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本报记者丁小莺发自上海
越来越多中小规模的开发商正在走出上海。他们或者主动出击寻找机会，或者拿不到地，被迫出去寻找生存空间。多数企业选择外地二三线城市运作项目，尤其长三角区域、东北、沿长江中上游方向的腹地城市，企业选择项目的最多。
在上海的中小开发商向外发展，根本的原因有两个，一是僧多粥少。据业内人士估计，目前上海聚集的大小开发商已达到4000多家。但土地的供应是有限的，尤其是宏观调控以来，土地比以前更加稀缺。二是在这个巨头云集、竞争激烈的市场，中小开发商的生存空间受到了来自各方面力量的挤压。上海是中国房地产业的群雄必争之地，外资企业、外地巨头纷纷进入，本土的巨大市场也培养了数家超大规模的开发商。在上海与大鳄们抢食，竞争成本已相当高，而进入房地产业发展相对滞后的城市，中小开发商更容易获得竞争优势。
走出去的几种心态
走出去的企业中，有的把外地市场作为发展重心，在上海基本没有项目；有的内外观望，既在外地城市试探新的机会，同时不愿放弃上海市场。
据搜房专业人士介绍，前一类企业中，欣源集团是典型的例子。这是一家上海本土开发商，去年接了昆山的项目，最近又刚接下无锡的项目，这两个月还一直在苏州考察看地，而在上海，它这两年一直都没有项目。另一个例子是西北盛唐。它在上海做了一个别墅项目，走高端路线，之后没有再拿地，前两年进入武汉，今年在当地动工了一个商业项目。
在上海没有项目的企业，大概有两种原因，一是拿不到项目，二是拿不到合适的项目。一家目前在上海没有项目的企业表示，上海虽然出让的土地少，但不能说没有机会拿地，因为在上海有一定开发量、有资质，有些楼盘还得过奖，他想拿地并不很困难。但有时盘子太大，资金投入太大，企业“吃”不下，他还是选择放弃。其他企业并不都这么幸运，拿不到地、带有怨气出去的企业也不少。
内外兼顾的企业也相当多。如恒和置业，因为开发泰晤士小镇项目，它在上海获得了一定的知名度。目前，它同时在上海和外地很多城市寻找机会。它的一位高层表示，外地城市发展比上海慢一两拍，企业应该伸出触角去试探一下机会，但把主要精力放在外面是不明智的。毕竟上海是中国房地产最好的地方，市场相对成熟，培养出了更多的消费者阶层，利润更高。另一家由大型国企改制而来的开发商，是房地产开发市场的刚刚进入者。尽管进入得比较晚，市场主体已非常多，竞争相当激烈，但它似乎充满信心，目前正在对上海和不少外地城市进行考察。它的一位高层说：“虽然企业很多，但每家都有自己的办法，都会有属于自己的天空。”
外面的世界
不少企业对自己在外面的项目讳莫如深，不愿多谈。一位房产咨询业人士说，开发商的这种态度完全可以理解，因为开发商和当地政府往往非常微妙，企业处理这种关系都是谨小慎微。房产投资规模多在亿元以上，一个亿还是相当小的项目，但一招不慎可能就丢了。
是否进入一个外地城市，当地政府的因素是开发商首先考量的。一位在山东淄博、四川攀枝花、海南都有项目的开发商说，做房地产考虑三个因素：地段、地价及和当地政府的关系。最后一个因素最重要。如果和当地没有良好关系，再好的地段，再低的价格，他也不做。因为拿到地后，项目要顺利运作，在上海需要盖50多个图章，这还是简化了的，本来要120多个，而外地很多城市简化程度还没上海高。两三年前，外地城市来上海进行房地产招商的很多，主要是一些旧城改造项目。但进入以后，可能进展并不如预期那么顺利。有一次，他碰到这样的情况，“刚去的时候什么都答应，但办事时各个部门都会卡你，卡很长时间。一个周期为一两年的项目做了三四年，回报率就大大降低。”
另一位开发商俞先生也提出，在外地市场可能碰到的最大困难，是当地土政策的障碍。他的建议是，在进入一个城市前，与当地政府进行沟通，了解它对城市远景、规划的想法，了解当地官员重视哪些领域的发展，是至关重要的。不做这些了解，就不应该轻率进入。
这两位开发商都表示，上海企业在外地市场总体上做得不错。利好因素包括：在二三线城市，当地政府比较看好上海房地产开发企业，希望引进新的更先进的理念；上海开发商提供的产品，在功能性、实用性、绿化、物业管理等方面水平相当高，比较容易获得外地消费者欢迎；在资金实力、运作经验上，上海开发商也比多数当地开发商有竞争力。但毕竟，上海的房价涨幅最大，利润是最丰厚的，二三线城市消费者购买力有限，利润回报小一些。俞先生说：“在上海能够拿到地，仍是上上之选。”
中小开发商如何突围
今年，有不少中小规模的开发商已从这个行业退出，转向其他领域。退出企业的数量有多少，提出这一点的几位开发商都表示没办法估计，但都认为今年“相当多”。例如，上海红河谷置业有限公司，电话号码没变，一公司职员在电话中称：“我们不做房地产了，名字也改了。”在上海拿不到土地的开发商，经过一年的等待，如果有更好的投资方向就会转行，或者选择外地发展，不可能一直休息等待机会。
一些开发商虽没有转行，但也有这样的心理预期：在几年后转行，他们已开始考虑或进行其他投资。例如，上海建桥集团的主业是房产，但它现在一共有16家子公司，已涉足文化、园林、装饰、旅游、贸易、运输等诸多领域。它的董事长周星增还在考虑其他投资。周的想法是：大部分开发商，包括他自己，在几年后将必须从房地产业退出来。这个行业的利润太高了，大家都来追逐这个行业，行业已经太热了，现在的情况是利润在降低，但大部分人还不愿舍弃。但经过几年的竞争后，“做精的企业将留下来，例如万科。但我们想做精也不容易，没办法跟万科拼实力，进入时间也晚，退出是必然的。”周星增的判断是，洗牌将在大概两三年后来临，到时候会有一大批房地产企业退出市场。
中小开发商未来必然面临出局吗？它们将如何突围？我们拭目以待。
（ 责任编辑：飞舞 ）
