“2003年3月,4000元……6月,5500元……9月,7000元……11月,8000元……2004年3月,8600元……7月8900元……10月,9200元……2005年2月,8850元……6月,8700元(促销价)……9月,8350元;10月,8150元;11月,8100元……2006年1月,8350元;2月,8480元;3月,8650元。 ”
面对这组数据,小吴叹口气,再次在笔记本上写下一个数据:“2006年,4月,8790元。”
三年前,小吴一直在闵行区古美社区租房子住。工作之余,他便细心记下了“古美板块”的平均单价,他的心情也随着这些不断变化的数字而起起落落。
去年,从中央到上海连出重拳,以遏止直线上升的房价。看着房价逐渐走到“U”字大底的时候,小吴曾断言“看势头,房价还要再降一截,再等等”。但从去年底,尤其是今年年初,看着房价一步步反弹,他慌了手脚,也在茫然中准备推迟今年5月1日的结婚计划。
中央实施宏观调控以来,尤其是去年3月26日国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》后,作为调控重点的上海,房价受到强有力的抑制,到去年年末商品房销售均价已从9800元下降到7200元左右。
而现在,看起来曾经已呈强弩之末的上海房地产,在宏观调控1年之后,正在迅猛转身,突杀“回马枪”。
强劲反弹
家住浦东新区高桥镇的老杨,感受似乎比小吴还要深刻。
每天早上6点,他都要去赶“815”线路公交车上班。该公交车主要是在浦东新区的一条主干道——杨高路上行驶。地铁“6号线”正在沿着杨高路而建。老杨分明看到,最近一两年,路边的房子如雨后春笋般冒出来,看得他眼花缭乱。
最近一两个月来,本报记者从上海市房地局以及经过实地采访后发现,在浦东、闵行、松江、宝山、嘉定等十几个区县,均已推出或即将推出大规模的土地进行住宅开发。
“想要地的特别多。”川沙镇政府一位官员说,“这里的房价涨到一万了。”而这里,一个占地达20平方公里的川沙新城正在建造当中。
“这边的房价也涨上去了。”正在打造的“松江新城”文翔路房地产中介公司员工小孙也说,“尤其是前两天听说地铁九号线要在松江新城建站的时候,来看房子的明显多了。”
4月4日,上海市政府宣布,轨道交通6、7、8、9号线将全面开工,并首次对外公布了这四条轨道交通线的走向和沿线站点。这条消息立即成为当地各大报纸的头版头条。
“楼市炸锅了!”上海绿宇房地产公司的副总语气激动地告诉本报记者,“沿着地铁,开发商找地都找疯了”。该公司开发的上海绿城项目,近几天价格猛涨1000元/平方米以上,蹿到12000元/平方米。
从整个上海房地产市场来看,“繁荣”景象正在回归。来自上海官方网站“网上房地产”的最新统计显示,3月上海的商品住宅交易量达179.67万平方米,与2月82万平方米的成交面积相比,环比增幅高达119%。
数据还显示,3月份上海的新建一手住宅成交出现强劲反弹,全市的交易量达到179.67万平方米、共16140套,这一成交规模也达到了去年调控新政出台前的水平。
银行变脸:巨资“输血”房地产
上海地产的全面回暖,离不开信贷支持。
3月中旬,一家位于上海房地产开发企业50强的国有房企,得到了近1.5亿的银行贷款。“政策和以前差不多,甚至还要宽松些。”该企业一位专司项目推广的负责人告诉本报记者。
而本报从知情人士处获悉,正在上海市高行镇雄心勃勃地推行“造城计划”的上海地产50强龙头上海绿地集团,不久前也获得了银行的一笔数亿元贷款。
从阴转多云,再到一片晴朗,银行在房地产商面前再次绽开笑脸。“明显好说话了。”上述负责人说,“有时候银行还跑到企业来拉‘项目’”。
而上海银监局2月16日公布的2005年上海房地产信贷市场运行情况报告,也从侧面证实这种说法。报告显示,目前,截止2005年底,上海市房地产开发贷款余额1400.18亿元,比年初增加387.58亿元,同比多增85.09亿元,余额同比增长38.04%。
4月10日,央行上海总部发布《一季度上海市货币信贷运行情况报告》,也印证了地产的回暖。报告显示,中资金融机构,一季度有86%的增量贷款投向了基本建设和建筑业,同比上升54.5个百分点。
“实际可能比这还要多。”上投房地产开发企业一位负责人明确表示,“央行不一定能摸清商业银行的具体房贷数据。”
一家商业银行房贷部副总证实了这个说法。“各个银行提供给人行的数据可能保留了一些。”他直言不讳地说,“前一阵子,谁也不愿让监管层知道,自家的房贷总量很高,所以上报时大家可能会调低一些,少报一些。”
对此,上海远利管理咨询公司总经理余群指出,从2003年6月央行发布121号文件以及同年8月国务院发布18号文件,到2005年8月央行建议取消现行房屋预售制度,再到今年的全国“两会”,33位全国人大代表提交议案,建议取消房地产预售制度,“多种力量一直在交锋。”
而现在有了银行的支持,上海的房地产开发商又恢复了“牛气”,“资金得到保障,与房价下跌趋势抗衡的力量骤然增强,甚至还拉高了房价。”
多重利好,温州炒房团重返上海滩
而在前一阵子房地产市场一片黯然的局面下,那只让房地产滞销了一段时间的有形之手,也似乎渐渐松开。
“上海上马新地铁的消息再次刺激了开发商、投机者的神经。”上海市社科院一位专家说。
不久前,在上海市有关部门的委托下,上海市社科院房地产研究中心和上海财经(相关:理财 证券)大学对房市进行联合调查后,得出结论:房地产销售金额的下降,导致房地产业增加值减少30亿元左右;并导致2005年财政收入的下降额,相当于2004年地方财政收入的6.5%以上。而且,综合房地产的波及效应,2005年房地产市场下滑使上海经济总量大约减少65个亿,影响GDP增幅减少1个百分点左右。这里尚没包括土地出让金的损失。
“房地产在上海市不少区县GDP的比重中都占据着显要位置,放弃这一块损失会很大。”上海财经大学教授说。
此后,包括多条地铁线在内,一个个利好消息,例如打造若干个规模庞大的“新城”,再例如提高、放松个人住房贷款额度和对象等等,也被逐步释放出来。
种种利好消息,不仅刺激着开发商的神经,也使得温州炒房团在短暂的销声匿迹之后,再次活跃在上海滩。上海市漕河径开发区附近一处已经开盘的售楼小姐兴奋地证实,这几天再次看到了温州炒房团的面孔。“去年,我们到温州卖房子,价格上不去,人气也不旺。”她说,地铁九号线要在这附近建站后,“现在温州人又主动找上门来了。”而其中有两个温州人一口气买下了12套。
“这里房价去年年中在9000多元/平米,年底曾降到8200左右,但现在又涨上去了。”她肯定地说,“看这势头,再过几个月,非涨到1万不可。”
上海个人房贷的走势,正反映了投资者渐渐恢复的信心。央行上海总部发布的《一季度上海市货币信贷运行情况报告》指出,自2005年7月起,上海个人房贷已连续9个月递减,且今年2月份开始已连续两个月同比负增长。但“随着3月份上海楼市显露出回暖迹象,若无新的调控政策出台,个人住房贷款需求将有所上升”。报告称。
下一步:新的调控政策?
事实上,上海并不是特例。全国房价目前都是涨声一片。
北京市3月23日发布的1-2月份北京房市运行情况统计显示,北京房地产开发投资完成120.5亿元,比上年同期增长28.3%。其中,商品住宅开发投资完成61.2亿元,增长了86%。而在房价方面,全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米,同比上涨了997元/平方米,涨幅达17.3%。投资开发速度和房价均呈快速上涨趋势。
进入2006年,广州房价继续高走,其中旧八区的成交均价一直维持在7000元/平方米以上;而深圳1月份的房价涨幅也达10%以上。
为此,今年3个多月来,广州市国土局已经连续向市场推出了10余块住宅开发用地,明显加速了放地步伐;深圳国土资源局也宣布,从2006年开始,每年新增商品房用地将比2005年增加一倍。
此外,从2006年2月份房价来看,国家发改委、国家统计局的调查显示,70个大中城市新建商品房的销售价格同比上涨6.2%。其中,大连、呼和浩特等多个城市房价也出现较高涨幅。
“这种现象值得引起新的警惕。”上海市社科院一位专家提醒。
房价的强劲反弹,引起了中央的高度关注。作为房地产市场重要调控部门之一的国家发改委,不久前发布的一个报告,对高涨的房价严厉表态。
该报告表示:“部分地区房价上涨仍较快,投资投机性需求反弹压力依然存在”。
为此,该报告认为,“对落实中央调控政策不力,投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹,影响市场稳定运行的地区,要加强监测分析和督促检查,必要时将给予通报批评。”
而针对这种情况,建设部部长汪光焘也在不久前的一次会议上明确表示,2006年房地产工作重点是要继续贯彻落实房地产调控的政策措施,控制房地产投资规模,切实稳定房价。
“这与《关于切实稳定住房价格的通知》相呼应。”上海市社科院专家表示,“估计相关部委还要出台比较严厉的调控措施。(本报记者陈昆才对此文亦有贡献)
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