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我最近不断重复的一个观点是：中国已经开始进入利益时代，集体的利益博弈已经成为我国经济社会生活的一个重要内容，如果不能为规范利益博弈做出制度安排，畸形的利益博弈将导致利益格局的严重失衡和社会生活的紊乱。近几年来，中国房地产市场的风云变幻，为我们观察和分析利益时代的博弈，从而认识当今时代的特点，提供了一个很好的案例。
我在2003年发表的《房地产发展的新动力》(见本报2003年10月13日131期43版)一文中提出了这样一个基本判断：从1990年代初期开始，中国房地产进入一个非常规发展的时期。但这个时期是由两个阶段构成的。从90年代初期到本世纪初，可认为是第一个阶段：房地产超常规发展的动力主要来自于“补课”。在改革前，由于长期实行“重生产、轻生活”的发展战略，加之当时以再分配为特征的住房分配制度，城市居民居住条件的改善远远低于当时经济发展的水平。改革以来，随着城市居民收入水平的提高，特别是随着住房制度的改革，一个有着巨大需求的房地产市场开始形成。以这个巨大的市场为基础，在十几年的时间里，中国的房地产业以一种超常规的速度发展起来。
据《2003年城镇房屋概况统计公报》数据，全国城镇人均住宅建筑面积23.67平方米，户均住宅建筑面积77.42平方米，户均成套住宅套数0.83套。尽管与发达国家比，这个水平还是比较低的，但相对于目前我国城市居民的收入水平，这样的数据已经表明，中国房地产“补课”的任务已经基本完成。但此时，房地产非常规化发展的阶段并没有结束。因为此时，城市化开始成为推动房地产超常规发展的新动力。
在上个世纪的整个90年代，我国城市人口占总人口的比例在以平均每年一个百分点的速度提高。这意味着每年大约有1000万人从农村涌向城市。而按照有关部门的规划，在21世纪的最初一段时间，我国的城市化仍然会保持这个速度，即每年有大约1000多万农村人口进入城市，城市人口占总人口的比重每年提高0.8到1个百分点。这样，在2020年之前，我国将有一半左右的人口居住到城市当中。这样一个快速的城市化过程，必然对城市住房提出巨大的需求，从而推动房地产业的超常规发展。
但在此必须注意，虽然城市化造就的房地产市场是巨大的，但在现实中，城市化与房地产市场之间的关系是曲折而复杂的。大量农村人口进入城市，大多是以打工(或做小生意)的方式实现，由于事实上两个劳动力市场的存在，打工者的工资相当低。在面对城市中高企不下的住房价格来说，这样的工资收入，几乎形不成现实购买力，或者说是形成不了有购买力的需求。因此，尽管在理论上城市化意味着对住房需求的增加，意味着对房地产市场的推动，但在现实中，却很难将这些由农村进入城市的人与住房需求挂起钩来。面对新的动力和市场，实际上需要房地产业做出调整，以适应新的、但与前一阶段明显不同的需求。近几年来，人们通常所说的房地产结构性问题，实际上就是房地产业没有面对这种需求进行自身调整的表现。
正是从这时开始，中国房地产业的方向开始迷失。在这超常规发展的第二个阶段上，市场的需求本来是在日益多样化，但中国房地产却走向了一条越来越窄的路子，一味追求高品质、大户型、豪宅甚至是超豪宅。最近访问美国的上海市长韩正在芝加哥发表讲话，其中很重要的一句话：房子是百姓住的，不是用来炒作的。而最近几年间房地产方向的迷失，恰恰也就在此。如果说在整个1990年代，尽管也有“炒房地产”的说法，也有海南及其他一些地方出现房地产泡沫的现象，而且在泡沫破灭后还引发了严重社会后果，但总体来说，那时的房地产是以普通人的现实需求为基础的。事实是，那时的购房者基本是无房户或住房过于狭小者，人们买了新的房子就住进去，住房的空置率相对较低。但在最近这三、四年里，情况渐渐发生了变化：越来越多的购房者不是以居住为目标，而是以投资为目标。据2004年年中的资料，上海楼市中投资型买家比例占到了20%-30%，而且这一比例还在上升。在上海中心城区，每平方米楼价上万元的住房50%以上是外省或境外购房者的投资性购房；本地置业者中，也有很多购房者的目的是出于投资。因此很多上海市民抱怨说，上海已经不再是上海人的上海了。也即这时的房子已经越来越脱离居所的含义，而成为一件被炒作的物品。
如果在补课阶段的独特景观是，你可以看到周边的人不断搬到新居，而在从最近三、四年开始的新阶段中，你却很少见到周边的人乔迁新居，但房子价格却扶摇直上。人们谈论最多的，不再是谁迁入新居，而是房子的价格又上升了多少。于是，房价的迅猛上涨，就成为这一时期最为引人注目的新闻。在补课阶段，由于北京大机关集中形成的集团购买力，北京的房价曾位列全国第一，但在炒风渐起之后，上海很快居上。2004年3月上海平均房价达到5118元，首次超过北京成为全国之最，其后一直作为领头羊，带领中国房价迅速攀升。
对于不断攀升的房价，人们总是用“有需求”来论证其合理性。即有人买就是有需求，卖得出去价格就是合理。其实，需求有真实与虚假之分，并非只要有人买就意味着有真正的需求。
发生在17世纪荷兰的郁金香狂热，就是一个很好的例子。郁金香本是荷兰一种极为普通的花卉。在17世纪时，郁金香成为人们炒作的对象。于是，一些投机商开始大量囤积郁金香球茎，并大肆炒作。郁金香球茎的价格开始猛涨，价格越高，购买者越多。在此背景下，欧洲各国投机商云集荷兰，加入了这一投机狂潮。据悉，在1636年，以往表面上看起来不值一钱的1枝郁金香，竟然达到了与一辆马车、几匹马等值的地步。1637年，一种叫“Switser”的郁金香球茎价格在一个月里上涨了485%！一年时间里，郁金香总涨幅高达5900%。如果仅仅从是否有需求，是否有人买，是否卖得出去的标准来衡量，这时荷兰郁金香的价格也是合理的。但我们都知道，这是一种病态的疯狂，炒作掀起的狂热并不代表真正的需求。其后的结果可想而知，当人们对郁金香真正的价值产生怀疑时，狂热结束了。很快，郁金香球茎的价格跌到了1棵普通洋葱的水平，无数人一夜之间从富翁变成了穷光蛋。
当然，房子与郁金香无法简单相提并论，但其中的逻辑与道理是一样的。因此我们需要分析，炒作是如何可能发生的，其社会的后果又是什么。
（ 责任编辑：沈亚峰 ）
