数字迷雾虚掩上海楼市真实走向

    房地产数据无疑会影响老百姓对住房消费的心理预期

    □本报记者 李良 上海报道

    日前,在上海房地产业内,一场关于房地产数据的争辩正在进行。

不同的数字,代表着对宏观调控效果的不同理解。这个数字,就是2006年度上海商品房的均价。从表面上看,争辩以往的市场数据似乎意思不大,但实际上它所折射出的深层含意是,应如何把握房地产市场信息披露的公开与公正。这不仅关乎老百姓对住房消费的心理预期,而且也关系到中央政府对房地产调控政策的把握。可以想像的是,如果官方统计数据“水分”过大,既会误导普通民众的消费,也会让政策制定者产生误判。

    房价是涨了还是跌了？

    今年初,上海房地局公布的官方统计数据为,2006年度上海房价平均销售价格7038元/平方米,比上一年增加了340元/平方米。与此同时,官方统计还显示,2006年房屋销售价格下降了1.3%,商品住宅下降3.2%。这让上海人对房价现状感到一头雾水。

    “从去年开始,上海有关部门就不断吹风说房价在小幅下跌,但我了解的情况是,房价仍在小幅上涨,真让人搞不懂。”一直犹豫是否该出手买房的王先生抱怨道。

    有一个奇怪的现象,上海官方多次披露的统计数据显示,上海楼市的调控正朝着预期的目标发展,小幅调整而又稳健前行；但市民们的感觉却与此迥然相反,除了2005年房价一度小幅下挫外,上海许多楼盘价格屡创新高的事实,让购房者对楼市下跌的预期大打折扣,而就在上一周(4.2－4.8日),上海商品住宅的周成交均价又突破了万元大关,达到1.03万元/平方米。对此感到诧异的不仅是普通民众,在上海房地产业界,很多专业人士根据官方数据对上海楼市未来做预测时,也会感觉缺乏底气。但更让人郁闷的是,即便用官方公开的数据进行测算,得出的结果仍然与官方公布结果迥然不同。

    上海房地产机构易居研究院的统计方式比较简单明了,将上海房地产官方网站“网上房地产”2006年每天公布的成交信息汇总,测算出全年的成交总金额,再除以成交面积。得出的结果是,上海房地产平均价格为9437元/平方米。而上海房地局的统计则相对复杂,通过抽取样本,加权平均等专业统计方式得出了7038元/平方米的结果,而其统计结果中均价上涨却认为销售价格同比下降,则是由于抽取样本的差异性造成。从统计的专业角度上讲,似乎房地局的数据更为科学。

    供求之辩

    与涨跌真假同样让市民困惑的,还有对上海楼市供求现状的争辩。

    对于上海楼市供求关系逆转的判断,始于2005年。但真正在上海房地产界引起激烈争辩的,却是在上海社科院房地产业研究中心副秘书长姚宏来的一篇研究报告发表之后。

    今年3月,姚宏来一篇文章称,上海商品房将大量过剩,并认为上海房地产调控并未到位。该文章一发表,立即遭到同为上海社科院房地产业研究中心的张泓铭强烈反驳。张泓铭公开表示,不同意上海商品房将出现大量过剩的基本观点,更不同意将上海某些区域的问题扩大为整个上海的问题。

    但即便是反对,张泓铭也不得不承认,2006年上海商品住房供求关系出现了明显逆转,而此前上海市政协组织课题组发布的研究报告则指出,上海未来供大于求的局面将至少维持3年,供求比例在1：0.72左右。

    业内人士指出,上海楼市在经历多年的高速发展后,其巨大的利润空间吸引了大量投资,而需求不可能实现同步增长,因此,出现供求关系逆转并不奇怪,这种过程在很多行业的发展中都会看到。去年,上海商品房施工面积10938.75万平方米,增长4.6%,竣工面积3274.27万平方米,增长5.8%,但同期销售面积却下降4.2%,为3025.4万平方米,其中商品住宅全年销售面积下降8.1%。施工面积不断增加而消化力度减弱,说明上海楼市在未来几年内将会持续受到供大于求的压力。

    值得关注的是,虽然没有明文规定,但各种迹象显示,上海楼市供应中存在“看不见的手”调控的迹象。其中最主要的是控制预售证的发放,人为地造成市场供应减少的状况,这明显助推了上海房价的上涨。

    在土地供应方面,从2004年“8·31”政策出台之后,上海市土地供应基本上处于停滞状态,2004年下半年恢复到以前的水平。到2005年,土地供应约为“十一五”规划的一半左右；2006年则缩到“十一五”规划的1/5。在政府的控制之下,上海楼市的供求关系虽然逆转,但却并未对房价造成冲击。

    上海官方公布的房地产数据既让人感到一头雾水,也与老百姓对现实房价的感受有所差异。