易宪容：房地产市场钱权交易根源所在

　　日前，建设部、国土资源部、财政部等八部委联合发出通知，将从４月起联合开展一场大规模的房地产市场秩序专项整治行动，时间持续一年。整治的核心就是要严厉打击房地产领域的官商勾结、钱权交易问题。比如，针对房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为；对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。

　　这次专项整治不仅体现了政府２００７年房地产调控政策的深化与细化，也表明了政府希望以可操作性更强的政策来对国内房地产市场实施宏观调控，从而缓解房地产市场与中央政府所强调的民生政策基本精神的冲突。

　　从２００４年起，政府就出台了一系列的房地产宏观调控政策，这些政策针对性都十分强，而且中央政府都会派出检查组到地方检查落实情况。但是，实际效果却并不明显。比如，２００６年全国完成房地产开发投资来看额１．９４万亿元，同比增长２１．８％，高于２００５年２个百分点。其中商品住宅投资同比增长２５．３％，高于上年３．１个百分点。房地产开发投资资金同比增长幅度２５．６％，高于２００５年近６个分点。其中，国内银行贷款同比增长为３４．９％，高于２００５年１１．５个百分点。也就是说，越是调控投资增长越快，银行进入资金越多，房价上涨越快。

　　之所以今年把打击钱权交易作为重点，主要有以下几个方面原因：一是国内房地产市场发展不仅形成时间短，而且又是在土地公有制的条件下进行的。法律制度规则存在着很多缺陷与不足，也没有任何现成的经验可借鉴。这就为一些房地产行政部门寻租设租提供了条件。此次专项整治，不仅能够打击钱权交易的腐败行为，也是对房地产市场制度规则重新检讨与调整的一次重大契机。

　　二是近几年来，房地产市场不仅是中国经济增长与繁荣的动力，也是中国历史上最大的一次经济财富重新分配。目前有不少评论就指出，中国经济基本上是“房地产化”了。如果一个国家的经济都让“房地产化”了，那么这个国家经济的问题就会比大家所看到的要严重得多。我们只要看看各行各业纷纷涌入房地产市场，房地产开发商在短时间聚集巨大财富；看看持有大量住房者要求房价上涨之言论，广大民众对房价快速上涨之无奈及愤怒，不少家庭为购买一套住房要付出几代人劳动所得等现象，就不难看出：目前最核心的问题就是房地产市场成为社会财富分配、社会财富转移的便利工具。

　　相关统计数据显示，当下许多房地产业的对当地财政的贡献率为５１％。许多地方借助政府之权力，使全国人民所有的土地财富变成了地方政府利益最大化的工具。以杭州为例，１９９９－２０００年，杭州土地储备中心收购土地的平均成本为６９万元／亩，市场出让平均价格为１４７万元／亩；２００２年，土地收购平均成本增加到约１００万元／亩，而推向市场的土地价格高达６００万元／亩。经济发达的城市如此，经济落后的地方情况更为严重。可以说，目前这种“政府垄断土地—土地升值—加大房地产投资—房价上涨—土地升值……”的房地产发展模式，使得地方经济在房地产的支撑下进入一种政府调控的循环中，而房地产的暴利已使地方政府、银行和房地产开发商组成利益共同体，且对其他产业发展及居民消费产生了严重的“挤出效应”。

　　房地产市场繁荣与发展的成果并没有被绝大多数民众所分享（比如２００６年深圳居民新增入总和为３３７亿元，房价上涨因素从老百姓口袋掏走的３４５亿元。即经济增长的好处已被房价暴涨抵消），而是让全国人民的财富向各级地方政府转移与分配，并在短时间内大量流向少数人手上。其中，有不少是通过权力方式在转移与分配。因此，要整顿国内的房地产市场，要建立起国内房地产市场的秩序，首先要打击的就是房地产市场的钱权交易。从这个意义来说，政府对国内房地产市场的宏观调控转向应该是正确的，也是问题的关键所在。

　　然而，面对巨大的利益和错综复杂的利益关系，仅仅是通过对一些环节的检查能够解决问题吗？我想是不够的。检查所涉更多只是表象，其深层的问题有很多。特别是试图通过所谓财务报表审计，通过开发商提供的资料来检查，要找到钱权交易的证据是不容易的。贪污腐败者早就有完全规避会计审查的办法了。

　　再者，近几年来中央每一次出台房地产市场宏观调控的政策，都是采取多部委联合行动的方式。其声势固然浩大，分工也固然明确，但是从另外一个角度来说，也有责任不清、有些部委不愿意承担责任之嫌。大家都来负责，结果可能谁都不负责。因此，中央政府有必要对目前这种统一行动的宏观调控模式重新思考、改进。

　　由此可见，２００７年国内房地产宏观调控直指钱权交易，触及到了问题的核心，但是国内房地产市场之所以出现钱权交易并非仅是行政审批或违法乱纪行为的问题，而是相关的制度规则存在严重的缺陷，而且这种制度缺陷一旦走上路径相依之路，既得利益集团总是会让这种制度缺陷越走越远，国家及广大民众的财富就会越来越受到侵犯与掠夺，甚至于通过制度化的方式让这种侵犯与掠夺合理化。比如，住房预售制度就是一种只学习国外一点皮毛的单边风险承担制度，是一种具有严重缺陷的制度，是一种对购买者严重掠夺的机制。当有研究指出要对国内这种不合理、不公平、有严重缺陷的制度进行改进时，就有相关的职能部门为之辩护，极力地阻碍相关的法律制度改善。住房预售制度如此，房地产市场其他许多不合理的法律制度也是如此。因此，对房地产市场钱权交易的遏制，关键不仅在于对目前各房地产行政审批环节的检查，更为重要的是要对目前国内房地产市场的法律与制度进行全面清理与完善，无论是土地产权制度、土地转让交易制度，还是住房建设的规划审批制度、住房预售制度、房地产市场交易制度等，对其中的每一个环节的权力都要有明确地约束，并针对实际情况与时俱进地进行改善。这才是遏制钱权交易的核心所在。

　　总之，今年国内宏观调控直指房地产市场钱权交易，与往年明显有所不同，效果如何取决于政府之决心，要看政府是否敢动真格，是否能够下真功夫去做。同时，我们也应该看到，打击房地产市场的钱权交易并非仅是从上述表象能够解决的问题，政府还需要借此东风下更大的决心触及房地产市场问题之核心，即通过法律制度规则的明晰化来约束房地产市场每一个环节权力。也惟有如此，才能真正遏制房地产市场的钱权交易。