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上海九阳房地产咨询有限公司企划总监 副总经理
以上海中心城区为“都市核”、郊区及临近城市为“都市壳”、其他城市为腹地的长三角都市圈，以占全国2.2%的土地和10.4%的人口，创造了22.1%的国内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口额。
在今天，它开始被赋予世界“第六大都市圈”的概念，和纽约、东京等国际都市圈并驾齐驱，强劲地牵动着中国经济的马车大步前行，这样神圣而具有光环的使命，也同样让置身其中的房地产商们无限荣光。
然而，随着这一都市圈能量的快速聚集，特别是作为“都市核”的上海与国际都市的日益接轨，其成本比较优势正逐步缩小。伴随着这一都市群的能量聚集，必将出现一场“城市变革运动”之后的都市“核聚变”。这样的变化，也将带来区域地产经济的又一次深刻变革。
产业细分：
融合和积聚后的裂变
2002年长三角房地产市场销售面积为5022.91万平方米，约占全国份额的25%左右，据估计这一比重近些年可能会达到三分之一。尽管长三角各城市的房价在过去的几年里已有较大幅度上扬，但低空置率、房产供不应求，以及较好的地方财政收入使政府不需要过分依赖卖地收入，政府对土地一级市场放量适度等因素决定长三角仍是投资风险小、增值潜力大的地区。区域内地产发展走向一体化已经被越来越多的开发商所认可。长三角地产市场的融合态势，让各地的发展商都在向长三角其他地区积极渗透。
地产开发的全面开花，也带来了地产专业分工的重新布局。设计、施工、销售、物业管理等各专业细分日益明显，并加速区域的拓展。例如地产营销机构在长三角地区的重新分工与洗牌，上海的各大地产代理行几乎占领了江苏的一大半市场；同时，深圳、广州等南方的营销机构也纷纷北上长三角，带来了地产专业分工的合纵战略。长三角的地产良性发展，已经成为中国营销代理机构重新布局的契机。
区域整合：
追逐“发展红利”
在城市化进程中，有一个理论———“发展红利”。就是在发展过程中，通过区域内的资源整合以及共建、共享从而节约成本所获取的利益，实现资源共享节约下来的资金就是“发展红利”，目前在国内一些区域已慢慢注意到这个问题。区域整合范围越大，获取的“发展红利”也越大。
从地产的区域扩张战略来讲，实现产业的“地区连横”，通过资源的区域整合，在企业内部以及企业之间都可以得到“发展红利”。2003年起，以万科、顺驰等为代表的国内大开发商开始进军长三角区域，在一、二甚至三线城市全面出击，拉开了地产企业区域扩张的序幕；同时，长三角本地开发商也纷纷异地寻求机会：绿城、耀江、广厦、杭州城建集团等100余家浙江房产商，相继进入上海、江苏市场；绿地、中企、复地等上海房产商则全力拓展江苏市场。寻求发展红利的地区连横上演得正当如火如荼。
价格同步：
城市间半径缩短的结果
长三角经济聚变带来的一个直接后果就是土地价格上升较快，加上城市改造导致的住房需求增加，推动了“长三角”区域内房价的不断走高。“都市核”上海的房价从1999年开始止跌回升，至今保持快速增长态势。特别是2003年其增幅更是位居全国之首。
随着构筑“2小时都市圈”城市一体化进程的加快，城市间的半径正逐步减少，杭州湾大桥、城际高速乃至城际轻轨开建的心理预期，都大大刺激了区域内的二级乃至三线城市，近年来房价也有大幅上涨，形成城市之间的“价格连横”。例如：苏州商品房平均售价从2000年1500元/平方米涨到2003年的3144元/平方米，上涨幅度近100%。目前，园区房价已逼近5000元/平方米，各区域房价同步上升，新区楼盘均价已超过4400元/平方米。
去二三线城市
成就地产商梦想
地产商家在长三角的市场布局，应将其作为一个整体市场来考虑和布局。首先，长三角都市圈的消费习惯很相近。在本地开发经营的成功经验、模式就可以比较方便地运用到长三角的其它地方。其次，作为区域性都市圈，广告效应可以流传，同一品牌可以广泛应用，品牌效应比较强。
从上海以及长三角的房地产发展来看，不少中心城市的楼越盖越密，城市负荷与压力大增，而高速增长必然使得城市目前的房地产市场发展越来越有限，成本则相应上扬。但当我们把中心城市和一些二线、特别是江苏的一些中小城市一起来看的时候，我们看到它们的发展是不是已经与长三角都市圈合拍了呢？
我们发现，随着长三角都市圈半径的缩小、城市一体化进程的加快，二、三线城市正呈现出更多的投资机会；特别是国际资金的加速介入、国内知名企业的加盟、上海都市核的开发经验和技术优势，为这些二、三线城市的地产发展提供了动力，也因为这些城市接轨上海都市核的预期，为地产商家提供了又一次梦想成真的机遇。
（ 责任编辑：田瑛 ）
