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上周，中国人民银行宣布实行房贷新政。毫无疑问，央行此举意在冷却过热的房地产市场。2003年以来，中国房地产市场已经可闻“过热”之声，现在看来，无论是房地产投资规模还是价格上涨幅度都仍然过大。2004年，在中央强硬的调控政策作用下，房地产开发投资的增长速度由年初的50.2%迅速回落，全年同比增长28.1%，略低于2003年29.7%的水平，但仍在高位运行。今年1-2月份，城镇固定资产投资累计完成4222亿元，同比增长24.5%更令人担忧的是，房地产价格涨势大有失控之虞。
2004年，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨10.1%、9.7%和1.4%.其中，土地交易价格1季度-4季度各季分别上涨7.5%、11.5%、11.6%和10%；房屋销售价格各季分别上涨7.7%、10.4%、9.9%和10.8%.2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，远高于其他各类物价指数的涨幅。
房地产价格上涨过快对企业经营成本和人民生活的影响众所周知，房地产价格泡沫破裂的危险在加大，房地产融资风险的阴影实际上已经投射到了中国金融体系身上。尤其是在人民币升值压力下，国际投机资本正千方百计寻觅内流套利的机会，中国房地产市场已经吸引了众多国际炒家入场，在中国房地产市场的开发、中介、消费等各个环节，外资的身影都日趋活跃，海外个人在国内一些沿海城市一人购房数十套已经屡见不鲜，以至于国家外管局局长郭树清在刚刚结束的“两会”上也专门就此发出了警报。许多货币升值国家和地区的经验教训表明，货币升值及其预期带来的最大冲击之一就是促使国际游资在套利动机下涌入东道国资产市场，导致资产市场泡沫迅速膨胀，最终往往难以为继而崩盘。
过热的房地产市场蕴藏着风险，使政府不能不采取实际行动加以调控。一个颇有意味的细节是，3月16日上午10点，国家统计局通过网络发布了1月-2月全国城镇固定资产投资统计数据，房地产开发投资增长27%；当天下午，人民银行就宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策。之所以选择商业银行自营性个人住房贷款政策作为着力点，主要原因如下：首先，目前我国经济不存在全面过热的现实危险，主要是房地产等部门局部过热，不宜通过全面加息的手段来抑制房地产市场泡沫。
其次，商业银行自营性个人住房贷款规模庞大，截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23%，也是房地产开发商最重要资金来源之一。而且购房贷款增幅高于房地产开发商贷款，收紧购房贷款更能达到压缩房地产投资的目的。截至2004年末，商业性房地产开发贷款余额2.38万亿元，增长28.7%.第三，房地产开发商往往利用虚假销售合同从银行大量套取个人住房贷款，一方面抬高楼价，另一方面解决资金需求，却将银行的信贷资产推向危险的境地。
楼盘刚开始销售时通常是公司资金最紧张的时候，这时候某些开发商往往向自己的亲友、员工开出虚假销售单据，让他们作为房屋的名义买主“买下”一些相对好销的房子，甚至整个“封存”几个单元乃至整幢楼，并将房屋的销售款尽量抬高。因为银行放贷给个人购房的利息极低，首付不高，每月还款有限，只要开出发票，银行就会把这套房屋的全款划入开发商账户，一套房屋动辄近百万元，只要开出十几套房屋的虚假销售单据，开发商就可以解决自己的流动资金需求。由于虚假销售合同上的房屋价格非常高，还可以借此抬高楼价。近年来，各地都揭露出了一批这类案例。
第四，相对而言，用于自住的买主通常希望节约利息支出，首付比例较高，对贷款的依赖程度较低；炒家则希望尽可能提高其资金的杠杆比率，以便提高其投资收益率，对贷款的依赖程度较高。
收紧商业银行自营性个人住房贷款政策，对投机需求抑制作用强于对真实消费需求的抑制作用。
央行房贷新政对冷却过热的房地产市场有一定作用，但不能解决房地产市场参与者们无节制抬高房价的内在动机。在过热的房地产市场上，我们处处都可以看到当地政府的“有形之手”而当地政府之所以如此，无非是将土地出让作为重要的财源，把房价抬高，有利于为要出让的土地索取较高的价格。不可否认，与发达国家政府依赖的主要财源--所得税、营业税、消费税、增值税之类赋税相比，通过转让土地汲取财政收入相对简便，对政府行政管理能力、社会信用等的要求相对较低，而社会信用状况不佳正是我国目前的现实。在这种情况下，这种“借土生财”的模式自从上世纪90年代从香港引进内地之后迅速风靡全国，确实有其合理之处，未可一概否定。
但世易时移，这种模式的副作用日益突出，已经颇有弊大于利之势。因此，随着我国政府行政管理能力提高、社会信用改善，扬弃这种“借土生财”模式，政府更多地依靠所得税、营业税、消费税、增值税之类赋税汲取财政收入，这才是削弱房地产市场参与者无节制抬高房价内在动机的治本之道。
（ 责任编辑：xiaobohu ）
