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2005年3月17日，房地产业、金融业精英做客搜狐，解读住房贷款利率上调对房价的影响。本次嘉宾访谈的主题是：利率再次上调--重拳出击or温柔回归？(以下是访谈实录)
主持人（唐甜甜）：我们知道从2003年开始，监管层历次规范贷方政策，包括央行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，2004年3月3日银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》。我想问一下，这个目的是什么？
刘行长：我个人觉得影响是很有限，目的是控制房贷上涨。另一方面从人民银行角度看，各个商业银行控制的房贷的风险，提高这个抗风险能力。
主持人（唐甜甜）：陈总的意见呢？
陈劲松：央行的目的，很显然直接针对房地产，其他不变，只调节优惠取消，要明确央行是全中国的央行。全中国的央行也就是说出台这个政策针对现在房地产价格双位数增长的情况而言，尤其是主要的认为，银行的风险比较大的地方，比如长三角，出台了这个政策。实际的作用现在看，我觉得有两个：一个是贷款的利率的提高0.20，一个是首贷，首付贷提高2成至3成，哪些是2成哪些是3成，这些应该由银行来定，我觉得第二条强于第一条。
主持人（唐甜甜）：严总，您认为这个目的针对房地产块，主要细分一下是炒房者或者涉及假按揭的开发商？
严世平：我们在深圳涉及这房地产这种炒作并不是很多，这一块对我们的评估影响，我真没法说，在深圳这一块很少。可能在上海那边多一点，时间长了，上市公司的报表就反映出来了，所以 在长三角我们也没有经验，说不清楚。
主持人（唐甜甜）：我注意到政策里有一条，对房地产过快增长的城市或者地区，首付款提高20％到30％，具体调整的城市或地区由商业银行法人根据国家有关部门发布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。这个自行确定给消费者留下很大的空间。
这个指出的是“房价上涨过快城市的判断在银行。”
银行不一定敢提高首付的成数呢，刘行长怎么看？
刘行长：有些地方的房地产的涨得过快，由银行来定，由什么来定，根据一些公共的信息来定没有这个政策出台之前，绝大部分银行在一些长三角地区，像上海杭州已经早就3成了。我个人的观点来说，这些银行为了控制风险在这些上海杭州这些地方早已经就是说可能有远远不足3成的比例，没有就是说像明文规定，对外界公布的是3成，内部的政策很多就是这种情况，央行出台这些政策是不是给大家一个政策上过得去，现在就是说，央行有明文的规定，我可以上升到3成，我应该从这方面讲。银行为了业务的话，把风险放在第一位，把业务放在第二位。业务也让位于风险管理。这个也会就是说我看了一些网站，有的说银行竞争没有意义，大家觉得都有风险的话，大家都可能提高。
主持人（唐甜甜）：从昨天到今天，发展银行对新的政策采取一些具体的措施。
刘行长：我是总行，下面的执行部门我不好说，对于这一系列目前政策制定，昨天文件都是经过结论的，就不能说是政策制定。牵涉了很多的方面，包括以前所贷款利率一年一定，这次之后，购房者的贷款可以协商，按年、按月、按季固定资产，可能各个银行怎么样解决这些问题。
主持人（唐甜甜）：我想问一问，我们在过去的这段时间内介入了一些贷款，我们的地产商对业主提供的服务当中，有多少是已经执行三成了首贷。
刘行长：很难统计，有些到五成到三成都有，就是说按揭首付比例有一些付六成都有，银行根据自己客户的承受能力和偿付能力来定的。
主持人（唐甜甜）：我们知道在97年的时候，房地产利率就调低了，使的房地产就产生了一些影响。我们昨天联线了潘石屹，他说这个不会给北京的房地产有太大的影响。陈总您怎么认为？
陈劲松：我作为一个健康的房地产发展来说，而不只是对银行，银行有好处大家都有好处，健康是个好东西，这个大家应该持欢迎态度。我觉得不是什么温柔回归，我觉得这个措施出台直接对市场中发生两个作用：第一使得投机者成本开始增加了，第二个，心理开始预期：如果是继续房价不正常的炒作或者急剧地上涨可能导致银行的进一步行动，所谓银行进一步行动，就是单独。银行可以单独对房地产贷款提高，比如说再加0.20，这个是小幅的增长是完全可以做到。这样就使成本增加，这种成本增加使得短期炒作得到有效的遏制，上海一个人炒十几套的情况，使得疯狂涨价得以收敛，这是对整个房地产是有大好处而没有坏处的。至于正常发展的城市，比如说深圳和北京，出台这些措施，只能使这个交易维持更加正常而不是大家预期的，像我们都像上海前年和去年有一个大幅的迈进，现在大家普遍有一个预期，使得大预期的趋向于合理的增长预期，我觉得这个非常好。对正常交易市场没有影响。
我们统计了，一百万房价，如果首付三成的话，每个月增加的月共额98块钱，98块钱什么概念，就是外面吃两顿饭的概念，有什么影响呢？如果50万，每个月增长三十年按揭，增长55块钱，就一顿饭。
主持人（唐甜甜）：严总，您的看法呢？
严世平：我很同意陈劲松的看法，这一块的做法依然很明显，实际上国家目的就抑制泡沫出现，过渡的炒作投资。实际上我想说一下，真正对我们本身的居住需求买家的影响，实际上因为政策有两个，一个人是个人贷方利率的提高，对居家客户购买的影响，第二个按揭成数对客户购买的影响。居家个人贷款利率的提高，实际上从我们开发商自己的销售定价来讲，对住宅价格提高很有限。如果从对消费者增加负担来讲有两块，按揭之后，按揭数量还款多了一顿饭钱，开发商自身的地价的储备，资金的扭转中的储备，必须提高档次增长的话总体上来讲会导致他的购买的付出的成本会增加。但是这个付出成本实际上要考虑相对市场的预期，因为现在普通消费者在我们国家经济很健康的状况下，这种付出他觉得是值得的。起码他觉得我个人的收入水平会快于地契给我房价月供的增长速度，并且这种房价普遍处于供不应求的市场，土地供应不足，大多数处于供不应求的市场，这个价格增长幅度永远高于本身带来的负担的。所以在这情况下，客户他还是会积极的。
主持人（唐甜甜）：按照您的意思，个贷的收缩不会影响直接影响房价。
严世平：不会，不会。另外一个就是说，在看对哪个客户层次，就是两成跟三成的按揭，我们买一个客户，客户分高中低三个段层，我们在市场中，介入的楼盘中，有一些小户型的楼盘首先是年轻人。他的能力是有限的，他希望降低置业的门槛，是对少部分有一些影响，对中高段是没有影响的，这个分不同的客户层次，影响有一些差别。
主持人（唐甜甜）：陈总有没有不同的看法，对这个新政？
陈劲松：这个新政对房款疯狂上涨有一定遏制，每个月房款增加一顿饭的钱，说老实话，深圳属于三成还是两成都没有定论。那么本人觉得深圳是属于正常发展的阶段。那么现在深圳市场，跟长三角不太一样。如果划一划的是，我们不同的区域的时候，去年和前年某些城市它的增长超过100％，那么深圳显然，珠三角、北京都没有。
主持人（唐甜甜）：也就是说对平稳增长的城市的影响是很微弱的。
陈劲松：非常微弱。
主持人（唐甜甜）：我们在直播的同时，我们的网上发布了调查问卷，我想问问在座的各位：中小房地产能否躲过这次宏观调控危机？A、大部分能；B、小部分能；C、都不能。
严世平：我想都不能。
陈劲松：一个是他的楼起不来，他买地买得太高，价格又下跌，不同的地区确实不同的地区，哪些地区对房价确实有实质性的影响，这个时候跌下去了，不只是小的有影响，大的更有影响，我觉得不能这么说。另外，我觉得中小房地产商资金有限，他们资金的实力的问题，那是另一码事，跟新政扯不上关系。
刘行长：政策对于房地产商能不能躲过这次危机，这个不属于很大的危机，肯定能躲过，正常来讲，对房地产开发商影响并不是很大，最多的影响不只这个政策引起整个市场是不是有变化，那是以后的预估。发生情况之后，对这个直接来说是没有影响。
主持人（唐甜甜）：这里有一个房贷加息的例子，若一个人购房的总房款为100万元，首付比例为30％，贷款本金为70万元，分15年还清。
老百姓的声音都充满着无奈，因为房贷又增加了，首付的门槛又提高了，我想各位能否能给我们的业主或者正在购房边缘徘徊的准业主一些建议？
陈劲松：当你买房并不是为了博房价升级的话，什么时候都可以。我觉得中国房子确实是需求的正常的增长没有什么影响，但对于像靠房子投机想炒作当然是有影响，你要考虑这个政策出台，我们对疯狂涨价的预期，一年挣30％，再这么涨，银行还会出台政策。否则原先在上海三年前没有买房子的人就会痛心疾首。
刘行长：加息的幅度有限，把买房子作为自己置业来住的话根据你自己的能力，看到中意的房子我就去买，可能作为投资的话，自己要考虑一点，投资的成本，包括以后是不是还要加息都有一个预测，就不做其他投资，是不是比其他投资更划算一些。
陈劲松：我想补充一下，其实从投资角度来说，房地产还是值得投资的，只不过疯狂的预期得要限制。
主持人（唐甜甜）：严总这边呢？
严世平：这要分两类。一类是已置业者，如果你手里有闲钱，然后又找不到其他的途径投资，你又不想白白的放掉，就把自己的按揭全部一次性付完，置业者手里有钱就保持理性的房地产投资。
陈劲松：当房地产业扭转买了房子就能赚钱的这个概念的时候，房地产投资就成为一种专业活动，这就跟全世界接轨了，所以我是非常欢迎央行这次出台的。
严世平：看准了就赶紧买。因为央行加息对这个价格的影响是很小的，相反的话推动价格上涨的动力现在是很健康的，每个地方经济发展的速度，然后每个地方国家土地调控政策，经济增加的需求很快，土地调控政策导致了供给不足。这方面一比较需求增长供给不足，它就不平衡了。现在的国土调控政策，那么这个房价的肯定高于这种负担，这个时候买楼是很好的时机。
主持人（唐甜甜）：大家的声音都很赞同这次房贷加息。
严世平：这打击了那些疯狂炒楼的人，他们使得真正想住家的人居住成本增加了。这个是要打击的。
主持人（唐甜甜）：下面这段时间就留给网友互动。请大家随机地来抽答。
陈劲松：我这个网友叫做“高老头”，他说“钱还是存起来好”。
他说中国素有不举债的习惯，买房的时间，老一代老是唠叨，利率一年内再涨一次，那么可以肯定，那时候银行说什么、再怎么降低利率，再怎么鼓励，恐怕谁都会谨慎的多了，我周围的人现在就一直说，钱还是存起来好。这个行长肯定说好。
刘行长：我们都希望大家多贷点款，我很感谢这个网友。我看他的问题是怎么说，我觉得对于没有投资途径的人来说，一个是把钱存起来，再一个银行有很多委托理财，银行包括这些商业银行都有很多委托理财可以找银行去咨询，通过这种方式可以增值比银行的存款增值程度要高得多，现在的银行存款利率再升也好怎么也好，像国外澳大利亚的情况银行给你提供的委托理财肯定高于存款的利率。
你可以留下一部分，你要应急，银行给你提供理财，有存款，有债券有什么股票什么黄金，什么外汇啊。你光存钱，除掉利率税你说有多少钱，银行给你提供一个理财计划，钱多点，可以投资房地产投资股票，黄金都很多。
主持人（唐甜甜）：就是说这个钱还是参加专业的理财计划。
刘行长：这个对升值比较好。比较稳健。我的题目上面这个网友说，这么短的时间连续上调，近期是否还会继续上调利率？
这个上调是由人民银行说了算。比如说两位数的上涨的话，有可能在2005年继续上调，另外一个角度来说，整个利率也可能会要上调。我个人认为，作为我个人观点，我觉得整个的利率应该还会调一次。整个利率还会调一次但调的幅度并不大，可能继续上调0.25左右。
陈劲松：我补充一下观点，如果继续上调，如果上调0.5个百分点的话，那么二十年月供款额将会增长5％，如果上调一个百分点就增加10％，如果上调1.5个百分点的话，就增长14％的供款。显然继续上调的空间在0.25－0.5％之间，如果增加到1，那就供款额增长10％，我的认为单独对房地产不可能，除非整体利率上调，房地产增加1。人们可以通过其他的办法贷款，一次性买房，还其他的款，如果说全部利率升1％，造成的影响并不是房地产而是对全社会的影响，我觉得不太可能。那么就只可能在0.25－0.5％之间，这个可能性是有的。它的前提是如果房地产继续不理性地上涨。
严世平：我这个问题比较好回答，是一个叫左苍右黄的网友提出的“中国房地产市场究竟向何走？到底谁说了算？”
从实际操作来说，肯定是陈总说了算，价格会随着供求关系上下波动，政府不希望它的土地大批量消化掉，为未来的城市发展做一些贡献。每个城市土地供应量它会控制，逐步放量，这在深圳很明显，这一放量产生透明化的市场，那么所有的开发商来拍这个土地的时候，一是经济发展非常好，第二个按照土地政策，土地供应很稀缺，那时候价格就会提高起来，政府通过土地供应政策就把地价给抬起来了。第二个是供给量，通过这个方式，政府也可以有回收能力，开发商拿到这个地价，把市场看好了，这个价格就由消费者来确定。政府不发展经济，肯定购买能力弱，那这个市场肯定就不好，政府要协调发展，肯定是由政府说了算。房地产开发商只是尽自己的最大可能，包括中介顾问公司，然后让他的投入能够获得最大价值的回报，这是房地产商该干的事。
陈劲松：我想补充一个观点，我为什么特别欢迎这次加息。我不希望政府出台其他的直接干预的措施，比如说增加交易成本20％，实际上杭州就这么干过，杭州认为房地产炒卖太严重，因此每交易一次，收20％的交易税，为什么又马上就取消了。政府担心房价上涨就这样作，实际上是政府刚公布20％，房价应声上升20％，这样把政府搞得像充满铜臭的商人一样。我觉得通过经济调控，比如说这次加息总比出台这些交易费，出台这些政策，或者猛搞微服立访系要好得多的。如果普通网友尤其低收入者的住房问题我认为根本不是限制价格就能解决的，出台一些保证的政策，是需要出廉租房。
而政府出台严厉的交易税只能适得其反，这个一定要注意，因为以前上海也做了，杭州也做了，房价涨得很不值，这20％，这都是教训。
主持人（唐甜甜）：罗经理你这边的问题。
罗经理：我的题目是利率再次上调，是重拳出击还是温柔回归？我觉得这些政策的出台主要是打击过度投机那些人，对于正常就是房产买卖交易的人我觉得影响不会太大。
主持人（唐甜甜）：非常感谢各位今天来到我们的直播室。请大家用一句话总结一下，给买房者一个启示来结束我们今天的访谈。
陈劲松：如果自己居住什么时候都是买房子的时候，不要管利率的加息。
刘行长：我觉得量力而为，根据自己的经济能力来去考虑这个事情。政策影响我觉得也不会有什么影响，觉得我有能力有需要就去买，没有能力没有需要就不要去买。
罗经理：这个利率是明年1月1日开始施行，不要一窝蜂去银行，这个政策也是鼓励货币到其他投资渠道，也是可以考虑的。
严世平：希望客户买到性价比更高的房子，不仅解决的未来的居住问题，又解决了很好的投资机会。
主持人：非常感谢各位嘉宾的光临那我们房谈到此结束。谢谢大家！
（ 责任编辑：雨辰 ）
