有变数 土地增值税仍有税率选择

　　由于核算过程中存在特殊情形，开发商最终缴纳的土地增值税税额可能只是当初预征的销售额1％～3％。在一定条件下，房产企业可以主动选择以1－3％的预征税率作为最终税率。

　　1月16日晚，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以预征为主的土地增值税缴纳法。

东方早报报道，业内人士表示，由于核算过程中存在特殊情形，开发商最终缴纳的土地增值税税额可能只是当初预征的销售额1％～3％。

　　仍有税率选择空间

　　业内人士告诉记者，在一定条件下，房产企业可以主动选择以1－3％的预征税率作为最终税率。

　　国税总局发布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条指出，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　这些情形包括：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　这一通知实际上给了部分房地产企业一种税率选择的空间。一位开发商表示，《通知》内容可以理解为，企业只要不能够提供证明就可以按照预征额来缴税。分析人士表示，对于一些小型房地产开发企业来说，他们可以主动选择预征税额为其最终缴税额，也就是说，最终的清算将不会影响其已经产生的利润。目前，上海土地增值税预征率根据各个区县不尽相同，大致在1％～2％之间，而全国范围则在1％～3％之间。

　　这一情形似曾相识。此前上海出台个人二手房交易个人所得税细则规定，如果无法提供完备资料，二手房个人所得税税率以房产总价的1％～2％计算，而不是增值额的20％。记者从中介公司了解到的情况显示，此后的个所税实际征收额大部分采用了总价1－2％的税率。

　　普通住宅有免税空间

　　而对于符合普通住宅的开发商来说，征税细则表示只要增值额达不到20％，这项增值税将可以免缴。

　　1995年1月，国税总局发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》除了规定具体征收税率之外，还在第十一条中指出，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　根据这一细则，部分普通住宅将可以免征土地增值税。

　　2005年5月，上海出台对于普通住宅的标准要求同时满足三个条件，包括（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

　　土地增值税要点

　　两种情形免征土地增值税

　　1．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

　　2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　土地增值税的清算单位

　　1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　土地增值税的清算条件

　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权的。

　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　4.省税务机关规定的其他情况。

　　土地增值税实行四级超率累进税率

　　1.增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　2.增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

　　3.增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

　　4.增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　土地增值税税额计算

　　可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　1．增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额=增值额×30

　　%2．增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5

　　%3．增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15

　　%4．增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%（公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数）

　　计算增值额的扣除项目：

　　1．取得土地使用权所支付的金额；

　　2．开发土地的成本、费用；

　　3．新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　　4．与转让房地产有关的税金；

　　5．财政部规定的其他扣除项目。　土地增值税下月强征 新政策短期内或推高房价

　　国税总局追堵房产税收漏洞，预售满三年必须清算，分析师认为这是上半年地产调控的开始

　　新京报报道，昨日深沪两市地产股全线深幅下挫。2月1日起征收土地增值税成为今年地产调控第一波。

　　从2月1日起，房地产企业再也不能逃避土地增值税了。1月16日晚间，国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

　　《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。一石激起千层浪，昨日，地产股应声下跌，业界纷纷对该政策是否会影响房价走势表示广泛关注。

　　清算以分期项目为单位

　　根据这份签署于2006年12月28日的《通知》，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％。

　　通知还要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　《通知》对土地增值税的清算项目细分明确，称土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　税种早定，征收一直未落实

　　国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。但由于各种原因，一直没有正式落实。

　　最近一年多以来，一些地方开始陆续恢复房地产开发企业土地增值税，大部分地区以预征形式进行征收，要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%-2％的比例进行预征。

　　2006年12月21日，北京地税局出台了《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》，该通知规定对北京房地产开发企业在项目全部竣工前，预（销）售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，自2007年1月1日开始，一律按预（销）售收入的1%预征土地增值税。

　　有业内人士表示，对于一些目前储备了比较多低价土地的企业而言，其所交纳的土地增值税数额将会比较大，这一政策将进一步缩小房地产企业盈利空间，目前股市已经出现地产股下跌的现象，但目前房价主要由市场供求决定，预计不会受到直接影响。

　　征税解读

　　预售满三年必须结清

　　土地增值税清算亮出时间底线

　　国税总局的《通知》进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，并且划定了时间和空间的底线。

　　据国税总局有关负责人表示，对于房地产行业，主要有三大税种，销售环节的增值税、营业税和开发环节的土地增值税。所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。

　　据这位负责人介绍，按照国务院1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200％部分，税率为60％。

　　由于此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，土地增值税征收多采用预征收制。在项目销售面积不到85%的时候，只征收预征土地增值税（各地税率不同，北京为销售收入的1%），等销售超过85%后清算补足。但在实际操作中，这往往成为开发商拖欠税款的借口。此次通知即是对清算环节的规范，使之在征缴过程中更清晰。

　　据北京易税通企业顾问有限公司专家介绍，出于成本考虑，很多开发商对土地增值税清算多采取放任搁置态度。但是按照此次国税总局的最新通知，再想逃避、搁置就行不通了。因为国税总局在通知中划定了时间底线：预售满三年必须结清。

　　开发商就不能再把土地增值税这笔资金当作现金流来运作了。

　　《通知》中也规定了一些不需征收土地增值税的情况，比如房地产开发企业将所开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，只要产权未发生转移，就不征收土地增值税。

　　股市扫描

　　62只地产股下跌，26只跌停

　　昨日，受2月1日开始征收土地增值税的消息的影响，地产股全线深幅下挫。沪深两市68只地产股中62只下跌，其中26只跌停。地产股的下挫也使得沪深两市放量收低，沪综指下挫42.12点，深证成指大幅下挫227.24点。部分分析师认为，这一措施的出台可能只是上半年地产调控的第一幕，地产股大幅下挫也是对此预期的回应。

　　龙头个股悉数跌停

　　昨日地产股全线泛绿。业内人士俗称的招万金三只龙头股中，招商地产、万科跌停；金融街跌9.66%，几近跌停：四小龙中，阳光股份、华发股份、亿城股份跌停，栖霞建设跌6.97%.地产股的换手率也大幅上升，跌停个股的换手率普遍超过3%，为前一交易日的一倍以上。而对于未跌停的地产股，市场对其评估出现较大分歧，中粮地产跌6.44%，换手率达到了惊人的23.65%.栖霞建设的换手率也达到14.73%.沪深两市的成交也再度创下天量，达到1507亿。

　　分析师们认为，地产股的全线下跌不只是对此次开征地产增值税的反应。除前期涨幅过大之外，行业人士认为地产股的下挫还代表了人们对地产调控的心理预期。

　　每年的二三月份都是地产政策的多发期，而市场预期调控也由来已久。陈林说，此次的土地增值税清算，更可能是上半年房地产行业调控开始的一个信号。

　　沪上一家基金公司高管认为，虽然不动产升值的趋势目前不可逆转，但从行业竞争加剧，以及国家对土地的配置效率不断加强的情形来看，开发商的利润率不断下降已成定局。在这种情形下，地产股的吸引力已不如地产本身。

　　地产公司受影响不同

　　虽然个股悉数下挫，但分析师们认为，地产增值税清算对于各家地产公司的影响并不一致。对于前期获得土地成本较低、存量较大的开发商来说，在土地价格持续增长的情况下，将面临巨额的土地增值税成本支出。国信证券地产行业分析师陈林表示，开发高档商品房为主的公司税负增长会比较大，这类公司的土地增值幅度更大，比如华侨城等；而以普通住房为主的公司税负增长相对较小。

　　也有公司对于土地增值税的清算提前做了准备。万科A在2004年即为土地增值税的清算提留准备金，去年准备金已提高到3亿元。陈林说，土地增值税对万科影响可能就不大。

　　业界反应

　　利润空间受挤压选项目更谨慎

　　润丰房地产开发总经理王宇是在昨日上午得知该消息的。他预计该政策会对企业的利润空间带来比较大的影响，地产股肯定会受到一定影响。根据记者在业内的调查，开发商对该政策给企业带来的影响程度有两类观点：一类认为实质影响不太大，另一类认为对企业的利润将带来大的影响。但总体来讲，在利润受到影响的情况下，今后开发商在拿地和开发方面会更加谨慎。

　　北京万通世界房地产有限公司董事、总经理陶民说：根据万通地产在北京和天津过去的经验，企业一直都有类似的税收在缴纳。增值税终究是从利润中扣除的，对于土地开发量比较大的企业，其利润数额也相应较大，会给企业发展带来较大影响。对于一些规范运作的企业而言，这部分利润和风险是一直有考虑的，会带来经营方式的较大变化。从长远来看，企业在选择项目时会更加谨慎，对市场的规范稳定是有好处的。

　　思源顾问董事长李国平认为，税收带来利润的降低是必然的。可能以前有些土地是可以操作的，但现在开发商得更仔细的考虑。地产股票的下跌反应可能是由于本身已经处于高位，有部分人士在借消息进行操作，长远来看仍是乐观的。

　　但润丰房地产开发总经理王宇认为，目前各地的具体操作还需要进一步的明确细则，会有一段观望期出现。

　　从长远看，30%-60%的利润被抽出，对整个企业的赢利状况影响还是深远的，地产股的表现可能难以再现过去的旺市。

　　新政策短期内可能推高房价

　　国税总局新近出台的针对房地产项目的土地增值税政策，引发了北京房地产业界2007年对调控政策的首次议论。针对新的税收政策可能对当前房价造成的影响，各界反应相当一致：短期内将有可能继续推高房价。

　　在北京崇文、丰台区开发有多个项目的一房地产开发商表示，土地增值税政策并不是新内容，现在重新落实，政府的本意应该是打压房地产开发的利润空间，进一步控制房地产开发领域持续过热的现状，但事实上却会提高开发成本，助长房价的上升。

　　据了解，过去对房地产项目的预征收税制在执行时，众多房地产开发商真正足额缴纳的是少数，现在强制征收后必然会在全行业内增加原有的开发成本。羊毛出在羊身上，开发商一方面在想办法转移利润的同时，肯定会将成本进一步转移到购房者身上，而提高房价正是转移成本的基本方法。

　　面对即将正式执行的政策，北京市房地产业界数量众多的代理商均调高了未来几个月的房价预期。中原地产华北区总经理李文杰表示，土地增值税开征对北京房价有着直接的影响，短期内的上涨成为必然。按照目前的市场情况，北京的住宅供需缺口依然很大，在存在广泛的供不应求情况的背景下出台土地增值税政策，开发商方面有足够的能力利用需求做文章，把因政府征收土地增值税而提高的成本转移到购房者身上。而开发商在分级累进的税率影响下，还会出现追求同级别税率下的最高利润，这也将促成房价上涨。　增值税地震重创地产股

　　昨日33只地产股跌停，两市地产指数单日跌幅均超过9％

　　深圳商报报道，房地产调控再出重拳。国税总局决定从今年2月1日起，向房地产开发企业征收30％~60％土地增值税，这是该税种1993年推出后今年2月起正式征收，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代。受此消息冲击，昨日两市地产股集体暴跌，华侨城A开盘十余分钟便封住跌停，万科A、招商地产、金地集团、保利地产、陆家嘴等前期强势股亦前后撞冲跌停，至收市两市共有33只地产股封死跌停，其中地产B股8只。两市的地产指数单日跌幅均超过9％。

　　业内人士表示，此次土地增值税清算的通知，意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续，房地产企业的利润空间被不同程度地压缩已是不可避免。

　　土地增值税如何计算以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的地块为例，若项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额（即项目增值部分）为5000万元。按照四级累进税率，余额（5000万元）占成本（1.5亿元）的比例为33％，在50％以下，税率为30％。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万×30％＝1500万元，而此前的预征（以上海为例）是2亿元×1％＝200万元，差距颇大。

　　当事者说如何评估增值税清算的影响？部分房地产上市公司公告显示《通知》对利润影响有限记者昨天采访了部分房地产上市公司，公司负责人所持观点比较统一。他们认为，一旦进行增值税清算，房地产开发企业的利润将会面临下调压力，但具体到不同公司所受影响大小不同。而部分上市公司今日发布的公告显示，该政策对上市公司业绩影响有限。

　　万业企业董秘办负责股东咨询事宜的人士称，从执行细则看，公司开发的多为普通商品住宅项目，很多在建工程都达不到征收标准，加上公司存量土地不多，总的来看影响将很有限。公司此前关于2006年业绩的预增不变。

　　深振业董秘方东红接受记者采访时表示，开征土地增值税对房地产企业影响主要是两个方面，一个是高档楼盘，如大户型住宅和别墅；另一类是廉价历史用地。由于上述两类情况增值幅度巨大，缴交的土地增值税自然水涨船高。

　　记者截稿前，收到了万科A（000002）等公司就土地增值税清算对公司影响事宜发布的公告。

　　万科A称，公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50％~65％的预期将不受上述影响。公司一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。

　　深长城称，深长城已按土地增值税相关政策和各地方政府的规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税。公司在新项目的开发运营中对土地增值税问题已经作了预先考虑。公司所开发的房产基本为普通居民住宅，项目结算受土地增值税清算管理的影响不大。

　　招商地产（000024）称，招商地产在房产实现销售时已预交了土地增值税，并对符合清算条件的项目作了必要的考虑。此通知的执行不会影响公司完成2006年既定的利润计划。

　　泛海建设（000046）称，《通知》对公司主营业务影响有限；阳光股份（000608）称，《通知》的颁发对公司2006年经营业绩不会造成较大影响；亿城股份（000616）表示，通知的实施对公司具体影响，需待各地税务机关的具体清算办法出台后方可确定。

　　分析师视点地产股牛气已尽？多数房地产行业分析师认为市场对利空消息反应过度土地增值税将开征消息一出，地产股股价纷纷坠地。地产股牛气真的将面临拐点吗？记者采访发现，多数房地产行业分析师认为，昨日地产股不分青红皂白的下跌有市场不理性的因素，市场对利空消息反应过度。

　　国泰君安房地产行业分析员张宇把该规定对部分房地产上市公司业绩的影响作了个统计，统计结果显示，对万科的盈利影响为6％，其他企业相对多一点。但他认为，这个影响对房地产股不是很大，因为对房地产股炒作的关键不是业绩增长是否超过50％，而是人民币升值等因素，这个规定的实行将有利于优势企业对弱势企业的购并。

　　有分析人士认为，昨日地产股不分青红皂白的下跌有市场不理性的因素。昨日万科、万业的下跌明显就是被错杀了，后市地产股将出现分化，受此影响小的优质公司股价将会回升。

　　中信证券的研究显示，对房地产公司而言，土地增值税征收对投资性房地产没有影响、对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小，对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。对中国国贸、浦东金桥无影响，对华侨城、招商地产、中粮地产、保利地产等影响稍大。

　　中信证券分析师指出，政策对房地产行业和企业有几个方面的影响：第一，会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率；第二，影响房地产公司的项目购并；第三，会影响企业的现金流。

　　万联证券表示，对于房地产公司来说，一旦进行增值税清算，房地产开发企业的利润将会面临较大下调压力，但对各家房地产开发商的具体影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出高昂的增值税，这些企业包括保利地产等。

　　万联证券称，从中期趋势分析，本轮征收土地增值税，给各地产公司带来的影响目前难以准确估计。但鉴于人民币持续升值和供求关系等利好的支撑，万科、保利地产、万业等地产优质股回档将是良好的中线买点。

　　专家观点土地增值税对房地产市场影响几何？业内专家认为发展商淘汰速度将加快下月起清算房地产开发企业土地增值税带来房地产上市公司的地震，也引起房地产界的强烈关注。业内人士表示，此举将使发展商的淘汰速度进一步加快，并由于房地产公司利润率的降低，有可能使流向房地产的社会资金减少，从而减少市场的供应。

　　开发商利润减少中原地产深港研究中心总监张伟表示，以前国家有关部门出台征收土地增值税的相关政策，是按一栋楼的销售收入减去应扣除项如管理费用等之后的标准征收，但是由于应扣除项难以计算，以前此项税收的征收也有难度。

　　后来，有关部门再出台政策，按总销售额征收，普通住宅为0.5％，豪宅为1％，这样即使一个1亿元的销售额，税收也只有100万，数额并不大，对发展商总体上就没有什么影响。

　　但是，目前国家有关部门开始对房地产开发企业土地增值税进行清算，扣除的项目部分规范了，哪些应该扣除，哪些不应该扣除，管理费用扣除多少，都有着明确的规定，这样操作起来，发展商也就没有多大的解释余地。

　　同时，此次征收的数额也比以前大的多，最低幅度为30％，最高征收可以达到60％，如此大的幅度，不能不对开发企业造成影响，将使开发商的利润大大减少，因此，房地产开发企业淘汰的速度将会更快。

　　成本转嫁不太容易为了利润率，开发企业是否会将成本转嫁到购房者身上，抬高房价？张伟认为可能性不大。他分析说，如果开发商抬高房价，那随之利润率也会增加，而增加的部分一样也会征税。也就是说，利润越高，税也越多，更重要的是，开发商如果提高房价，还需要冒市场是否能接受的风险。

　　建豪宅热情或会降低知名地产研究人士半求认为，清算土地增值税对房地产市场的影响有以下五点：一、对那些持有租赁物业较多的开发商影响较小，有可能改变市场的开发结构。二、可能造成流向房地产的社会资金减少，减少市场的供应量。三、项目公司会增多。四、使普通住宅和豪宅的利润空间差距缩小，开发商建设豪宅的热情也许会有所降低。五、开发企业利润率下降。目前许多公司都是职业经理人，利润率是其考核的重要指标，在征收土地增值税的情况下，经理人也不排除通过提高房价的手段来追求利润率。土地增值税或再次被转嫁

　　1月16日，国家税务总局发布了最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业清算30％～60％不等的土地增值税。

　　上海证券报报道，此消息一出，市场立即作出激烈反应。

　　1月17日，地产股纷纷逼近跌停，大部分地产股的跌停封单都超过了百万股，这说明人们对土地增值税清算给房地产企业利润造成的重大影响存在着共识。

　　土地增值税清算的影响并不局限于此，它对房市所造成影响可能更为强烈和持久。

　　在国家税务总局决定对土地增值税清算之前的1月1日，大城市土地使用税每平方米年税额，已由0.5元至10元调整为1.5元至30元，整整增加了两倍。税务部门增加税收的冲动通过具体行动完整地展现出来。税务部门强调，提高土地使用税、清算土地增值税政策只适用于开发商，不会向购房者收取，不会影响到房价。果真如此，清算土地增值税或能给开发商利用囤地牟利的做法造成致命打击。问题是，由此增加的成本开发商们愿意悉数承担吗？在房价依然坚挺的大背景之下，增税不影响房价恐怕只能是一厢情愿，开发商毕竟不是省油的灯。

　　对二手房征收个税就是一个明显的例子。税务部门对二手房征税的初衷是为了抑制投机，但许多人担心征税可能抑制二手房市场，推动房价上涨。结果不幸言中，相关税收被转嫁到买房人身上，房价继续上涨。以北京为例，2006年北京二手房交易量增长幅度创下历史最低纪录。二手房市场是梯级消费格局中承上启下的一个重要环节，它的繁荣与否对房价有着最直接的影响。伴随二手房交易量的萎缩，北京房价快速上涨。国家统计局和国家发改委共同发布的70城市房屋销售价格统计数据显示，2006年6月至11月间，北京房价每月环比增幅均达10%左右，其中10月份涨幅位列全国第一，11月份涨幅名列全国第二。

　　房地产市场调控至今未能取得明显效果，甚至出现了越调控价格越高的现象，建设部曾透露国务院对调控现状不满意，追根溯源，其中一个重要原因就在于相关调控措施互相抵触。房市调控的目的是阻止房价上涨，促使房价理性回归，而加强住房用地的供应量、加大市场需求量大的中小户型住房供应和加大经济适用房或廉租房的供应，无疑是最有效的措施，但是，有关部门和地方政府又担心土地价格降低导致土地出让金减少。于是，出现了房市调控措施与土地紧缩措施同步而行的离奇现象，两种方向相反的措施互相牵制，房价越调控越高也就毫不奇怪了。

　　世上很少有两全其美的政策，刻意去追求这一效果往往是两头尽失，背离初衷。土地增值税的清算，无疑为房市中各既得利益主体继续推动房价上涨提供了一个新的借口，同时，只有通过推高房价转嫁税收成本，相关既得利益主体才能继续维持高利润，也才能在资本市场延续地产股的辉煌神话。

　　但是，一旦高达30％～60％的土地增值税被转嫁到房价中，房价上涨就在所难免，这将进一步加大房市调控的难度，使房市调控越来越成为难以完成的任务。(时寒冰)