发送GP到6666 随时随地查行情
美国的金融和税制管道——
《理财周刊》：两驾马车推动住宅梯级消费
文 本刊记者/冯庆汇
美国的税务制度复杂如迷宫。不过也正是因为如此繁复的缴税规定，成为了制度上推动住房梯级消费的动因。其中最主要方式是通过住房贷款的税收抵扣来降低联邦所得税的税基。
这个问题得从美国的税务制度说起。在美国，税收对每个家庭而言是件大事情。除全国必须缴纳的联邦税外，各州还有各种名目繁多的税种。其中联邦所得税含盖面最广，几乎和每个人的生活息息相关。和中国的个人所得税在计算方法上类似，联邦所得税也是一种累进税制，自然其目的也在于“均贫富”。因而对美国人来说，每年填写税表的时候，到底有多少收入被视作税基是重中之重。按照现行税率来看，一个单身居民，其税基如在26250美元以下，联邦所得税税率即为15%，如若处于26251美元到63550美元之间，税率就上升为26%，以次类推。
显然，按照这种方法计算，当一个人收入上升到更高征税等级的时候，缴纳税款之后的净收入未必是增加的，甚至很多情况下实际收入往往是减少的。因而人人都会力求降低征税的税基。好在联邦所得税提供了各种税基抵扣的机会，房屋贷款就是其中之一。其计算方式按照贷款本金部分和贷款利息而有所不同。
简单的说，如果一个人本来的税基是10万美元，而他向金融机构贷得的房屋贷款有6万美元，那么按照Section 80规则，纳税人的实际税基就4万美元，不过抵扣是有上限的，最多是10万美元，超过10万美元的房屋贷款部分不能抵扣税基。不过通常这6万元不是某一年一次性抵扣的，而是按照一些方法分摊到若干年中逐年抵扣，具体的方法则涉及到纳税人是否已婚，贷款的具体时间等等。
利息的抵扣方法则更为复杂，关于如何抵扣的说明Publication936就长达16页纸，而且是小字号。每年的7月31日之前，任何在此税务年度中有过支付利息记录的纳税人都会收到一份名为1098的文件，该文件由发放贷款的金融机构出具，里面详细记录了当年的利息支出明细账，同时影印本会寄送到税务局手中。按照不同的计算方法，纳税人可以享受到一定的抵扣税基的优惠。
那么从微观上讲，这种税务制度是如何推动人们住房梯级消费的观念的呢？这个问题还涉及到美国发达的个人信贷市场。市场中，各类金融机构之间激烈的竞争促发了丰富的产品链。根据每个顾客的信用度以及收入状况，金融机构能够提供品种齐全的住房贷款服务，除了普通的抵押按揭贷款外，还包括比较常见的再贷款（refinance），改善住宅贷款（home improvement loans）等等。相应的，当贷款人个人收入提高的时候，他所能享受到的贷款额度也就更高，贷款利息也会更为优惠。这一点为住房T级消费奠定了基础，当人们有意愿改进住房条件的时候，可以很便利的通过金融机构增加贷款额度。
如果说信贷服务的畅通渠道是铺垫，那么推动这种梯级消费理念的实质动因就是刚才提到的税基抵扣优惠。举个简单的例子，假设杰克的税基（已经扣除了目前的房屋贷款）从2万美元上涨到了3万美元，尽管财富增长了1万美元，但不幸的是他跨入了更高级别的纳税人群，联邦所得税率从15%增长到了26%，缴税额就从3000美元，提高到了7800美元，增加了4800美元。对于杰克来说，一个自然的想法就是4800美元与其白白浪费掉，不如换一套更大更好的房子，还可以抵扣税基。
操作也很简单。因为杰克本人收入的增加，他所能得到的贷额度也相应增加，因而他可以轻而易举的向金融机构追加贷款。他可以选择再贷款，或者其他贷款项目。贷款额度增加，增加部分就能相应抵扣掉原来税基中的一部分，缴税额就降低了。如果再贷款额比之原来增加幅度比较大的话，杰克也许还能重新回到15%税率的区间，减少的缴税额会更多。与此同时个人的住房条件又得到了改善，何乐而不为？
除此以外，通常在符合某些条件的前提下，纳税人的贷款手续费，卖房产所得收入也能获得一定额度的税基抵扣。再加上近来美国房产市场重归兴旺，住房市场交投活跃，从金融市场到房产市场，从民间微观层面到政府政策导向层面的路径全面贯通，这一切为住房梯级消费开了绿灯。
搜狗(www.sogou.com)搜索:“住宅”,共找到
22340739
个相关网页.
（ 责任编辑：骆祖金 ）
收藏本文
