房地产：重点关注二、三线龙头股的投资机会

　　事件描述：

　　从06年10月份房地产板块经过短期调整后重新启动以来，房地产行业的一线大盘蓝筹股引领整个板块上行，据天相投资分析系统显示，一线蓝筹房地产指数涨幅已达102.74%，业内重点关注的二、三线房地产公司涨幅仅为67.10%，而同期上证指数涨幅为62.74%。

　　事件分析：

　　诸多因素导致房地产行业一线蓝筹股整体持续走强从当前宏观经济总体情况来看，市场普遍预期最近几年经济增长稳定，大约保持10%的增长率，而这种增长应该表现为资产价格的增值，其中包括房地产价格；从需求的角度分析，我国1962~1982年出生的人年龄在26~44岁之间，这一年龄段共有4.2亿人口，他们正处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这将进一步加快房地产业的发展；从其他国家发展的经验来看，汇率变化对一个国家的房价变化（主要的资产价值变化）是正相关的，从日本等本币升值过程中的经验来看，房地产业和航空业是本币升值的最大受益者，更为重要的是，由于经济实力的提升，人民币升值的预期是刚性的，这必将对以本币计价的房地产行业产生积极的影响；由于政府持续的对房地产行业的调控以及上市公司收购管理办法的出台，这些一线蓝筹地产公司必将在整个行业整合中受益；此外，预期的股指期货的出台，也使这些大盘蓝筹股成为机构投资者青睐的投资标的。

　　投资建议：

　　二、三线优质地产公司值得关注本轮房地产板块的上涨主要仍是在行业大盘蓝筹股如万科A、金地集团、招商地产、金融街、保利地产、华侨城A等行业领头羊的带领下，带动了整个板块的整体走强。鉴于目前上述房地产行业龙头公司短期涨幅已偏高，市场积蓄了短期强势调整的压力，目前的股价基本上已经透支了07年的业绩，因此，我们建议投资者下一阶段重点关注二、三线的区域龙头公司以及业绩有望增长的公司，这些公司虽从行业的整合中获益不大，但其质地优良，成长性看好，也是业内重点关注的房地产行业上市公司。并且从估值的角度来看，其估值水平相对于一线蓝筹股来说，出现低估的迹象。因此，在目前一线房地产企业股票价格整体已并不便宜的情况下，我们认为这些二、三线地产公司投资机会凸现。

　　建议投资者重点关注的公司：

　　我们认为，投资于一家房地产公司不但要考虑其品牌知名度、行业影响力、管理能力和整合能力，还要考虑公司业绩的未来增长速度、行业内相对估值情况以及各公司成长期间的费用控制情况等。因此，我们利用PEG指标、市净率指标、市盈率指标以及期间费用率等指标分别将部分二、三线房地产公司与一线蓝筹房地产公司进行对比，期望能够给投资者提供一些投资于房地产行业上市公司的备选标的。

　　综上，我们不难发现，从PEG指标来看，上述二、三线地产公司06年、07年的PEG指标均明显低于行业内一线地产公司，显示出良好的成长性及目前较低的估值水平；从P/B和P/E指标对比情况来看，二、三线地产公司06年三季度的P/B和06年的动态P/E分别为3.69倍、23倍，远低于一线龙头公司6.37倍、33.50倍的估值水平，即便是给予二、三线地产公司折价20%的话，估值水平也仍具有较强的吸引力；从各公司的期间费用率对比可以看出，上述二、三线地产公司06年三季度的期间费用率平均水平为10.39%，低于行业龙头公司12.21%的平均水平，充分说明这些公司在成长过程中与龙头公司相比具有比较优势。

　　此外，二线房地产公司也可以通过资产注入而跻身到一线房地产公司行列。公司股改时，中粮地产的大股东中粮集团曾诺将以深宝恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。我们认为，伴随着时间的推移，实施上述承诺相关事宜将会被提到日程上来，望投资者密切关注。

　　作者：杨兴风 天相投资