金融街：商业地产龙头，1季度业绩暴增30倍

机构：
自2005年7月21日汇改以来，地产指数上涨超过500％，期间虽屡经宏观政策调控，但在人民币持续快速升值的大背景下，地产股始终是此轮牛市中的主导板块之一。相比住宅地产商业地产受宏观调控影响较小，近期以陆家嘴为代表的商业地产成为地产板块的领涨龙头。

金融街（000402）作为当前中国商务地产的领先者，该股是多年来沪深股市屈指可数的中长线牛股，公司正从之前大量出售优质商业地产资源转变成自持与销售并重的地产公司，由于其在金融街的土地资源具有不可复制的稀缺性，主要物业区位优势明显,随着人民币升值进程的加快以及北京"奥运会"的临近,这些物业未来的价值有望得到大幅提升。有权威研究机构估计，增值60-75 亿元，每股净资产增厚5～7.5元。具备较高成长性的个股更具投资价值，该公司已公告预计2007年第一季度净利润比去年同期上升3000%-3100%，当前动态市盈率仅21倍左右，相比大盘超过30倍的平均市盈率，有所低估。技术上，该股跳空突破前期高点后缩量回补缺口之后，有望再次走出加速上扬行情。

快速发展的商业地产领先企业 ，市盈率偏低

公司是商务地产领先企业, 立足北京,面向全国重点城市和区域,通过进行房地产开发和持有优质物业出租经营形成房地产开发和物业经营两个支柱业务领域。

目前公司在加快北京金融街区域建设的同时, 以金融街的资源和品牌为依托大力推进区域外业务的拓展.截至目前,公司现有各房地产开发项目的总规划建筑面积约390 万平方米.其中, 金融街区域总规划建筑面积约350 万平方米,已完成约190 万平方米,目前在建约110 万平方米,未建约50 万平方米;天津地区约57 万平方米,为津门与津塔项目;惠州项目约226 万平方米, 在总土地储备中占很大比例;南昌项目为快速销售型的住宅开发类项目. 预计今年A3南, F1和B7会议中心将销售结转。

未来出租物业的规模将保持在和公司净资产规模同等水平,预计到2009年,随着净利润和筹资的增加, 公司的自持物业面积将达到70-75万平方米.目前公司新办公楼的出租价格约30美金/月•平方米,商业地产的出租价格为45美金/月•平方米,餐饮场所的出租价格为32美金/月•平方米.未来进入成熟期出租物业每年的租金收入将达到8亿元。公司出租物业在2007 年将初具规模,出租收入将会有较大增长，丽思卡尔顿酒店已于2006年10月开始运营,并实现营业收入2350万元,实现了良好开端;定位于高端奢华总建筑面积8.9万平方米的金融街购物中心于2006年11月已经竣工, 目前签约率已达80%,将于2007年9月开业;总使用面积9000平方米的金树街已基本完成招商和业态布局, 预计将于2007年2月起陆续开业.同时天津和惠州项目都已经开工, 公司2007 年的物业出租收入将会达到2.5-3 亿元，因此自有物业有望成为公司未来发展重点。

广发证券和中信证券等研究机构根据公司2007 年的可结算面积和物业出租情况, 我们预测公司2007 年收入将会达到39 亿元左右, 其中房产销售收入在36 亿元,出租收入在2.5-3 亿元.净利润将达到72500 万元, 每股收益在0.672 元，目前动态市盈率在21 倍。

新会计准则，物业增值提升估值水平

新企业会计准则实施将打开估值空间.执行新企业会计准则后,公司会计政策将在长期投资,投资性房地产,政府补助,借款费用,所得税,金融资产,合并财务报表等确认与计量方面发生变化,上述变化有利于公司的盈利计量和估值空间的提高.预计, 新准执行后股东权益将增加1.8807 亿元.公司以取得租金或资本增值为目的而持有的房地产将进一步确定投资性房地产及其后续计量模式, 公司的估值空间将被打开.届时公司在金融街的.金融街区域内的写字楼的单价目前在20000-22000 元/平米区间内,以35%的毛利率估计, 每平米的合理增值应该在7300 元左右;天津项目中写字楼的售价估计在13000 元/左右,住宅价格超过8000 元/平米.平均估计,每平米增值3500 元/左右物业价值将在100-125 亿元之间,增值60-75 亿元。由于公司目前主要物业区位优势明显,随着人民币升值进程的加快以及北京"奥运会"的临近,这些物业未来的价值有望得到大幅提升。

从技术上看，该股在人民币加速升值的预期下，是少有的长线牛股，机构投资者长期看好该股，06年第四季度机构持股占流通比的64.59％，07年1月19日公开信息显示机构持股34％，机构第一季度减仓，股价在1月底2月出出现了下跌，但是自2月中旬后逐渐走稳，并跳空突破前期高点，在4月17日创出本轮新高，同样符合大资金从新建仓或加仓的走势。近期缩量回补前期跳空出现的缺口之后，有望延续长牛走势，投资者可重点关注。

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