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上海房地产市场的“双高”
2004年，上海市住宅商品房销售平均价格每平方米为6385元。但内环线以内平均房价每平方米超过了15000元、内中环线达到了10000元左右、中外环线也接近7000元。按上面的价格计算，一套100平方米的商品房，上海市平均房价约为63万元，内环线以内150万元以上，内中环线100万元，中外环线70万元。
2004年，上海市人均可支配收入为16683元，按户均人口2.8人计算，每个家庭可支配年收入约为4.6万元。
从房价和家庭可支配收入两者的比率来看，2004年上海市的平均房价已是家庭收入的14倍，而且内环线以内更是高达33倍以上，内中环线与中外环线也分别达到了22倍和15倍以上。
上海的房价不但高，而且房价涨幅自2000年以来一路攀升。以上海住宅预售指数为例：2000年房价上涨4.5%，2001年为8.2%，2002年和2003年分别攀升到13.2%和24.0%，2004年也在15%以上。另外，中房上海指数办公室调查数据也表明，2003年中房上海综合指数上涨幅度高达31.5%，2004年虽有较大的回落，但涨幅仍有17%。
从发达国家的情况来看，房价一般是家庭收入的5倍左右。即使在1990年日本“泡沫经济”的鼎盛时期，东京的平均房价也只有家庭收入的10倍左右，在东京内的千代田区、港区等所谓“寸土寸金”的黄金地段也不到20倍。1997年香港房地产市场泡沫破灭时也只有14倍。以上列举的数据，充分表明目前上海的房价确实很高，大大超过了上海市一般家庭的承受力。
上海房地产市场的“双高”、即高房价和高增长速度，其原因是多方面的。归纳起来，主要有以下几个方面：
第一，供求矛盾。尽管这几年商品房供应量增大，但求大于供的局面依然没有得到根本扭转。从市房地局的统计数据来看，2004年全市商品房的批准预售面积与预售登记面积两者之比（简称商品房供求比例）为1：1.1，今年1-2月为1：1.2。其中，中心城区的商品房供求比达到了1：1.5。
第二，住房供应结构问题。2004年，在全市商品房预售登记面积中，中低价位的住房只占57%，而中低收入居民家庭约占全市的70%，两者之间有13个百分点的差距。
第三，土地成本增加。2003年7月的土地公开招投标出让制度和去年宏观调控后的土地开发抑制措施出台以来，由于土地供应有限，加剧了开发商对土地的竞争。在土地拍卖中的激烈价格竞争，导致土地价格的高升。而这种土地成本的上升，最终转化为房价的上升。
第四，投资渠道不畅、房贷制度不严。商品房除了消费的属性外，同时还具有投资的属性，在目前国内金融市场缺乏投资工具和投资渠道的情况下，商品房作为投资对象的属性凸显出来，为民间游资提供了崭新的市场和获利空间，从而使得大量资金流向了房地产。宽松的房贷制度，不但可以减少购房者的初期投入，降低购房风险，而且也助长和加速了个人对房地产的投资取向。
“重拳”出击、遏制房价
2005年，上海市政府的主要工作任务之一是控制上海房价涨幅、实现房地产市场软着陆。特别是自“两会”以来，市政府针对上海房地产市场中存在的问题，可谓双管齐下，从需求和供应的两面连施“重拳”。
抑制需求、规范房地产市场秩序、打击炒作。3月7日，上海市地方税务局出台的《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人投资者在居住不满一年内出售其住房的，将增收5.55%的营业税。3月28日，上海银行同业公会公布了《关于进一步加强个人住房贷款利率管理的指引》，上海市的16家签约银行统一将同一借款人申请第二套房贷的最高贷款成数降低为6成，第三套房降为5成，并正在研究对第三套房的贷款利率上浮等措施。3月30日，上海房屋土地资源管理局宣布对10个因涉嫌违规而被“停牌”或调查楼盘的处理决定，被涉及的10家开发商和房屋中介等机构中，有3家被注销企业房地产开发资质证书，6家责令整改，1家拟给予行政处罚。
增加供给、缓解供求矛盾。根据上海市政府披露的信息，其主要措施有三条：一是扩大供给总量，力争全年批准预售商品房达到3000万平方米以上；二是“新开工配套商品房1000万平方米、中低价商品住房1000万平方米，争取可预售2000万平方米”，增加以配套商品房为主的中低价普通商品房供应量，缩小市场的供求结构差；三是扩大廉租房受益家庭的范围，从2004年的1.35万户扩到2005年的1.8户，并使16万户家庭能够享受一次公房出售政策。
这些政策的出台，表明了政府对房地产市场调控的态度，同时也对打击房地产市场中的短期行为、引导投资需求产生积极的影响。
“崩市”的阻力
随着上海市政府对房地产市场调控力度的加大，不少人担心上海地产市场是否会“崩市”。上海市政府对房地产市场调控的目的是遏制房价攀升的速度，以促进上海房地产业健康、稳定可持续发展。笔者认为，上海房地产市场目前不会出现“崩市” 。这主要是因为除了政府有上述明确的调控目的外，还有以下三个要素对“崩市”形成了阻力。
第一，房地产业对上海经济的影响大。2004年，上海房地产业实现增加值为623亿元，占全市GDP比率达到了8.4%；房地产业开发投资额1175亿，占全市社会固定资产投资的38.1%。这些数据表明，房地产业在上海经济中占有很重要的地位，是支柱产业。而且房地产业可以说是“牵一发而动全身”，除了涉及钢铁、水泥、玻璃等建材行业外，还与我们的个人消费，如家电、家具等行业有密切关联。因此，房价大幅下跌而导致的后果，不仅仅是房地产业衰退，而是上海经济全盘衰退。
第二、上海的城市定位是“一个龙头和四个中心”，在全国的作用可想而知。上海房地产业一旦出现“崩市”，它的影响决不只仅限于上海，而将波及到长三角乃至全国。上海在全国举足轻重的地位，中央与各地方都非常清楚，特别是在筹备2008年北京奥运会的过程中，谁都不愿看到上海房地产业的混乱和衰退。
第三，上海房地产市场存在着巨大的“魅力”。这个“魅力”表现在以下几个方面：一是，2010年的世博会。为了迎接世博会，上海正着手新一轮城市功能整体布局，这就意味着，还将会有大量的居民动迁，其中有一部分将加入购房大军。二是，上海的“吸引力”。上海作为全国的“四个中心”，对国内外的投资者和专业人才具有很大的吸引力，投资者和专业人才的大量流入也将增大对住房的需求。除此之外，上海还有数百万的“民工”，从长远来看，他们也是一支巨大的潜在购房大军。市场的规律是供求关系决定价格。
综上所述，从上海房地产市场健康、稳定可持续发展的角度，遏制上海房价攀升幅度，实现上海房地产市场软着陆势在必行。虽然这是一场艰巨而复杂的作战，但是在政府房价调控的“重拳”出击之下，上海的房价攀升幅度将会得适度控制，但不会大跌、出现“崩市”。
（ 责任编辑：沈亚峰 ）
