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本报记者 陈 恳
上海报道
继上海市政府出台税收政策后，3月28日，上海银行同业公会跟随颁布个人住房贷款管理指引，要求商业银行大幅提高第二套、第三套住房按揭贷款的信贷门槛，严格控制风险。
根据标明“征求意见稿”的住房信贷政策调整的指导意见，上海将会区分“本地居民”和“非本地居民”，实行差别信贷，并且购买五套（含）以上，商业银行将不再提供贷款。
非本市居民最高贷五成
3月28日下午，上海银行同业公会正式通过了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，要求商业银行严格防范个人住房贷款风险，同时要求对购买第二套房提高购房首付成数，购买第三套房以上，大幅提高首付成数，上浮房贷利率。对一年内转让的新购房屋，不提供转按揭服务。
交通银行上海分行私金部的一位负责人称，尽管已经知道同业公会出台了新的指引，但是目前还没有具体的举措。浦发银行上海一支行的理财中心员工也表示，新的住房贷款审批仍然暂停，上海地区营业总部还没有新的指示出台。
而根据记者获得的标明“征求意见稿”的住房信贷政策调整的指导意见，上海部分商业银行即将对“本地居民”和“非本地居民”实行差别的信贷政策。
“本市居民”是指具有本市户籍的常住人口或取得本市3年（含）以上有效居住证明的外埠人士、外籍人士及港澳台人士。“非本市居民”是指未取得本市3年（含）以上有效居住证明的外埠人士、外籍人士及港澳台人士。
该指导意见称：“单户家庭购买第一套住房的，本市居民最高贷款成数不得超过7成（含），非本市居民最高贷款成数不得超过5成（含）。”
“单户家庭购买第二套住房的，本市居民最高贷款成数不得超过6．5成（含），非本市居民最高贷款成数不得超过5成（含）。”
对于单户家庭购买第三套住房的，“最高贷款成数不得超过5成（含），原则上执行基准利率上浮10％以上。”如果购买第四套，“最高贷款成数不得超过3成（含），最长贷款年限不得超过5年（含），执行基准利率上浮20％以上。”
而第五套（含）以上，则不办理个人住房贷款。
差别信贷之效
上海的房价会不会因此而下降呢？
国际著名房地产服务及投资管理公司，仲量联行北中华区研究部主管何迈可认为，上海同业公会的规定和国际上通行的制度比较接近。他举例称，美国，甚至中国香港地区都有类似的规定，对于不是第一套住房的贷款提高首付的比例以及贷款的利率，例如美国部分城市第一套的首付比例为5％左右，而第二套则上升为10％。
何迈可说，上海银行同业公会的做法，对于现在上海相对高企的房价会有影响。但是影响究竟有多大，还需要分析购买第一套房和第二、三套房的比例。仲量联行的数据表明，上海的购房者中，购买第一套房占30％左右。
搜房投资公司总经理洪曦则认为：“不足以使上海的现有房价降低。”
他分析说，目前不管是投资者还是所谓投机者，都不可能从市场中撤出，因为民间的富余资金没有更好的理财投资渠道。“股票市场都是机构投资者的天下，个人投资者没有空间。其他的投资理财领域也没有放开。”而且目前的政策市场基本都可以接受，例如“实际上房产基本都是持有一年以上的”。
不过，洪曦称，尽管年初他坚持上海房价上涨，但是现在已经降低了信心，“我建议我的客户减持”。
房贷的风险究竟有哪些？会不会转化为真实的坏帐？对此，市场存在不同的观点。
相当多的意见认为，房贷存在较大的风险。
参与上海房产政策出台的复旦大学房地产研究中心华伟教授介绍，政府高层对于房贷的风险的确非常担心。据一份内部资料统计，今年上海商业银行新增的贷款中，超过90％为房贷。“房贷增长过快有两个风险，一是如果房价下跌导致坏帐风险，二是由于房贷的期限相当长，导致出现流动性风险。”华伟称。
交通银行上海分行一位主管也认为，正是因为其中的流动性风险，所以房贷市场份额较大的建设银行才会开始证券化的试验。
不过也有相对乐观的意见。
洪曦认为，风险较大的情况是零首付和低首付的情况，但是此前国内最低的首付都是20％。由于房价上涨，房屋的市场价值已经大大提高。所以即使发生价格下跌，只要在一定幅度内，银行应该不会出现太大的风险。
另有专家分析，目前的政策力度并不大，主要是调整购房者的心理预期，尤其是针对投机者。综观近期的房贷政策，利率上升的力度还可以承受，税收可以转嫁给买家，所以房价反转并因此引爆房贷风险的可能性并不大。
下一步：“供需联动”
接近政策制定的人士称，上海银行同业公会出台新指引，是上海市政府调控高企房价的一个手段。但即使这样的一个政策，其中也是多费周折——由于担心业务受到影响，在商业银行那里遇到了一些阻力。
华伟认为，控制上海的房价需要“供需联动，治标更治本”。而抑止需求、增加供给恰好是上海政府平抑房价的两把刀。前述政策人士称，上海市政府的目标是“压缩房产局部泡沫，抑止已经出现的局部过热苗头”。
“实际上两年前，上海市政府已经意识到房价超过了上海普通市民的购买能力，当时决定在郊区的平阳、东路等三个地方建设‘上海市重大工程配套商品房’来平抑房价。去年开始这部分房子陆续上市。如果今年房价继续上涨，这三个基地将进一步增加供给。同时，今年上海将计划提高廉租房的数量。”他说。
抑制需求方面，除了出台营业税、商业银行提高信贷门槛外，“增值税的方案也正在讨论。但是其中有两个技术难题——如何评价其中的增值部分，由谁来作出公允的评估。因此短期出台的可能性不大。”
该政策人士还透露，决策部门在讨论增值税开征问题。“讨论中的方案是选择几个城市作为试点，因为上海的影响较大，估计会选择存在房价泡沫的二线城市作为试点对象。”
“对于政府而言，所有的政策都在考虑，只是选择时机而已。”他总结说。
（ 责任编辑：铭心 ）
