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上篇：老公房价格借地段飙升
卢湾区马当路上有三幢老公房。
此三幢房屋上世纪九十年代初期建成，其中有一部分的房屋是为了配合当时的市政改造工程，其住户是当地的拆迁户；除了配合拆迁的这部分房屋之外，其他的是一些单位分配的房屋。
这三栋老公房在当时看来档次是一流的。三幢房屋分别高25层、27层、27层，每栋两部电梯。每层有9户人家，房型齐全，从一室户到一室一厅，二室户、二室一厅、三室一厅都有，面积从30平方米到80平方米。朝向方面朝南，朝西、朝东也平分秋色。虽然对于现在来说，房型和朝向已经有些落后，但在当时无疑是比较先进也比较好的住房。
随着上海房地产市场的开放和发展，这三栋老公房也经历了一系列的变革。当新天地成为了上海的新地标后，马当路也变成繁华地段的标志。不管是马当路、兴业路口的锦麟天地，还是马当路、自忠路口的华府天地，或是马当路、太平桥附近的翠湖天地，每一个都是上海目前顶级豪宅的象征。不仅如此，它们还是上海有钱人的聚集地。在这样的大背景下，整条马当路的住宅价格水平都在水涨船高。
从马当路观察，除了上述的顶级豪宅外，其他大多为里弄房屋，因此这三幢老公房就显得“稀罕”，充分满足了地段、价格、房屋层次的高性价比的要素。目前，该老公房的售价在15000元/平方米，特别是层次好的，朝向好的更是受到市场的欢迎。
这是因为目前众多的上海购房者都带有买房增值的心理。鉴于市中心的房子抗跌性强，使得购房者纷纷舍弃购买外环的大房，而转向购买市中心的老公房。同时，由于私家车对于普通百姓来说，仍是“奢侈品”。马当路的老公房有多辆公交车直接通往淮海路，还有17路、24路等公交车通往北区。另外走几步的重庆南路上面公交路线则更多。
各种配套也成熟。学校方面有市重点小学卢湾区第一中心小学，卢湾区著名的兴业中学，全国重点大学上海第二医科大学。上海最好的医院之一瑞金医院就10分钟的路程。老公房下面就是菜场，附近有联华超市、华联超市、家得利超市，还有很多便利店。银行方面有工商银行、建设银行、上海银行等等。
因此，此老公房的租赁市场也很理想。由于靠近淮海路的高档写字楼地区，外地来沪的白领、外籍人士以及二医大的留学生构成了租房的主力。在三幢老公房中，已经有差不多三分之一的房源出租，光二号楼就有超过60户出租。各种肤色和国籍的人居住在一起，构成了一道独特的风景线。
而从购买力方面来看，有一定积蓄的白领和境外回沪的人士居多。所谓境外回沪是指那些在境外工作，但父母在上海的；或者是出国留学回国创业想为父母改善生活条件的。另一方面，就是一些拥有两三套房产的投资者，看重老公房的价值，纷纷入市购买。
这是马当路老公房的现状，引伸到上海目前的老公房市场，特别是市中心的老公房，其成熟的配套和高性价比是其活跃市场的主要原因。
由于历史原因，老公房的面积一般都比较小。小户型恰巧成为市场的宠儿。业内人士预计，地段的好坏将会成为今后老公房走势涨跌的主要影响因素之一。因此一些投资客也会选择老公房稳做房东。
上海本地中老年人可说是老公房购买者的另一大主力，其中子女掏钱为父母买单的情况不在少数。除了价格因素外，“故土难离”是他们对老公房难以割舍的另一大原因。他们往往不会主动去熟悉新居的周围环境。相对于宽敞的房型、精致的小区，许多中老年购房者更眷恋自己几十年来建立起的生活圈子。对居住多年的社区了如指掌也使他们在周边购房的时候，能够更加准确地判断房子的性价比，有些甚至比中介业务员更为“专业”。
业内人士指出，鉴于上海市民房产购买日趋理性，房产的“使用成本”将更多地被纳入大多数购房者的购房成本计算中。房产的使用成本包括物业费、公共交通费、周边生活物价、上下班时间成本等等。若把市中心的老公房和外环地区同等价格的次新房相比，老公房的使用成本显然大大低于后者，这就是许多人青睐选择老公房的重要原因。
下篇：银行限贷老公房高价高风险
在一些人的眼里，老公房如今的价格却达到了令人难以想象的区间之内；对于银行来说，这一性价比的差异也让他们觉得风险徒增。
如果不是因为要拆迁到附近中介去看房子，住在天山新村的汪老太很难相信，她目前所居住的这一小间上世纪五十年代的老公房如今的售价居然在8000元/m2以上。
当房价伴随着整个区域价格快速上涨的时候，这个新村居民却在担心老旧房子脆弱的地基能否支撑起上面几层后来加建出来的楼层。这种始建于数十年前的老房子依然维持着厨卫不配套的状况，虽然不是公用，但狭小的厨卫空间依然让人倍感局促。如今，对于这类房子的买主来说，已经没有可能在任何银行拿到贷款了。目前沪上几乎所有的银行对于老公房的贷款都采取了紧缩的态度，民生银行等甚至把限贷期限压缩到房龄在十年之内。农业银行的政策相对较为宽松，他们把这一期限定为15年。农行静安支行房贷部经理郭女士告诉记者，农业银行之所以定出15年的期限，在于他们的主要目的：严控老公房的贷款。郭女士表示，上海的商品房基本兴起于上世纪的九十年代，在此之前的房子多为售后公房，也就是我们所谓的老公房，这部分房子在居民买下时只花费了很小的成本，由于当时建设成本及规划的关系，房子大多煤卫不配套，结构也较差，整个居住部分几乎不存在什么价值。对于银行来说，一旦形成坏账，如果市场处于房产不景气的阶段，这样的房子很难处置，那么银行所承担的风险就实在太大了。
对于老公房来说，年代越长，其自身的价值就越低。除了地段因素外，如果单单以房产本身来估值，一些年代久远、结构较差的老房子对于评估机构来讲几乎一文不值。但是，良好的地段却支撑起了老公房高昂的销售价格。静安、卢湾等区的老公房目前的价格均达到了一万以上，很显然，地域几乎已经成了支撑目前老公房房价的唯一支点，这一支点在银行眼中很难成为其房贷的信心。记者从麦格理房贷部所了解的信息是，即使是国家保护的老洋房，目前的房贷也只能做到五成左右，而普通的老公房则贷款难如登天。
在上海很多居民区中的中介那里，老公房占了很大一部分，部分中介15年以上房龄的老公房曾占据了其房源的近一半，而且由于总价低，往往是卖得最快的。由于银行的限贷，目前这种交易火爆的态势已经不复存在，尽管总价较低，需要全额付款的要求还是让大部分购房者难以承受。人们很难预期，在银行限贷的阴影之下，老公房的未来又将走向哪里？
链接：老公房
与二手房市场中买卖交易中的对“老公房”的称谓相同，主要是指那些房龄较长的可以上市交易的二手房。房改后，自1994年起政府把公房出售给职工。后来已售公房可以上市出售，于是这些上市的已售公房被称为售后公房。据统计，截至目前，上海房改后出售给职工的公房已有近9000万平方米。
还有4000万平方米左右的直管和系统公房仍然是出租而未出售，这里既有可售公房，也有不可售公房。不可售公房是指按本市房改政策尚未纳入出售范围的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄等不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
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