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本报记者胡正荣发自深圳
制定房价涨幅指标的依据是，2005年的通货膨胀率在4%左右，GDP的增长速度接近9%，政府控制房价的目的是保证社会经济的协调发展，所以房价一定要低于GDP实际的增长速度。另外，房价上涨幅度应接近物价指数
2004年关于房地产市场是否存在泡沫的争论，一直未停歇，引起了广泛的关注。所有的焦点集中在房价这根敏感神经上。
中国统计信息网公布的数据表明，2004年全国房屋销售价格比上年上涨9.7%。根据深圳市网上预售合同备案统计，2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/平方米，与2003年相比上涨了5.28%，也是近几年的最高涨幅。
近日，深圳市统计局发布统计数据称，2005年深圳房价上涨幅度将为5%。
较之全国房屋销售价格的上涨幅度，深圳楼市显得更为理性从容。楼市稳步发展
经过了20多年的发展，深圳这座移民城市的人口流动趋于稳定，住房消费也向改善型过渡。
据世联地产研究中心数据统计资料显示，深圳二次及二次以上置业的比率为53%，首次置业比率为47%，2004年，以改善居住条件为目的的消费群体，首次超过了初次买房置业的群体，促进房地产需求的不断上升和价格的上涨。
2004年，深圳GDP指标在全国排名第四，人均收入走在前列。深圳也因此较早地进入了个人的投资性消费阶段。由于毗邻香港，特别是实行CEPA后，港人在深圳置业明显增多。
深圳大学经济学院教授陶一桃认为，从根本上来说，收入水平决定住房消费。港人在深圳购房的条件基本就绪。因此，无论从收入水平和消费之间的联系，还是从目前房地产市场需求的变化来说，深圳房地产市场发展已开始趋于稳定。
在分析深圳房价增长幅度趋于缓和时，陶一桃认为，个人收入大幅度提升过程中，总需要有一个投资性消费阶段，即买房买车的人逐步增多。这种需求带动了整个房地产市场价格的走高。深圳已经经过了这样的阶段，正进入一个稳定的时期。特区外房价涨势明显
据深圳房地产研究所2004年深圳全市五区的房价统计显示，除福田区由于豪宅项目减少，住宅销售价格比2003年下降5.4％外，其他各区住宅价格均有所上涨。其中，罗湖区、南山区分别比2003年上涨3.23％、2.04％；而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别比2003年上涨11.09％和19.64％。
深圳房地产研究所王锋博士分析，自2003年底以来，随着深圳市政府加快特区外城市化进程系列政策的出台、地铁等基础设施建设的整体加快，特区内的土地资源日益减少，特区外房地产市场明显活跃，一些具有良好品牌的房地产开发商也开始转向特区外项目的开发，提升了特区外楼盘的档次和影响力，从而推动了特区外房价的上涨。
尽管特区外房价涨势明显，但是深圳整个楼市的房价涨势却并不大。中国社科院金融研究所尹中立博士对房价的统计程序曾做过专门研究，他分析，因为房地产价格上涨指数的统计方法，公布的数据并不指所有楼盘的平均涨幅，而是指每年新增加的楼盘价格和去年新增加楼盘的比较。他举例解释，北京2003年房价与2002年相比，出现下降情况，这是因为2003年在北京五环线外建设了两个非常大的住宅区。由于统计权重增加，那里的房价便宜，所以统计数据显示房价下跌，但真实价格并未下跌，这是统计程序上的一种误差。尽管这种情况已经引起相关部门的重视，但在短期内还难以改变。今年房价小幅上扬
王锋表示，今年深圳新建商品房的价格尽管有可能上升，但涨幅不会过大。
从目前的情况看，深圳在2004年全面启动的城中村改造项目，将有望起到平抑部分市场需求的作用。在市场形势较好的局面下，部分企业手中的存量土地也将被吸引入市。
“从深圳房地产市场总体情况来看，房价涨幅控制在5%不是大问题，”他说，“只有增加供给才能保证价格的平稳。”
有关人士表示，制定房价涨幅指标的依据是，2005年的通货膨胀率在4%左右，GDP的增长速度接近9%，政府控制房价的目的是保证社会经济的协调发展，所以房价一定要低于GDP实际的增长速度。另外，房价上涨幅度应接近物价指数。
陶一桃认为，由于房价的评估体系主要由人们收入水平、一般物价水平和通货膨胀率等多种因素组合进行考量。如果物价水平上涨，将产生两个后果：一方面，工资水平不涨，物价涨，这意味着人们实际收入的减少。在实际收入减少后，人们未必愿意拿钱出来消费；另一方面，如果通货膨胀率较高的话，人们就会买房，因为不动产的价格会上升。
“深圳经济近年来增长平稳。2005年商品房价格仍将保持小幅增长，不会有太大的波动。”陶一桃说。
（ 责任编辑：谢剑 ）
