上海易居房地产研究院6月17日发布了《5月份一线城市楼市报告》。报告指出，5月份，一线楼市成交没有预期的好。从成交量、库存、库存去化周期等指标来看，包括一二手住宅、商办物业，基本上都印证了市场降温的态势。在全国部分城市出现降温的情况下，一线城市看跌情绪也开始加重。另外，目前房贷利率没有完全放松，房企让利促销力度也不大，所以购房者将依然选择观望入市的策略。
易居研究员严跃进表示，一线城市看跌情绪在未来几个月内难以驱散，进而会影响各类物业的成交。但另一方面，一线城市房企在价格上还不会出现明显的松动。目前很多房企在楼盘销售过程中，价格不会明降，而是采取周末促销等暗降的做法来蓄客。预计未来几个月，各类物业库存和去化周期会继续增加，房企优惠力度也会加大。
一、商品住宅
1、新建商品住宅供求矛盾加大
5月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为393万平方米，成交面积为210万平方米，呈现出供大于求的市场关系。相比4月份，5月份一线城市新增供应量有所上升，而成交量有所回落。观望情绪渐浓，住宅供求矛盾加剧。
2、成交均价出现环比上涨
5月份，一线城市新建商品住宅成交均价为23072元/平方米，环比增长3.7%，同比增长10.6%。5月份成交均价比4月份上涨了829元/平方米。显然，5月份市场成交没有预期的反弹，但房企并没有明显的价格松动。
5月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为26436、27651、16457和25141元/平方米。环比增幅分别为1.6%、6.6%、14.4%和1.5%，同比增幅分别为10.1%、17.9%、21.1%和10.2%。无论从环比还是同比看，一线4个城市房价均出现了上涨，其中以上海和广州涨势最明显。
3、库存和存销比继续增加
5月份，一线城市新建商品住宅库存量为3215万平方米，环比增长6.0%，同比增长20.3%。在供大于求的情况下，一线城市库存继续增加。
5月份，一线城市新建商品住宅存销比为14.0，相比4月份12.1的数值出现了明显的增长。自2013年3月份以来，该存销比就步入了缓慢攀升的通道。但今年以来，上升的节奏明显加快。
5月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为949、1080、859和328万平方米。环比增幅分别为9.8%、4.2%、8.0%和-2.8%，同比增幅分别为23.5%、12.5%、30.2%和14.7%。从同比看，北京和广州的库存增加较明显。
5月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为14.1、14.7、13.5和13.1。4个一线城市存销比走势趋同，相比4月份均出现了上涨。
4、存量商品住宅成交持续下滑
5月份，一线城市存量商品住宅（二手房）成交面积为281万平方米，环比减少10.1%，同比减少10.8%。近期买家观望情绪逐渐增强，看房爽约现象比较多，进而导致二手房市场成交持续下滑。
二、商业营业用房
1、供求矛盾略有缓和
5月份，一线城市商业营业用房供应面积为38万平方米，成交面积为26万平方米，呈现出供大于求的市场关系。5月份房企推盘节奏略有放缓，但市场成交却出现上升，这使得供求矛盾略有缓和。
2、成交均价为近14个月的最低水平
5月份，一线城市商业营业用房成交均价为21678元/平方米，环比减少8.8%，同比减少23.9%。2月份以来，该类物业成交均价保持明显的上升态势，但5月份出现了较大幅度的降价，这也是自2013年4月份以来的最低水平。
3、库存量和存销比继续增长
5月份，4个一线城市商业营业用房库存面积为1318万平方米，环比增长11.2%，同比增长1.4%。自2012年以来，该库存基本表现出稳步攀升的态势。5月份市场表现了供大于求的特征，导致库存量继续增加。
5月份，4个一线城市商业营业用房存销比为43.4。相比4月40.8的数值，表现出明显的上升幅度。这也说明一线城市商业营业用房库存的去化状况在恶化。
三、办公用房
1、供求矛盾略有缓和
5月份，一线城市办公用房供应面积为30万平方米，成交面积为39万平方米。5月份办公用房的供应节奏放缓，而成交量出现了小幅上升，这对于库存去化显然是有利的。
2、成交均价出现较大幅度上涨
5月份，一线城市办公用房成交均价为32906元/平方米，环比增长6.9%，同比增长36.4%。自2013年12月份以来，该成交均价就呈现出下滑的态势。而4-5月价格反弹力度比较大，5月份价格更是创下历史新高。
3、库存量略有下滑
5月份，4个一线城市办公用房库存为947万平方米，环比减少1.8%，同比增长20.2%。在供小于求的态势下，库存量小幅上涨态势暂时受到抑制。
5月份，4个一线城市办公用房存销比为25.1，相比4月23.9的数值继续增长。当然，相比商业营业用房，办公用房库存去化压力小一些。
四、一线城市看跌情绪加重
5月份，一线楼市成交没有预期的好。从成交量、库存、库存去化周期等指标来看，包括一二手住宅、商办物业，基本上都印证了市场降温的态势。在全国部分城市出现降温的情况下，一线城市看跌情绪也开始加重。另外，目前房贷利率没有完全放松，房企让利促销力度也不大，所以购房者将依然选择观望入市的策略。
可以预计，一线城市看跌情绪在未来几个月内难以驱散，进而会影响各类物业的成交。但另一方面，一线城市房企在价格上还不会出现明显的松动。目前很多房企在楼盘销售过程中，价格不会明降，而是采取周末促销等暗降的做法来蓄客。预计未来几个月，各类物业库存和去化周期会继续增加，房企优惠力度也会加大。
上海易居房地产研究院 研究员 严跃进
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