3月20日,昆明市规划局原局长曾华受贿案在昆明开庭。公诉机关指控曾华利用职务之便,先后接受了17家单位的贿赂,非法收受钱物200多万元。在这17家单位中,有15家是昆明的房地产 商。
前任胡星,官至云南省交通厅副厅长后,仍被检察机关查出与昆明市某楼盘违规开发有关,仓惶出逃。胡星的前任李德昭,在任期间受贿337万元,退休数月后案发,只能在监狱中度过余生;
前后三任规划局长为何都被地产商“公关”落马?房地产业界人士透露说,容积率、建筑密度和绿化率,这三个决定房地产项目赢利与否、赢利多少的指标就掌握在规划局手中。容积率高一点点,规划红线退一点点,一般人根本觉察不出来,对房地产商来说却可能是数千万的利润。
据本地媒体报道,昆明某地产商曾以296万元/亩的价格拍得一块土地,而当时那里的土地均价仅50~60万元/亩。如果在规划时不提高容积率,很有可能血本无归。于是,该地产商在向曾华“示好”后,如愿以偿地把容积率提高了一些。
所谓“容积率”,就是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑面积越大,房地产利润越多,因此,提高容积率、实现可售面积最大化,是地产开发商孜孜追求的目标。一位房地产公司部门经理说:“对商业开发来说,容积率就是面积,面积就是钱。”
云南田野咨询机构数据中心经理张帆举例说,以一块占地1万平方米的土地来计算,假使容积率是3,意味着可建3万平方米,容积率提高到3.5,则可建3.5万平方米。如果以3000元/平方米的价格出售,可以多得1500万元。“用来‘打点’的几万元与之相比实在是不算什么。而且,1万平方米的土地是非常小的楼盘。”张帆说。
张帆从事房地产咨询多年,他介绍说,在房地产业界内,盛行两种“偷”容积率的办法。一种是将房屋的层高建成5米多,中间加建一层,这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按底面积算,而售房时则加上加建的那一层。这是从技术层面上钻法律的空子。
另一种“偷”容积率的办法就是通过不正当交易来修改规划条件。
2006年1月,昆明市正式发布的城市规划标准规定,二环以内新建住宅容积率不能超过3.5,二环以外不得超过3。但实际上,二环内不超过这个上限的楼盘极少。涉嫌胡星案、违规开发的楼盘“金碧阳光”,不仅强行改变原来规划的“城市绿地”用途,规划公示上标明的容积率更是高达4.2。另一位于昆明市中心步行街旁的楼盘还在打地基,张帆说,其规划容积率至少在6至7之间。
容积率的提高对购房者来说,意味着居住舒适度大打折扣。云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研分析说,“地就这么大,建筑面积加大了,楼层得加高,绿化率降低,绿化景观减少。楼层加高后,住户也多了,电梯拥挤了。采光率也下降了,可能本来日照时间有5小时的,现在前面那栋楼加高了两层,只剩3小时了。总的来说,消费者利益肯定是受到损害。”
而在张帆看来,在购房者中存在着盲目消费趋势,多数人不会对上述因素多加考虑。
近年来昆明房价 的畸形走高也是曾华及他的两个前任遭群众指责的原因。“理论上说,容积率与房价是成反比的。容积率上去了,居住环境不好,会影响房价。就单个项目而言,楼层加高可以降低土地成本,降价的空间也加大。但现实是,容积率上升对房价提高没起什么抑制作用。”周大研说。
张帆认为,小高层、高层楼盘公摊面积大,电梯费、物管费增多,购房者实际可用面积减少,其实购房成本是升高了。虽然土地成本降了,但是建筑安装成本是随着楼层升高而增加的,所以,地产开发商绝不会将自己的利润摊薄。
虽然对于容积率与房价是否直接相关尚有争议,但一个事实是,官员们的“胃口”随着房价攀高而越来越好,一些开发商也敢于花“天价”拍下土地。
周大研说,最大的问题是法规不够严密,规划部门权力大,操作弹性大。出台的政策又不能够严格执行,“我感觉现在政府在一些房地产项目的监管上有点虎头蛇尾。”
如何才能抑制住这条“房地产腐败链”?周大研建议建立起监督跟踪问效机制,在一块土地拍卖前、房地产项目建设前和竣工后进行公示,将土地用途、容积率、绿化率等指标公之于众。
今年2月2日新上任的昆明市规划局局长周峰越提出,要实行“阳光政策”,将审批权和经办权分开,把审批中的自由裁量权透明公开。“阳光”能否射进房地产腐败的死角,饱受房价虚高之苦的昆明在期待。(雷成)
|
·谢国忠:把股票分给百姓 |
·苏小和 |经济学家距政府太近很危险 |
·徐昌生 |是谁害了规划局长? |
·文贯中 |农民为什么比城里人穷? |
·王东京 |为保八争来吵去意义不大 |
·童大焕 |免费医疗是个乌托邦 |
·卢德之 |企业家正成长 没有被教坏 |
·郑风田 |全球化是金融危机罪魁祸首? |
·曹建海 |中国经济深陷高房价死局 |
·叶楚华 |中国敞开肚皮吃美国债没错 |
热点标签:杭萧钢构 蓝筹股 年报 内参 黑马 潜力股 个股 牛股 大盘 赚钱 庄家 操盘手 散户 板块 私募 利好 股评