发送GP到6666 随时随地查行情
上海两年来楼价上升得快，引起很多不同的看法与争议，而最近该市的政府又推出一项前所未闻的怪政策，吵得更热闹了。这怪政策是：为了约束楼价，土地限价招标，出价太高会出局！经济理论说：执到黄金时价卖，土地的来价多少不会影响楼价，而后者由楼宇的供求决定，与政府的指导性地价无关——除非政府答应无限地以该价供应相近的土地。
话虽如此，我没有搞清楚上海土地的「最高限价」规则。颇为复杂，而自己没有深入理解，写文章要避免精确地错。放在眼前的问题，是上海的楼价升幅使当局担心：泡沫之说流行也。两年前我说上海的楼价会上升，不容易下降。我很少对楼市或股市作这样的推断，因为听我说而赚了钱的不分给我，输了的会在背后把我骂的厉害。我不会那样傻，无端端自讨苦吃。
但两年前我那样说，是上海当时大幅地减少了土地建筑的容积率，记得是商业用地由八倍减至四倍，住宅用地由三点三倍减至二点五倍。这容积率的减幅有没有改变我没有跟进。减容积率是减少了将来的楼宇供应，上海的减幅相当大，楼价的升幅比我意料的来得慢，也来得小。这样说，因为我研究过一个类同的例子：香港一九六三年公布的减少土地建筑plot ratio（今天国内称为容积率），减得比上海两年前减的少很多，但当年香港的地价上升得非常快。有一点重要的不同：香港的新容积率是六三年公布，说明六五年才施行，有年多两年时间给地产商炒得天翻地覆，后来炒到银行挤提，楼价一泻千里。跟着六七暴动，楼价跌到近于零。上海即布即行，比香港高明得多了。
不说以往了，说现在，上海楼价是否偏高呢？是泡沫吗？是否还要上升呢？不敢说，只能提出一些观察给读者考虑。
（一）香港目前的楼价还比上海的高出三四倍，不容易比较，因为香港政府控制土地供应比上海紧得多。
（二）不能说土地供应「无限」，楼价不会上升。很多美国城市的郊区，土地供应多得很，但地点与交通对楼价的影响很大。
（三）可能最重要的启示，是今天上海的楼价，与美国三藩市一带（Bay area）很接近。上海一带的人口密度高很多倍，而工业发展也远为密集。另一方面，上海的物价与工资低不少，所以楼宇的相对价格是高于三藩市一带的。
（四）移居上海的人口上升得快，但国内很多城市也有急速的人口增长。主要的分别，是来自台湾及外国的新客上海最多。这些外来客需求的主要是质量较高的楼宇。上海的楼价升幅是偏于质量较高的。
（五）深圳的楼价升幅小（今天只有十五年前的半价）。奇怪，广州的楼价一般比深圳的低。上海的优质公寓，楼价大约比深圳的高一倍，这不奇，但近郊的花园洋房上海却比深圳低相当多，有点怪。如果你一定要胡乱下注，毫无讯息地乱买一通，那么深圳要买公寓，上海要到近郊买洋房。
（六）到今天我还摸不准，先进的通讯科技会对城市（与楼价）的发展有怎样的影响。传真、计算机通讯等，对城市的地区楼价应该是有影响的。这几年上海不同地区的楼价变动有很不相同的图案，深圳、广州、杭州等也如是。转来转去，忽东忽西，猜不中就买错马。我对传统的城市发展有研究，但今天是不管用了。奇怪还没有听到有人研究通讯科技对城市发展的影响。
（ 责任编辑：周克成 ）
