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在央行出台相关政策前，上海的各家银行已经开始调整二手房贷款政策了。如对老公房限制贷款等措施，加上新的一手房贷款政策，不可避免地会对房产梯级消费产生非常大的影响。事实上，这种影响已经在二手房市场上有所体现了。
购房高度依赖贷款
要买房，靠银行。这是眼下上海市民共同的看法。
的确，对于动辄总价上百万元的房子来说，如果依靠自己的力量，一次性掏出这么多钱来购买，恐怕除了极少数人之外，恐怕没有几个人能够买得起房了。
据最新公布的一组数据显示，截至2005年2月末，全上海市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额的29.3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%；今年1~2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。
我们还可以看一组数据，据人行上海分行公布的数据显示，2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。
虽然目前尚没有具体的调查数据表明，上海市所有购房者当中，借助银行的比例占多少，但从上述的数据中，尤其是不断增加的个人住房贷款，至少能够得出这样一个结论，还是有很多人在借银行的钱购房。
我们也可以从我们身边的一些熟悉的人，做一个小型的调查。记者所熟悉的人中，有5人在最近买了房，他们中所有的人都向银行申请了数额不等的个人住房贷款。这虽然不能说明目前上海市就是百分之百的人都借助银行贷款来买房，但至少已经能够说明，向银行贷款的购房者不在少数。
银行方面的人士也曾在公开场合表示，上海房地产的发展高度依赖银行贷款。人行上海分行副行长陈永富在近期召开的一次会议上表示，近期上海房地产贷款包括个人住房贷款增长过快过多，房地产市场的发展高度依赖银行贷款。
贷款政策变动威力显现
由于近期银行对二手房贷款实现新的政策，使得市场上出现了短暂的低潮。
近日，记者来到崇明县采访时，在一家熟悉的中介公司门店内，与店主史女士聊了两个多小时。在这期间，没有见到一个购房者来咨询，除了一个房东打电话进来询问自己挂牌的房源成交情况之外，没有其他的咨询电话。
史女士无奈地表示，最近生意确实清淡了很多。问其原因，她说：“现在银行对二手房贷款控制得很严，首付款比原来增加了不少，很多人放弃了买房的打算。”
其实，这种现象并不是只是史女士一个人碰到。记者在田林走访了3家房产中介公司，他们也称由于贷款政策的变化，二手房交易受到不同程度的影响，生意确实清淡了一些。他们表示，如果有购房者需要贷款买房，一般会要求购房者首付款达到四成，否则就不接这笔生意。
上海神舟房地产有限公司市场推广部经理孟军告诉记者，沪上各商业银行对二手房贷款做出各种限制，这对二手房交易产生了很大的影响。
孟军分析说，在目前的二手房市场上，老公房约占二手房市场总量的40％左右，但近日各商业银行实行新的贷款标准之后，老公房的市场份额已萎缩近一半，只占总成交量的20％左右。也就是说，由于受到贷款政策的影响，老公房的成交量已经锐减一半。
据业内人士估计，在所有购买老公房的人群中，仅仅只有一成左右的人是用来投资的，其余的均以自住为主。老公房成交量迅速萎缩，说明有许多购房自住的购房者已经被迫取消了购房计划。
后续影响不容低估
近阶段，各家银行都在制订新的房贷政策。从目前的情况看，多数政策还只是针对一手房的。而二手房贷款是否会发生相应的变化，还不得而知。由于一手房贷款首付比例基本上不会低于3成，按照以往的惯例，二手房贷款成数要比一手房低1成，今后不排除银行进一步提高二手房贷款首付比例的可能。
由于上海的二手房交易量已经有超过一手房的趋势，二手房房贷政策的变化将对楼市产生更大的影响。在提高贷款利率和提高首付款比例两个方面中，后者对需求的抑制作用更大。
（ 责任编辑：姜隆 ）
