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中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策到今天已有12天了，但人们对其的关注程度却丝毫没有减弱。
在上海，投机者放话说：“压在手里的房一两年卖掉基本没影响，上涨造成的损失完全可以转嫁给买家。”在北京，一批业内人士表示，政府的出发点是通过利率调整的信号抑制房地产的过度发展，但这是一厢情愿。根本问题还是解决供需关系的问题。另有媒体认为，此次房贷再次加息，商业银行才是最大赢家，其结果是，一大笔真金白银从购房者腰包里流入银行的口袋。虽然各有各的理由，但专家认为，目前过高的房价，是综合因素导致的结果。对于“多因一果”的高房价，单单依靠抬高住房贷款门槛企图抑制房价，太过于简单。专家表示，我国住房金融迄今未取得突破性进展的一个重要原因，就是没有一个降低信贷风险的良好机制，结果是市场一有风吹草动，银行就采取抬高门槛的做法，就惜贷，让单个的群体替金融风险买单。
化解金融风险成为银行主诉求点
去年10月26日，高法出台了《关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》(2005年1月1日起实行)。这个规定与银行关系密切的是其中的第六条和第七条，意思是，对于以房产为抵押的银行贷款，如果贷款人不能按时还贷，法院可以查封，却不得拍卖、变卖或者抵债。也就是说，银行的这笔按揭贷款，法院不给兑现。
高法的司法解释成了一枚“重磅炸弹”，银行业反应激烈。北京、上海、深圳、杭州等地银行同业公会还曾集体上书高法，对司法解释提出异议，认为应当修改。因为银行业认为，当前，房产抵押是银行贷款的一种重要的担保形式，而高法的司法解释可能使房产担保变现成为困难，将导致银行出现新的金融风险。虽然整个银行业使出了“浑身解数”，但高法就是“不协调”，司法解释一个字也没改，银行只好“另谋出路”。
其实，银行业一开始就是“两条腿走路”，上书高法的同时，就在酝酿抬高房贷门槛，目的是化解由司法解释可能导致的金融风险。譬如，某些商业银行开始增加首付比例，要求提供两套房屋抵押只贷一套的钱。而正是在高法司法解释与银行业的冲突背景下，人民银行出台了抬高住房贷款门槛的政策。虽然公开的理由是抑制房价过高，但化解金融风险实际上成了其政策的主诉求点。
升息让银行坐收32个亿
以50万元20年房贷为例，利率调整后，银行如果实行5.51%(调整前是5.31%)的利率水平，消费者需要多支付1.4万元；如果利率回归到同期贷款利率水平(6.12%)，多支付5.6万元。有人估算，根据2004年底商业银行购房贷款余额1.6万亿元粗略计算，约0．2％的利率提升幅度可能每年会为银行带来约32亿元的税前利润增量。
但是，银行在房地产这一块业务上确实有风险，主要还是结构上的。可以用人民银行的一个数据来说明：2004年底商业性房地产开发贷款和购房贷款余额之和为3.98万亿元，占金融机构全部贷款余额的21．10％，已突破国际上20％的警戒线。而2004年国内非金融机构融资中约82．9％来自于贷款。在当前国内的金融体制下，银行业无法将自身的信贷风险进行转移，汇集了绝大部分的宏观经济和产业体系波动风险。在此情况下，如果房地产市场出现了较大的波动，不仅会给银行体系带来巨大的风险，而且这种波动将会加以数倍的放大，导致更大的金融风险。
据新华财经经济分析师郑文博分析,央行提升房地产贷款基准利率以及对房地产市场的调控，将对商业银行产生以下几个方面的影响：首先是业务扩张速度，其次是贷款收益率，第三是资产质量。出于对房地产市场和房价走势的预期，开发贷款和购房贷款等可能会出现一定程度的放缓，这会对商业银行的资产扩张构成负面影响。
风险另一面：房企与银行的风险博弈
郑文博表示,央行这种化解金融风险的做法，与西方一些发达国家思路完全不同。以美国为例，几乎所有买房者都要到银行去借款，为降低银行的风险，一方面由联邦住房管理局为所有提供房屋按揭银行提供保险投保，承诺客户还款，消除贷款风险；另一方面，美国国家房地产金融管理局则购买所有房地产贷款银行的债权，进行抵押或包装上市。这样，银行可以把一些中长期债权变现，从而顺利地将银行的贷款风险转移到债券市场，最后又分散到社会的每一个投资者身上。正是由于有了这套体制的保障，美国的房地产市场从1930年代后期起，开始进入良性循环。
郑文博认为,目前国内房地产价格已经脱离普通民众的购买力。分析房地产价格，地价高是事实，房地产的高额利润也是事实。调整地价是一方面，另一方面我国的房地产市场由于进入门槛高，市场竞争不足。同时,国内企业的融资渠道单一，商业银行仍是绝大多数房地产企业的主流融资渠道，房地产买地贷款、开发贷款及按揭贷款的80％左右都来自于商业银行。在中国还没有产业基金的情况下，房产基金也不会在短期内对发展商起到支持作用。
另外,外资银行认为，即使中国对外资银行放开了人民币业务，他们也不会轻易开办房地产开发贷款业务，除非开发商具有很强的股东背景或担保条件。因为在他们看来，中国的房地产开发很不规范，存在风险较大。
国家统计局数据分析：在房地产买卖双方均严重依赖银行贷款（开发贷款、个人住房抵押贷款）的机制下，截至2004年4月，银行系统因此积累的债务已高达4300亿元，正在股改的建行不得不把200个不良资产项目集体打包卖给摩根士丹利。在我国房地产高速发展的几年里，房企与银行实际一直上演着一场风险的博弈。
就建筑业而言，由于我国建筑市场一直存在低水平竞争和过度竞争，建筑企业的盈利状况都比较差，拖欠工程款的问题导致建筑商资金周转效率降低，银行贷款的增加导致企业的资产负债率居高不下，潜伏着很大的财务危机。
自宏观调控以来，银行从2003年9月到2004年11月，对房地产开发的贷款持续走低。虽然房地产资金来源对银行的依存度很高，国家在调控上可以通过限制贷款来减少资金供给，很快能达到一定的调控目的。但也反映出一个问题：由于中国的房地产商从土地的取得,到房子的建成销售，自有资金投入所占比例很小，且将市场开发风险都积聚到银行和购房者身上，从而加大了银行系统的金融风险，也影响了房地产的正常发展。
控险应从源头着手
来自工商银行的一份业务综述显示，2003年9月2日，工商银行个人住房贷款余额在同业中率先突破3000亿元，处于中国最大按揭银行地位。这一业务的流动性良好。工行个人住房贷款的收回额占到同期发放额的51．1％，近几年工行个人住房贷款收息率一直保持在99％左右。目前工商银行已经为近220万户居民在购置住房方面提供了按揭支持，不良贷款率仅为0．21％，达到国际银行业先进水平。
中央财经大学金融业务教研室李德峰在接受记者采访时说,此次中国人民银行上调利率的政策还是比较温和的，但因为实际操作当中还有很多漏洞。比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制这方面风险的手段明显不足。李德峰认为，当前商业银行在进行住房贷款审核时，多是委托律师进行，有可能没有进行严格的一一审核，从而会出现风险。但目前居民的现有住房率低，而房地产市场供应充足，居民又有能力按揭。银监会应该主要从控制商业银行着手，而不是对个人住房贷款进行限制。
中国建设银行北京分行资产保全部调研员谷祥近日在一个论坛上坦言，目前国内个人资信评定、审核机制尚不规范。北京建行个人贷款的信用记录和资信审核是最重要的内容，但恰恰这两个内容国家没有统一的信息库，这正是我们国家机制不健全的现状。个人信用记录档案今年才在局部城市联网，可以查询。收入水平的判定以及信用状况的评定目前还没有，这正是各商业银行贷款当中的两个风险点。由于过去没有资信库，各个银行根据自己能够搜集到的情况去判断，就有一些缺失。所以前一段时间发生的不良贷款其中有的原因就是判定不准、搜集资料不全。
谷祥表示，对于商业银行来说主要是控制结构、扶优限劣方面。因为建设银行发放个人住房贷款和公积金委托贷款的规模比较大，房地产、建筑业、个人住房消费贷款所占总的比例是30％多。这个因素在一个商业银行营利性和风险性斟酌的时候究竟占多少，还要进一步研究。同时对客户要细分类，信誉比较好的、具有资金实力的客户，现在还是实行下限的利率。他说：“因为这几年房地产市场发展的很快，商业银行信贷的风险也随之增加，房地产企业贷款不良率已经增加到10％以上，个人住房贷款不良率达到3％以上，这已接近了警戒线，而今后要防范风险，就一定要实行差别化的经营管理。”
（ 责任编辑：张雪琴 ）
