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本报记者 邹紫金
房地产调控进入攻坚战
一路狂奔的房价，不仅成为百姓生活不堪承受之重，也引起政府部门的高度重视。最近，中央发出了严控房地产过热和房价过高的信号，采取一系列措施稳定房价。上海、深圳两市已率先发布以调整为主基调的房产新政，北京、广州等城市也在酝酿出台稳定房地产市场的新举措，以控制因房地产过热而引发的金融风险。
据国家统计局数字显示，2004年，我国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点。其中，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。房价的过快增长已经成为影响国民经济继续平稳发展的一大不稳定因素。为此，央行首发治市，严控金融风险。自3月16日再度提高个人房贷利率以来，上海、北京、深圳、广州等具有楼市高危风险的城市，在近一个月的市场博弈中，政府调控房市的思路渐趋清晰起来，各种限制投机炒房、挤压房地产泡沫的举措纷纷推出，炒房人开始人心浮动，高高在上的房价也有了些许松动，过热的房地产正在经受宏观调控的高压冷却。
上海：政府打出组合拳
数据：
上海市统计局最新公布的数据显示：2004年上海市中心内环线以内房价涨幅达27.5%。央行上海分行公布的一组统计数字表明：截至2004年年底，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累积增加1023亿，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%。其中个人住房贷款累积增加728亿元，同比多增106亿。
评论：
英国《经济学家》杂志估算，上海的房价在2000年至2004年间几乎翻了一倍。仅仅在去年，上海市中心区的房价就飙升了28%。瑞银集团估计，上海市的浦东区和浦西区已经入围世界最昂贵50个办公区。
《经济学家》称，中国经济里很少有一个区域性行业能比上海的房地产业更热。目前，上海有一半以上的房地产交易都来自境外的投机性购房，这些投资者正赌人民币会升值。
瑞士信贷第一波士顿经济学家陶冬称，上海的房地产市场已经成为中国经济在今年最大的风险，国内和境外的投机性购房已经占上海房屋交易的75%以上，这一比例太大了。如果价格预期一旦有变，这些资金可能在一夜之间就消失殆尽。
政府举措：
上海调控政策主要聚焦两方面：一是加大中低价商品房的建设、完善保障体系、改善供应结构；二是加大对商品房销售行为的监管的力度，规范房地产市场秩序。具体为：
3月3日，上海房地局宣布对“网上备案房源撤消排行榜”前三名的楼盘进行不封盘调查，其中世茂滨江花园、凯欣豪园、虹口欣逸家园等著名楼盘均榜上有名。
3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，从3月7日起，对购入未满1年的商品住宅出售征收5%营业税，以及营业税税额11%的城建税、教育费附加和河道整治费，总共5.55%。同时调整中低收入家庭购房贷款贴息的房价标准，从每平方米不超过3500元调整为4500。
从3月17日起，按照央行规定，调整个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。
3月19日，为抑制高开价格，炒作二手房价，上海规定，凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格10％的房源信息将不予挂牌。
3月28日，上海银行同业工会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，上海16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付贷款比例，对第3套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。
4月2日，上海市政府宣布将打击14种房地产违规的不法行为。
从4月6日起，凡出售居住不满一年的房屋，如尚未还清银行贷款，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。这意味着卖房人必须先行还请银行贷款才能注销抵押给银行的房屋产权，从而出售房屋。炒房人的资金成本会因此而提高。
房产新政效应：
上海通过综合利用财税、金融、法律、行政等多种手段，“组合拳”效应逐渐显现，已经开始让部分炒房者信心动摇，出现了二手房网上挂牌显著放量的迹象。虽然房屋销售依然比较火爆，但房价没有再继续疯狂涨势，进入了相对平稳阶段。业内人士认为，上海市政府如能坚持这种步步紧逼的策略，直视已有的泡沫成分，慢慢挤压，并通过规范市场行为，抑制投机行为，以免市场出现大起大落，将是明智之举。
深圳：四大举措环环相扣
数据：
广东省房协的数据表明，2004年深圳市商品房均价为每平方米6759元，上涨14．1％。
政府举措：
从4月1日起，深圳市国土资源和房产管理局发布《关于规范深圳市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，明确四条重大举措。
一是规定，房地产开发企业在未取得《房地产预售许可证》前发生“内部认购”、“内部认筹”、“内部登记”等行为的，由主管部门责令其限期改正、给予年审扣分、暂停相关业务的处理，并视情节依法进行查处。
二是规定，房地产开发企业与购房者签订《房地产买卖合同》的15个自然日内，必须到房地产登记部门办理合同备案手续；逾期不申请备案者，主管部门将暂停其售房业务。
三是规定，《房地产买卖合同》备案后，房地产登记部门将不予办理解除合同备案手续。房地产备案实际上是把发展商从交易系统下载打印的合同进行确认，杜绝一房两卖甚至多卖，对于遏止非法炒房具有极为重要的意义。
四是规定，已批准预售的房地产项目名称、面积及套数，国土房产局将通过其官方网站进行公布并及时更新。发展商已经下载了合同的房源会标成红色，认定为已经出售；未下载合同的房号视为可卖的房源，网上显示为绿色；有问题的房子比如查封等，则标成黄色。
房产新政效应：
业内人士表示，这四大措施环环相扣，一条比一条更显威力，将使深圳的商品房买卖行为发生历史性的变化。此前消费者在看房时，在售楼处的楼盘销售进度表上看到的总是一片红色，有的售楼人员会向看房者声称房子已经所剩不多，营造一种热销的假象。而此次将真实的销售情况进行实时公布，楼盘卖了多少，哪些已售和哪些未售，购房者将一目了然，可以有效抑制投机性炒房行为。
广州：立足“突围”
数据：
广东省房协的数据表明，2004年，广东总体平均房价止跌回升，同比增长9．1％，比全国平均水平低5个百分点。其中，广州市商品房均价为每平方米4537元，同比上涨7％。进入2005年广州房价下跌势头明显，1月份老八区房价下降了10%，2月份整体继续下跌0.2%。
评论：
区别于一些地区“火爆”的楼市，广州房地产市场发展较为成熟，而且有关部门采取了不少措施打击炒楼，近几年的房价一直是稳中略降。有关专家认为，这次央行出台的政策并没有“一刀切”，更多地通过市场手段让银行自主控制风险。有些地方对房地产的依赖程度较大、房价涨得过快，要清泡沫；而广州为代表的房地产市场发展较成熟，为避免过度竞争，地产资本要积极向外扩展，进行“市场突围”。
政府举措：
3月初，广州市国土资源和房产管理局公布2005年全市土地供应计划，即在全市实施以基准地价为基础的国有土地有偿使用。
4月初，广州市国土资源和房产管理局公布违规房企名单，多家大开发商榜上有名。
房产新政效应：
目前，加息预期显现二手房交易火爆，据广州市国土房管局统计，2月广州十区的一手房交易量下降较多，同比减少了19．36％；而价格相对实惠的二手房交易量趋旺。同月，广州二手房共交易4998宗，销售面积59．08万平方米，同比增长16．36％。
广东省房协副会长蔡穗声分析认为，未来几年，广东房地产需求将平稳增长，资金日益雄厚的地产商为了避免过度竞争，要寻求“突围”。一是产品的创新。广东的房地产市场本身有一个“突破点”，外来工住房问题一直是个难点，也是业内开拓市场的重要方向。二是地域的突破。广东资金丰富、产能过剩、具有丰富的开发经验，而贵州、云南、湖南等地具有亟待开发的广阔市场。据了解，广东省房协已在起草相关文件，拟在7月份联合其他省份召开“9＋2”房地产合作会议。
北京：将市场波动降到最低
数据：
2004年北京商品房平均售价5052元/平方米，比2003年平均售价增长600元/平方米，高出全国平均售价2758元/平方米近1倍；4月6日，中国社科院发布的《中国房地产发展报告》（蓝皮书）指出，截至2004年6月，北京商品房空置面积高达944.61万平方米，空置率达17.7%，属于危险空置。
政府举措：
3月15日，北京市工商局实施新的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》，终结了房地产商单方面的“霸王条款”，增加了预售商品房信息的透明度，明确了商品房质量不合格购房人有权退房，比原预售合同有了五大突破。
3月下旬，北京市房地产交易中心开通了网上售房业务，所有在售房源必须在网上公示，方便购房者认购，防止了房地产商制造热销的假象。
据悉，北京市国土资源局起草的《北京市国有建设用地办法》正等待市政府的审议，近期有望出台。该《办法》将着力解决土地供应机制问题，通过编制年度用地计划来合理配置土地。土地供应由市政府组织实施，注意总量控制和结构调整。
房产新政效应：
自央行加息后，在京的炒房人心理压力增大，纷纷在调整自己的投资策略，有的由出租转为出售，出现二手房抛售现象；有的准备提前还贷，而且转按揭客户明显增多；有的将再购置一些房产的计划暂时停下。
但从整个楼市反应看，尤其是从新举办的两次房展会上传出的消息，当前房地产市场的需求仍然强劲，排队购房的现象时有发生，房价仍有缓升空间，消费者对买好房、买合适的房深感不易。
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
