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有业内人士预言，房价至少要下跌30％，更有人称会下跌50％
编者按
中央调控房价的组合拳击出之后，全国房地产业一片风声鹤唳，喊跌声四起。上海作为本轮房价狂飙的“火车头”，所受冲击无疑最烈。
时隔近月，房产新政是否起到了预期的效果？虚高的房价是在合理回归还是在硬着陆？曾经几近疯狂的炒楼热是否已经迅速退潮？为了找到这些问题的答案，这几天记者走马上海滩，对这片曾经让无数炒楼人一夜暴富、今天又让更多的人伤心欲绝的土地进行了一番全景扫描。
“上海楼市已经是块烧红的铁！”3月11日，著名地产明星、SOHO中国总裁潘石屹这样形象比喻上海楼市。时隔三个月，潘石屹的预言得到验证。记者近日在上海了解到，现在的上海楼市，谁都不敢去碰，交易几近停顿。
火爆场面一夜蒸发
今年年初，上海“抢房”现象一幕幕上演。即使到了3月5日，位于上海十六铺对面的一楼盘进行卖房登记时，仍有千人排队挤爆售楼处。售楼方为了避免出现市民相互踩踏的事件发生，特地在放号大厅门口用铁管、彩条构建了一个回廊，出入口有多名警察和保安把守，但回廊外入口处报名的人还是拥在一起纷纷往前挤，售楼方不得不请来大批警察维持秩序。
然而，三个月过后，这种“抢到房子就是钱”的疯狂情景再也找不到半点踪迹。
6月2日，记者来到上海市最繁华的酒吧一条街“新天地”。这是一条国际著名的商业街，上海市最高最贵的物业华府天地便坐落于此。但令记者大感意外的是，在记者观察的2个小时内，竟没有一个买家“光临”这栋每平方米单价高达6万元的豪华物业。在其它一些新开盘的售楼部，记者同样找不到前来询问的买房人。售楼小姐坐等8小时，一天的成交记录还是“零”。
事实上，上海楼市早在4月份就开始出现逆转。据统计，4月份上海新盘交易量只有11900套，比第一季度每月平均3万套锐减了60％。5月楼市似乎更为“凄惨”。虽然有“五一”黄金周作支撑，但房展和各种促销活动都没有能够缓解楼市成交量的不断下跌。“五一”期间上海新房市场共销售预售房286套，不及去年平日一天的成交量。5月的头三个星期，日均交易量只有200套左右，远远低于2004年800－1000套的日均成交量。价格方面，5月份上海新盘的平均成交价格比3月份的9156元/平方米下跌了约1000元/平方米，跌至8077元/平方米。
新盘遭受到了罕见的冷落，二手市场也是如此。记者在航华新村附近观察发现，中介行前都冷冷清清。一些大的房产中介普遍反映，4月份的成交量跌了60％左右，5月份的成交量比高峰时下跌了50％－80％，价格则普遍下降了10％左右。有媒体报道说，有的中介5月的业绩连3月份的20％都不到。
系列新政开始显效
上海楼市的火爆情景缘何一夜蒸发？这不仅是因为国家的系列政策显现成效，而且上海市政府出台的系列政策及措施也起到了重要作用。
早在3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价。同一天下午，上海市政府就发布了三项针对房地产的政策，第二天又发布了第四个通知。其中，最受关注的是税收政策，规定自3月7日起个人投资者在居住不满一年内出售其住房的，将征收5.55％的税费。紧接着，4月1日上海的银行联手正式开始封杀“购房一年内转让”。4月6日，上海市房地资源局又发布了一条更为严厉的政策:彻底停止转按揭。此政策一出，犹如一记重拳打在炒房者身上，炒房客犹豫起来，消费者也开始持币观望。
在此期间，中央的系列重拳也一一迎面而来:3月17日，中国人民银行上调商业银行自营性个人住房贷款利率；3月26日国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》；5月13日，国务院七部门出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。面对接踵而至的严厉的中央政策，上海楼市雪上加霜。炒房者纷纷挂牌退市，消费者更加收紧荷包，进入观望状态。
除了中央和地方政策双管齐下之外，3月份上海推出的两个“1000万”工程，即建设1000万平米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房，成为调控上海房价的利器。上海市政府希望通过两个“1000万”的项目来稀释房价，从而达到降低房价的目的。如位于三环以外的商品房市场价格约6000元/每平方米，而政府可能将这批房子的价格定在每平方米4500元左右，低于市场1500元。
已经颁布的新政逐步实施，而新的政策还可能不断出台，如不动产税可能不久将出台。这些都加重了消费者观望的情绪。据近日上海热线房产频道的网上调查显示，认同目前新房价格下调，值得淘房的仅占13.04％；认为楼市泡沫多多，继续观望的占39.90％；等待楼市低点，2年内不考虑买房的占47.06％。消费者如此见解，上海楼市怎么可能不冷清？！
房价微跌调整刚启动
瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬认为，楼市的下跌一般会经历三个阶段:初期的特征是价格微跌、成交量大降；二期的特征是价格急跌、成交量进一步放大；三期的特征是阴跌，由于炒家出货差不多了，价格下落的速度开始放缓，成交量也放缓，市场处于做底的状态。他说，近期上海房地产市场已经出现了微跌迹象，同时交易量大幅下降，这只是房地产处于调整初期的特征。
2001年以来，上海房价的上升近乎“疯狂”，2002年每平方米均价为4010元，2004年已经涨到6385元，而内环线以内的成交均价已经接近2万多元，部分住宅达到5万，去年一年就翻了一番。更重要的是，今年第一季度上海每平方米成交单价超过1万元的预售住宅中，外省市居民购买的就达43％，其中温州人购买的达到72％，当中又有70％用的是银行的钱，这昭示了上海楼市的高房价是由大量炒房势力在支撑。随着政策的进一步显效，上海房价急跌的趋势不可避免。
其实，不少发展商也心知肚明，下一步上海房价将进入急跌阶段。业内人士普遍认为，在新一轮强硬房价调控政策的影响下，即使合理回归，上海房价至少也要下降30％，更有人预测会下降50％。
但目前发展商为什么不趁早降价促销呢？据了解，有些发展商在发售二期单位时已经降低了约10％的价格，结果刚刚买下一期单位的买主纷纷要求退房。因此此时如果发展商大规模降价，势必引发退房狂潮。那时发展商手头的产品还没卖出去，以前的产品却又被退回，留下一片残局将更难以收拾。开发商也陷入进退维谷的境地。本报记者 李有祥 发自上海
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（ 责任编辑：谢剑 ）
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