西部13个经济重镇落子，就有了一定的战略纵深，可以形成‘东方不亮西方亮’的战略布局。”

　　同年，旭辉集团启动改制，公司正式更名为旭辉集团股份有限公司，成立了股东大会、董事会和监事会，并建立了“两级架构、三级管控”的管理模式，即：集团总部——地区事业部——城市公司。一套完善的现代管理体系开始逐步建立，一个高素质的职业经理人团队也在彼时开始打造。

　　完成改制、具备现代企业治理结构的旭辉，很快便经受了一场严峻的考验。2008年，金融海啸席卷全球，脱胎换骨后的旭辉却逆势生长。

　　2008年8月，旭辉的依云湾一期成为上海楼市当月销量冠军；2009年，旭辉又在北京、上海和苏州拿了8块地。其在上海房地产开发企业50强的排行榜名次也从第43位一举跃升至第15位。

　　据悉，2011年，旭辉集团合约销售65亿元人民币。截至2012年6月底，旭辉在中国拥有42个物业项目，覆盖11个城市，主要分布在长三角、环渤海及中西部，跻身“2012年中国房地产开发企业500强”（第42名）。

　　持续稳健的长跑者，获得了市场认可。

　　三次创业：破茧成蝶、志在永续

　　战略转型令长跑者血脉更畅通，筋骨更强健。今年年初的旭辉年会上，林中便充满信心地对全体员工表示，要借助资本市场实现第三次创业，从而达成“弯道超车的既定目标”。

　　目前，旭辉已经通过港交所聆讯。对于为何选择赴港上市，林中认为可以用“水到渠成”来概括动因，“经过这么多年的深耕细作，旭辉获得了较高的市场认可度，但如果想做一个基业长青的房地产企业，资本方面的助力势不可少。”

　　旭辉集团管理层对外表示：“我们一直按照自己一直以来的节奏在跑。上市对我们来说，不是终点，而是插上翅膀，让我们能跑得更快更远，让我们离永续经营的目标能更近一步。”

　　林峰介绍说，“以前我们做计划是顺推，现在则采取逆推，以终为始，着眼于未来3年的盈利目标，以此来安排公司的发展计划；同时，在决策的目标和方向选择上更加清晰了。”

　　诚然，于林中而言，从商如同一场马拉松，20年的时间并不算短。但对于一家志在永续经营的民营房地产企业而言，旭辉的路，还很长。

　　远方，一轮旭日升起，熠熠生辉，照射出长跑者坚定前行的身影……