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■本报记者 彭朋 林凡 实习记者 毛菲 上海报道
在备受房价上涨过快的责难声中，为调控发展过快的房地产市场，上海市政府使出了又一新招：土地限价招投标；出价太高者将出局。
众多竞标者显然难以适应，在本月9日结束的上海一场土地招投标交易中，44块土地公开招标，有2块异常终止，11块流标，流标土地接近1／3；有备而来的和记黄浦、凯德置地等地产巨头均颗粒无收。这是自宏观调控以来上海首次举行土地招投标，是今年以来的首次住宅用地公开招投标，也是上海政府首次采用“最高限价”的做法。
“上周招标工作结束后专家碰头开会讨论时，大家都认为这个新规则还需要不断摸索，进一步修改完善。”上海市房地经济学会副会长、上海财经大学教授印堃华12月15日对本报记者表示。
“最高限价”规则
在这次土地招投标中，“土地新政”的核心内容是最高限价的确定。据上海崇明县房地局土地批租办有关人士介绍，推出一个地块前，各区先请专业评估机构评估后报价，然后由市房地局确定一个底价，再根据地块的地段、供需情况、项目内容等综合因素确定底价之上的浮动比例，形成最高限价。底价和最高限价之间形成“有效区间价”，高于或低于这一区间价者全部“出局”，在此区间价内，价高者优先。
参与招投标的企业金地集团陈婕介绍说：“政府最低底价是不公开的，竞标者需要通过自己的判断来评估相应地块价格，并拿出自己的竞标价。”
此外，“在竞标前，政府会通过发标书，进行第一轮的资格筛选，主要根据企业总资产和总开发量选出参与第二轮竞标的企业。” 凯德置地中国公关部经理李琤洁告诉记者。
新的规则让开发商们有些无所适从，更有人认为这像是一场碰运气的“猜谜会”。
对于宝山罗店地块志在必得的顺驰集团，为了获得这一地块，共推出了三套竞标方案。“为了防止流标，多做几套方案，联合旗下多家项目公司去竞标，这是不得已而为之。”顺驰集团高层管理人员李先生告诉记者。采取同样做法的还有中海等公司。而就因为不适应规则，出价过高，包括凯德置地、中海、中信泰富在内的18家投标企业，都在竞标浦东唐镇地块时纷纷落马，无一如愿。此地块政府底价3．4亿多元，而众多开发商出价从4亿到7亿不等，最高者出到了7．8亿元的“天价”。
“强遏地价，这恐怕真的只能是一种形式而已。”参与此次投标的和记黄埔研究员称，市场真正的主宰应该是购买力，限制地价并不能对房价走势起决定性作用，相反，这一措施只是将政府应得的利益转让给了开发商，让其拥有了更大的利润空间。
而上海第一财经独立观察员、学者余南平则认为，上海至今为止还实行的土地招投标在操作过程中存在暗箱操作的可能性，上海的土地市场到目前为止还是不透明的。
新政面临调整
上海财经大学教授印堃华认为，最新一轮土地招标出现的问题是，位于市中心的几个地块流标，不是价位不到，而且出价过高。印堃华还表示，本次招投标中流标的地块，可能将再次进行招投标，而招标政策也将进行调整。
上海市房屋土地资源管理局有关官员表示，关于具体的调整方案，需要通过专家委员会的人商讨之后才能确定细节。可能的变动在于评估体系上会更加合理。但有一点可以肯定，这一新的招标体系将日趋完善。所以再次招标时，更多可能在规划方案等技术指标上有所偏重，方案最优者可能得分会更高。
其实，自2003年7月上海市经营性用地全部采用公开招标的方式出让以来，上海的招投标体系一直在不断变化、不断改进之中。当时，针对开发商最为不满的全市招标规则不统一问题，上海政府一再表示，将尽快同意全市的评分标准，其中价格分将统一采取中间价者得。即取全部投标企业出价的平均数，中间价者为满分，离中间价越远得分越低。为此，上海建立了全市统一的招标委员会，招标评委在委员会中抽取。
上海市房地局政策法规处一官员对记者说：“现在研究最多的就是招标的评分标准，这也是发展商呼声最高的。全市招标评分标准统一是必然的。”此前，因为各区行政干预的存在，各区为了维护区内的地产开发商，会有些不一样的取向。
而在上述一周前召开的专家研讨会上，印堃华提出了自己的看法：高档房用地和中低价房用地应该分开，“对于高级住宅区、写字楼与商业楼宇等高档房和商用地，应该采取拍卖方式，价高者得。而对中低档商品房用地价格要控制。政府可以采取‘明贴’的政策，即将高级楼盘的利润转移到中低楼盘，给开发商以低价，控制其利润，从而达到降低中低楼盘价位的目的，让上海市的中低收入者也买得起房。对于收入太低，实在买不起房子的居民，可以实行‘租屋’政策。”
（ 责任编辑：铭心 ）
