先开发后审批 四道“闸门”挡不住非法占地开发

　　一片新建楼房差不多销售一空，开发者才开始补办土地使用手续。这件怪事发生在辽宁省辽阳县。

　　更为荒唐的是，当地相关监管部门对这一违法行为竟这样解释：先开发后审批，是地方政府推动房地产 开发的“惯例”做法。

　　地皮未买下　房子已盖完

　　记者调查得到的一个时间表很能说明问题：

　　2006年春，辽阳县通海建筑工程有限公司开始在县城内一块土地上开发房地产；同年9月4日，这片土地才通过规划审批，辽阳市政府根据辽宁省政府批复，下发《关于辽阳县实施县乡土地利用总体规划用地的批复》，将该片面积为2.0886公顷的集体用地征为国有建设用地，并强调“严格按照国家有关规定向具体项目提供用地”；今年初，4栋红色的住宅楼拔地而起，其中大部分房屋已经售出。2007年1月1日，辽阳县土地储备交易中心将这片土地中的7946平方米招标出让，基准价定为400万元。

　　这是典型违背土地管理法规的逆向操作。

　　记者以购房者身份来到售楼处，销售人员介绍说：“小区共有200来套房子，每平方米价格从1600元至1800元不等，绝大部分都卖出去了，还剩下20套左右。”记者看到墙上贴的销控表上，密密麻麻写满了购房者的姓名，旁边还贴着“房屋售出，概不退房”的黑字标语。

　　记者问：“你们手续都健全吗，能办理产权证 吗？”销售人员拿出厚厚一叠材料：“这些都是签完的购房合同和房款发票，这么多人都买了，你们还有什么担心的！”

　　见记者坚持要看土地使用证等相关审批手续，一位工作人员显得很不耐烦，大声喊道：“我们一直就是这么卖的！要是不想买就别问这些事，我们是施工企业，不是开发商。”

　　这些话泄露了“天机”。记者在售楼处办公桌上还发现一份协议，确如向记者反映这一违法建房行为的举报者所反映的，建房者通海建筑工程有限公司，是借用另一家开发商的名义搞开发的。

　　土地跟着项目走　产权难到业主手

　　国家对土地使用和商品房开发有一套严格的制度规范体系：首先，必须要以公开竞价方式，合法取得国有土地使用权，即通常所说的先“拿地”，然后办理规划许可证、施工许可证；建设完成后，还要取得商品房预售许可证，才能对外销售房屋。这些手续环环相扣，缺一不可，被称为四道“闸门”。

　　据辽阳县国土资源管理局局长蔡伟介绍，通海公司在开发前，的确没有交纳土地出让金 、没有取得国有土地使用权证，属违法用地行为。

　　土地手续没办理，其他手续呢？辽阳县建设部门有关人士说：“房地产开发第一道关就是用地审批，通海公司连土地使用证都没有，谁敢给它办理规划许可、施工许可和销售许可？这个项目是彻头彻尾的违章建筑。”

　　通海公司究竟有何本事，连闯土地审批、规划审批、施工审批和销售审批四道关口？

　　记者了解到，就在通海公司大兴土木时，县建设管理部门曾三次对其下达停工令，并处罚金1万元。“这片楼房能给开发者带来数千万元收入，区区1万元罚金算得了什么？”一位政府部门干部愤慨地说，违法成本如此之低，违法者的胆子岂能不大？

　　对这起严重的土地违法事件，辽阳县国土资源局负责人仿佛“见惯不惊”。他向记者解释说，类似的违法用地行为屡有发生，主要原因是地方政府没有严格执行房地产开发法规，普遍是采取“土地跟着项目走”的“潜规则”。即在土地出让前，基本确定了开发单位，并将前期本应由政府承担的拆迁费用推给开发单位，最后在交土地出让金时统一结算。

　　通海公司显然对自己的违法行为很清楚，售房时一边承诺“保证能办出产权手续”，却又贴出“概不退房”的声明，令许多购房者哑巴吃黄连。一位购房者发现产权证迟迟办不下来后，几次退房子都未成功，才恍悟上当。

　　当地政府一位干部表示，类似通海公司先占地、后审批，先建房，后规划，会造成一系列后果，如果土地招标后被通海公司以外的开发商买走，其已抢先建成的商品房因系违章建筑，受不到任何法律保护，将使购房者遭到经济损失。

　　法规岂能“变通”　问责须到实处

　　辽宁省国土资源厅土地执法部门有关负责人表示，按照国家土地管理法规，未经批准非法占用土地，如果符合土地利用总体规划，应由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占地，没收在非法占用的土地上新建建筑物，可以并处罚款，如果不符合土地利用总体规划，应限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。通海公司已涉嫌非法占地，必须给予处罚。

　　蔡伟告诉记者：“对于通海建筑公司的违法行为如何处理，目前还在研究。”记者发稿前多次向辽阳县国土资源局询问相关处理结果，都未获明确回答。据了解，辽宁省建设管理部门也在去年执法检查时发现这一违法项目，并已立案调查。

　　据当地一些知情者绍，近年来当地房地产开发秩序十分混乱，“不批就建”“少批多建”“先建后批”等现象突出。2006年全县房地产开发面积约10多万平方米，类似通海公司这样的涉嫌违规、违法开发面积约占两成多。

　　中国社会科学院有关专家认为，不少城市房价在调控声中仍然不断高涨值得人们深思。做几个楼盘催生一个亿万富翁，房地产暴利成“聚宝盆”，其背后往往有一些企业的违规违法操作，并伴生着权钱交易的腐败现象。治愈高房价顽症，关键还得靠地方党委和政府的执行力，对那些纵容企业明目张胆地违法开发的有关部门，失职问责制必须落到实处！(石庆伟、陈芳)