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【作者】人民政协报 民营周刊 王悦
编者按：瓜熟必有蒂落。以前的种种努力于今都要落实在房价上。宏观调控政策陆续出台，各地房价有没有响应？有什么样的响应？
虽然华东板块各大城市都有媒体报道“跌”，但“痛打落水狗”毕竟不是我们对待房价的态度，楼市一旦崩盘谁也没有便宜可占。
“房价不降对于市场来说是混乱，房价一降对于老百姓来说是慌乱。”一位业内资深人士紧紧盯着政府宏观调控的寸头。
6月1日，听起来却不天真烂漫。结绳而记事，这一天就是中间的那个绳疙瘩，一头拽着的是楼市的短线投机者，另一头，被长线投资者拽着。
这是开始对居住未满2年转手交易的房屋征收全额营业税的日子，交易额的5%。
在上海、南京等地，曾经被炒家热捧的二手房市场出现分化：资金富裕、长期看好楼市的战略投资者，在高档房市场按兵不动，改售为租；而资金压力大的中档房炒家，则纷纷选择抢在6月1日前清仓套现。
短线投机者退出，长线投资者留守。按照北京首润置业有限公司总经理李长山的话说，两者的选择都挺正常。背后支持的，全部是对楼市的心理预期。
楼市和股市一样，玩的就是投资信心。
现象 上海背景下的北京心态
据媒体报道，中央近期的宏观调控政策已经在长三角对楼市起到了“跳水”的效果，对上海、杭州、南京等地的炒房者起到了很强的心理震慑作用。其中，一名来自浙江义乌的先生受16个人委托，跑遍了上海知名的中介门店，打算把17个人手头的258套二手房全部抛售的消息更是被广泛转载。据说如此辛苦也是为了6月1日那即将征收的价值交易额5％的营业税。
与之俱来的，是关于上海房价下跌的报道，有甚者，称上海房价每平方米下跌了3000元。3000元每平方米是什么概念？根据上海市统计局今年公布的数据，去年年底上海房产均价为6385元，根据国家统计局公布，今年一季度，上海房价上涨15％，目前均价应达到7342元计算，下跌3000元也就是下跌41％！果真有这样的跌幅？
也难怪在北京近日举行的科博会上，SOHO中国总裁潘石屹宁愿谈开发商的利润也不愿意回答本报记者关于房价的提问，“太敏感！”
房价久攻难下，却又应声而下。
潘石屹说他在媒体上看到的这样一些数据，但并不认为准确：据戴德梁行日前提供的数据显示，上海市4月份中高档二手房成交量较比3月下降50%左右，价格较3月下跌2.39%，这是今年1月以来首次下跌；上海市中高档二手房市场放盘量上升，持币观望气氛浓厚。4月上海各区域价格涨跌互现，总体较3月下降2.39%，成交量则下降50%左右；上海房地产市场正处于政策适应期，如果宏观调控政策继续出台，将进一步增加市场观望气氛。届时，房价将进一步走低，预计短期内将有10%左右的跌幅。
然而本来就是捧涨杀跌的投机心理托出的“牛市”，潘石屹的话有多少人愿意相信？
张毓山是中国社科院历史研究所的老研究员，他和老伴住着干休所里的一套年老失修的三室一厅，当年被众多老伙计艳羡的木质地板已经腐朽变色，动不动就会滴滴嗒嗒地向楼下渗水。“七部门稳定房价的意见，我早就注意到了。就我个人而言，我认为这并不一定是房价下挫的信号。房地产行业的发展关联的是整个产业链的兴衰，我觉得政府控制房价也有一个‘软着陆’的问题，不可能一下子把房价硬压下去。”
李长山则更明白地道出了楼市中的“相对论”，对于媒体所报道的炒放着“跳楼”清仓、大喊赔本的消息，不过是相对于炒房者的心理预期而言。比如炒房者在年初花50万买的房子，预计在年底100万卖出去，现在60万就脱手了，对于预期心理虽然“跳水”，但实际上还是大有所获。北京大学不动产研究中心教授冯长春告诉本报记者，降价楼盘实际上只是中高档商品房的微调，对于普通消费者来说，这种降价并不会带来真正的实惠。而听世茂集团企划部部长于海花的口气，目前的政策对于公司即将在北京、沈阳开盘的高档商品房项目也并不会有什么影响。
也许，我们过虑了。日前，发改委还发布预测称，二季度房价还将上涨7.5％。
中国社科院金融所金融发展研究室主任易宪容就看不惯华东版块"痛打落水狗"的架势，情绪激动地提醒本报记者，七部委《意见》刚一颁布，媒体就开始报道各地房地产市场价格应声而跌，上海在跌、杭州在跌、南京也在跌，北京二手房市场火爆。"市场对政策反应这么快怎么可能！办手续还要有一个过程吧，更何况实施细则都没出来。"
分析 并非"落水狗"
李长山也有一些朋友，在前一段房价突涨的时候到上海买了房子，有的人手里面有三四套。随着宏观调控的深入，也没观察出来有出手的意思。李长山揣测，大概是觉得既然买了就拿着吧，根据未来的发展空间再做打算，所以也不急也不慌。"总觉着囤积点房子比囤积点人民币好。"
"其实在上海做房子的这些人，对上海未来的发展大势是看好的。
我觉得这个观点也不错，因为从长远看，上海既不是中国的上海，也不是长三角的上海，而是世界的上海。纵向相比，上海的房价好像是涨了很多，但把上海这个城市放在世界的范围内进行比较，房价还算是低的。所以长远来看没有什么问题。"在短期投机与长线投资之间，李长山似乎更倾向于与其跟风"跳水"狂抛，不如做壁上静观。
据北京"链家"市场研究中心不完全统计，只"链家"呼叫中心一处，上周末便接到各种关于新政方面的咨询电话百余个。虽然捧了个"人场"，而挂牌量未有显著增长，"链家"市场专业人士认为，市场交易价格之所以没有明显变化，表明投资者们并不愿意为在新政前售出房屋，就大幅降低出售价格。
"目前有一种声音，号召买房者都把自己的钱袋收紧，让那些炒房者被迫跳楼。"冯长春认为这种想法既不现实，也不可取。"一方面，消费者买房毕竟是个体行为，他们往往缺乏充足的市场信息，对市场的整体不了解，这就导致他们的消费行为是分散的、甚至带有一点非理性色彩。另一方面，楼市崩盘必将对整个国家经济造成巨大损失，因此，政府调控的目的在于稳定房价、降低涨幅，而不是短期内房价大跌。"
房价毕竟不是"落水狗"，抱着"杀跌"的心理恐怕也捞不到什么便宜。"涨是必然的，只是涨幅问题。在当前这种压力下，肯定会稍微缓和一下涨幅速度。"李长山的想法可以代表北京大部分地产商。而他所使用的"涨幅"一词，也代表了最近建设部、上海市政府的标准官方术语。
刚刚从上海回来不久的全国政协委员、原建设部副部长谭庆琏告诉本报记者，在他与上海市有关部门负责人进行私下沟通时，上海的态度是保持稳定，避免大起大落。"毕竟房价对于经济的影响是相当大的。"这就意味着，即使是在房地产泡沫的重灾区，也不会出现"跳楼"、"挥泪"、"卖血"的热景。而谭庆琏认为，这样平稳过渡的过程大约需要两到三年的时间。
中国社科院金融所的尹中立博士也认为，市场有强大的运行惯性。房地产市场的运行规律和股票市场的运行规律一样，当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。"因此，要结束一个牛市并不是一个轻而易举的事，政府之手要和市场的力量之间作殊死较量。"
麻烦在于，"就怕雷声大雨点稀，最后成为雨点无，干打雷不下雨。"李长山想到了以往的一些事关房地产市场的土地政策令而不行的事实，"实际上，这还是要看中央的决心。"他听说最近长三角一些城市公布的平均房价，在统计的时候玩起了数字游戏，把平时不统计在内的经济适用房、限价房也算了进去，稀释高房价。
"是要稀释，但不是这样的方法。"谭庆琏建议，调整房地产业结构，使廉租房、经济适用房、低档商品房的供应比例占到市场的60%至70%，房价自然就会理性回归。
3月底，上海推出两个"1000万"工程，即年内开工1000万平方米的重大工程配套商品房和1000万平方米的中低价商品房，缓解重大市政工程、旧城改造动迁居民和中低收入人群的住房需求。5月中旬，上海市又发布消息说，今后几年内上海将完成对500余万平方米、约10万套公房的改造，并以1295元/平方米的单价向居民出售。
北京厚土机构主席林少洲称，中低价房源增多的信息渐渐改变了中低收入人群的预期，尤其是动迁居民的刚性需求已被"两个1000万"工程的预期所消化。供需结构的变化导致上海房地产市场的主动权已经向买方转移，"房子还是那样的房子，市场已不是原来的市场。"
预期 房价多高算合理
对房价的"声讨"已经到了这样的地步，李长山也不再避讳某些词汇，比如"两极"。他坦言未来的房地产市场必然是两极的市场，由两个轮子带动并行，一边是政府限价的社会保障性住房，另一边，则是放开价格，满足部分人需求的高档房。
"你让买一万元一平方米房子的人去住三四千元一平方米的房子，他也不会去住。"富人住的房子什么样？不好说。不过，据说北京的紫玉山庄里散养着孔雀，李长山的一个项目"东山墅"，5000万元一栋照样有人来看。
因此，李长山认为，对于房价的调控，主要是针对中低档住宅的调控。
记得一个问卷调查的结果，什么样的人最有幸福感，答案是每月收入三四千元的那部分。穷人的愿望往往比较现实，便于标准化操作。
对于中低档房，什么样的房价才算高，什么样的房价才算低，什么样的房价才算合理？李长山没有给出一个具体的数字，但他觉得可以参考这样一个标准：就像确定高考录取分数线一样，得先定下来有多少人能够上大学，分数由高至低排名次，最后一个能上大学的人的分数，就是分数线。至于多少人能上大学，就是政府需要考虑的事情。
谭庆琏认为这个"入学率"应该是80%。"即使是在上海这样的城市，也还是有很多穷人的。"谭庆琏说在日本，一个家庭工作3至6年就能够买一套房子。而现在中国的实际情况却是，2004年居民家庭人均可支配收入分别是16683、14565和11602，平均房价分别是8627、7210和4960，也就是说，买一套80平方米的房子，上海人、杭州人和南京人不吃不喝分别要花41年、40年和34年。"我们国家经济没有那么发达，有职业的正常人，按照城市居民工资收入的平均水平，三口之家能用二十年时间买一套面积适度的住房，就是比较合理的房价。"谭庆琏认为这个比较合理的房价在北京、上海这样的城市，市郊的房子应该也就是三千五百元左右一平方米。而这个价格当然只服务于本地的居民，而不是现在居住在上海的30万台商或者北京使馆区的外籍人士。
"在住宅产业结构调整的有关政策带动下，这种限地价、限销售价格的房子已经开始出现在地方版的《意见》中了。"李长山预计，
今年下半年到明年上半年，大部分城市的房地产市场肯定会由这两个轮子带动前进。
本报记者王悦
来源：[人民政协报 民营周刊]
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