上海复地申请复归A股

    三年前,郭广昌费尽九牛二虎之力,终于让复地(集团)股份有限公司成功登陆香港交易所,上市之时每原始股仅为人民币0.2元。

    三年之后,市场和郭广昌开了个玩笑,不仅人民币与美元的比价开始超过港币,连从前被嗤之以鼻的境内A股市场,也似乎可以融得比H股市场更多的资金。

    于是,回归A股市场成为复地目前最为迫切的想法。

    2月22日,上海复地(HK.2337)在港交所发出公告称：公司已向中国证监会及相关政府部门提出申请,拟在上海证券交易所发行每股面值人民币0.2元的A股,总计6.32亿股,票面价值1.264亿元。

    回归A股风潮

    复地集团总裁范伟在接受本报采访时表示,2007年里,H股回归A股将是一个潮流。安永、普华永道同时作出预测,2007年上海证券市场IPO以H股回归A股市场为主导。在大家均看好A股市场的形势下,复地选择申请A股上市属顺势而为。

    复地集团总裁范伟认为,综观当前整个房地产业,大的公司都在扩大资金规模。万科、金地、保利等企业都在去年做过再融资方案,此时复地董事会提出融资建议也是考虑增强复地的综合竞争力,扩大公司规模,保证复地的竞争优势和领先地位。

    对于回归A股市场,范伟并不乐观。他表示复地将于今年4月10日或之后召开股东特别大会,以寻求股东通过上述A股发行建议。目前公司的建议还在等待股东会的批准和相关政府部门的审批。

    复地进入房地产业已有14个年头。郭广昌和三位复旦校友一起创办了上海第一家上市民营企业复星医药(股票代码600196),而后从1993年起,郭广昌开始进入房地产领域,先是以复星的名义与大华集团合作,早先开发的项目大部分位于上海宝山区,之后复地逐步取代复星,成为上海显赫的几家地产巨头之一。

    从去年起,复地已经在酝酿A股上市的准备工作。从销售上看,上海等一些城市楼盘销售业绩良好,资金回笼速度加快,同时,复地也加紧了国内土地储备。

    去年年底,复地宣布与家饰佳控股有限公司签订合作协议,以收购家饰佳旗下北京荷华房地产开发有限公司部分股权的形式,与家饰佳合作开发位于北京的万豪中心项目,预计投资约5亿元人民币。而在此前,复地更是以逾9.2亿元的大手笔通过收购股权、担保偿还债务的方式,获得了北京柏宏公司100%股权,再次获得两个物业项目。

    除了北京,在复地划定的三个战略圈层中,处于二线城市的天津去年年底刚迎来复地"天津中心"项目举行隆重的开工庆典仪式,这个项目由复地携手国际著名基金扬子基金共同取得开发权。同处于二线城市的杭州,复地亦于去年宣告砸下20亿。

    上海五合智库总经理邹毅认为,地产公司在上市前通常都会通过增加土地储备的方式,增加上市的成功性,保证股价的发行。

    不过,业内人士指出,复地大规模的项目投资和土地圈并之后,尤其在现今严厉的宏观调控政策下,对于资金方面的渴求空前高涨。

    对接之难

    根据复地香港(HK.2337)的公告,董事会建议发行每股人民币值为0.2元的A股,倘相关政府部门坚持每股面值为人民币1.00元的A股方可在上海证券交易所上市,则董事会同时建议相关法律、法例、法规及相关政府部门要求,本公司进行股份合并。

    困难之处在于,如果复地回归A股,就必须面对其A股股价与H股股价对接的问题。

    2007年3月7日,复地H股收盘报3.17港币,比最初的票面值上涨了近16倍。如果复地要在A股上市,只有两种选择,其一是在A股发行与当初H股同面值的股票,即每股作价0.2元；其二是将H股进行缩股处理,为了符合内地A股面值至少1元的要求,H股每5股合并成为1股,此时H股股价将达到15.85港币/股。

    "中间将经历一个比较复杂的过程,涉及A股与H股的无缝对接问题。"业内人士分析。

    复地董事会也承认回归A股将遭遇三大阻碍：一是中国证监会及相关政府部门的批准；二是中国证监会同意发售0.2元的A股或者同意复地合并H股；三是香港上市委员会对合并H股的首可。

    关于复地提交A股IPO的细节,范伟不愿意过多的透露,他表示,目前一切仍然都是未知数。

    有证券分析师对复地回归A股可能融得的资金进行了粗略的估算。以境内发行票面值是1元/股为例,参考复地H股合并后的价格将是15.85港币(参照3月7日收盘价),届时上海证券交易所的A股股价至少会在人民币16元以上,发行总计1.26亿股,募集资金超过20亿元人民币。

    这笔钱对于复地而言,无疑是雪中送炭。

    不过,分析人士指出,地产商在国内IPO要比国外难,海外上市的审批时间比国内快,条件也较为优越,可以做再融资,只要找到承销商即可上市。但如果公司找不到承销商,其中的损失只能由公司自己承担。而国内审批时间较长,一般国内的公司很难在A股上市,国内IPO融资数量比较大。

    事实上,国内大部分的公司均通过"借壳"上市,在2006年,国内只有保利和北辰被批准IPO,而去年世茂、瑞安、富力等国内的地产商均在海外IPO成功。

    两头获利

    在宏观调控的大背景下,多数房地产企业明显感受到了资金压力。目前大多企业银根紧缩,很难通过发行信托、债券等直接融资方式获得资金,许多开发商为了谋求发展,寄希望于A股上市来融得资金。

    外汇交易员胡勇表示,在国内上市的地产商,或可二者兼赚,既赚人民币汇差,又赚房地产升值的利差。因为其融资后主要是投资国内的房地产市场,如果今后复地开发的是以商用物业为主,先租后售,既可以赚物业升值的钱,也可以赚人民币升值的钱。

    假设未来3年内,人民币兑换美元升值2%,以复地目前开发的"复城国际"为例,写字楼的均价在16500元/平方米,体量在1.2万平方米,目前写字楼出售的总销金额在2亿元左右,如果采用先租后售的办法,三年内可赚取人民币升值的钱400万元左右,物业升值的金额及三年租金不做计算。

    从经营历史来看,复地总裁范伟一直是资本运作的高手。2004年,复地分别和荷兰国际集团(ING)、摩根士丹利联合开发复地香堤苑和复地雅园。2006年,复地集团又同加拿大著名投资基金CDP的房地产投资集团Cadim签订合作开发无锡惠山复地公园城项目,总投资额逾10亿元人民币。