市场调整 上海二手楼市涨跌互现

    □本报记者 唐文祺

    据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据,2007年2月,上证二手房指数止跌回升至2184点,较上月上涨11点,环比涨幅0.51%,与去年同期相比上升107点,同比涨幅为5.15%。

    购房需求有所松动

    连续两个月的微幅跌势在2月份中止,上证二手房指数开始调整向上,市场呈现出“量跌价升”态势。与1月份相比,2月份的上海二手房市场表现较为活跃,主要原因在于,一方面,农历新年之前积累的刚性需求渐渐得到释放,不少自住客户乘着长假开始选房；相应的,在看到市场需求量有所上升之后,部分卖家开始有意识地调高价格。另一方面,部分区域高档二手房的成交,对于整体上海二手房市场价格也有带动作用。

    以2月份上证二手房指数作为参照,根据样本数据,黄浦区的二手房指数仍保持着最高水平,达2884点,超出全市指数32.05%；闵行区指数仍为最低,为1507点。与1月份相比,2月份的虹口区、闸北区和闵行区指数下滑较为明显,指数分别跌落107点、77点和6点,环比跌幅分别为4.76%、3.71%和0.40%。其他各个城区指数均有小幅上涨。其中,长宁区指数上涨相对较大,环比涨幅为1.80%。

    租赁看好引来投资客

    2月份,上海内环以内区域二手房指数整体呈上升趋势,中心三个城区黄浦区、卢湾区和静安区的二手房指数均有小幅上涨。其中,黄浦区指数为2884点,较上月上涨31点,环比涨幅为1.09%；卢湾区指数为2755点,上涨6点,环比涨幅为0.22%；静安区指数为2617点,较上月上涨13点,环比涨幅为0.50%。

    从内环以内各个片区指数的变化情况来看,2月份除了静安区的曹家渡片区、卢湾区的打浦桥片区和黄浦区的人民广场片区、外滩片区的指数出现下跌之外,其他各个片区二手房指数都有不同幅度上涨。其中,黄浦区南京东路片区、豫园片区指数涨幅相对较大,分别上涨了173点131点,环比增幅分别为5.90%和5.57%。

    2月份的内环以内区域延续了前两个月的市场局面,保持了较为稳定的上升趋势,继续领涨整体上海二手房市场。我们认为,实际存在的市场需求量与市中心房源的稀缺性,形成了供不应求的态势,而内环以内区域租赁市场的发展见好,使得投资客开始重现市场,造成中心区域二手房受到追捧。市场信心有所增长的卖方,开始将二手房挂牌价进行调高,从而影响了内环以内区域的二手房价。

    套现转战迫切引发下调

    2月份,上海中外环区域各个城区的二手房指数呈现涨跌互现局面,但总体来说,指数表现下跌的城区指数,跌幅却较之1月份有所缓和。其中,普陀区、浦东新区、徐汇区和长宁区的二手房指数均有小幅上涨,分别上涨11点、14点、31点和44点；虹口区、闸北区和闵行区的二手房指数则有不同程度下跌,分别下跌107点、77点和6点,环比跌幅为4.76%、3.71%和0.40%。

    与1月份相比,2月份中外环区域二手房指数表现上升的片区数量有所增加,但是大部分片区指数依然呈现下跌局面,跌势有所缓和。其中,虹口区的四川北路片区、凉城片区,以及闸北区彭浦片区指数下跌相对较大,分别下跌186点、138点和83点,环比跌幅分别为7.76%、7.72%和5.01%。

    我们认为,一方面,与内环以内区域不同,中外环区域投资客的资金实力较显劣势,受到近期股市热火影响,部分炒房资金开始转移。在卖方急于套现的前提打算下,成交均价被一降再降。另一方面,前期一直依赖动迁房需求的虹口区和闸北区等地,随着动迁工作的告一段落,区域购买欲望开始减弱,因此卖方表现出松动让步迹象,造成挂牌价下调。此外,新房市场价格的有所调整,对于2月份中外环区域内的二手房价同样造成影响。