地产股估值不低 新政将产生打击

    预计该板块短期面临调整压力,但长期投资价值明显

    国信证券 方焱

    昨天,地产股板块强劲反弹,深圳地产板块指数上涨3.24%,而同时,沪深300指数仅上涨1.86%、上证指数上涨1.56%,地产板块表现远强于大盘。

    我们认为,导致地产股反弹的因素是多方面的,其中,短期调整较多是反弹的主要原因。地产股短期仍面临调整的压力,但长期投资价值明显。

    阶段性调整仍未结束

    从估值、宏观调控等方面,我们认为,地产股阶段性调整仍未结束。

    首先,目前地产股估值仍不便宜。从PE估值看,目前重点地产股2006年PE普遍都在30－40倍左右,2007年PE则普遍都在25倍左右。我们认为,目前地产股估值水平已充分反映了2006年的业绩增长,甚至反映了2007年部分业绩增长。从绝对估值(NAV估值)看,主要地产股估值相对于2007年预测NAV仍有较大的溢价,已充分反映各公司2007项目储备的增加及售价上涨导致的NAV提升。目前一线地产股估值,相对于2006年预测NAV有30%～60%的溢价,相对于2007年预测NAV有10%~20%的溢价,估值已不便宜。

    其次,土地增值税“清算”,将对房地产开发企业产生实质性不利影响。对房地产项目进行增值税清算政策的出台,显示了高层从严调控房地产的决心,将会压缩房地产开发企业利润空间、加大资金压力,对房地产开发企业构成实质性不利影响。我们测算,从2006年开始,行业毛利率平均下降5个百分点左右,大部分开发企业为完成未来几年的经营计划,将不得不加大开发规模、多结算面积,对企业经营产生压力。区别来看,该项政策,对市场化程度高的开发商影响,小于市场化程度低的开发商；对利用特殊资源低价大量拿地的开发商影响最大。

    最后,“两会”结束后,还会出台新的调控措施,主要是执行层面的一些措施,将对地产股产生打击。

    长期投资价值明显

    虽然,地产股短期仍面临调整的压力,但长期投资价值明显。

    首先,龙头地产公司未来业绩将持续高增长。房地产行业支柱产业地位不会变,未来具有广阔的发展前景,房地产调控是要保持房价稳定,保持行业长期健康稳定的发展,房地产调控将使房地产行业加速调整,调整的主要表现形式是行业集中度提高、赢利模式变化、供需结构改善,而非房地产价格下跌,我们预计中国房价未来相当长的时间内仍会保持稳步上扬的态势；另一方面,调控新政将大大改善未来的供给结构,有效供给增加,相当一部分潜在需求会转化成有效需求,房地产销售前景乐观；再次,调控使房地产公司“优胜劣汰”加剧,龙头公司将获得更多的发展机会。所以,我们预计龙头地产公司未来业绩将持续高增长。

    其次,人民币升值是一个长期的趋势,房地产行业受惠较大。随着中国经济实力的不断增强,人民币升值是大势所趋,我国政府一定会吸取日本本币升值过快的教训,采取小幅渐进升值的作法,在此过程中,房地产行业将会保持长期繁荣状态。所以,地产股长期投资价值不用怀疑,调控难掩地产股长期投资价值,升值不止,地产股强势不改。

    在具体投资策略上,我们认为,三次房地产调控将会导致地产股波动,预计上半年地产板块超越大盘的可能性较小。我们建议,上半年低配地产股,下半年标配或超配地产股；龙头地产股是长线投资的首选,目前可适当提高“收租类”和北京地产股的配置比重,如中国国贸、轻纺城等,另外,资产注入类地产股也应给予重视,如ST环球等。