构建具有分配正义的经济适用房规则

　　近日，北京市建委表示，北京未来的经济适用房供应模式由过去的销售为主过渡到租售并举。而广州市国土房管局、市房改办住建办则表示，政府将要摸底购买经济适用房的人群，五一期间举行了“政府住房保障政策和房地产政策”宣传活动，并现场派发购买经济适用房的预登记表。

　　经适房承载着普通工薪阶层“自住”的希望，它也引发着房地产商人以及房产炒家们的恐惧，因为，经适房会极大地分流商品房市场的“边际购买力”。就像决定商品价格是其边际需求，决定房产未来价格走势的正是边际购买力，即那些咬咬牙勒紧裤带还可以勉强购买高价商品房的可怜的房贷者，而不是那些年收入在6万以下、居住在一级城市里的贫穷家庭。对于地产商来说，他们非常害怕破坏了这个群体的稳定性。房地产商几乎在任何场合都会攻击经济适用房，攻击受惠经济适用房人群的扩大化，攻击政府之手，他们深知，当这个群体被“瓦解”了，价格自然就塌陷了。

　　但是，一些攻击经济适用房的理由是值得重视的，即经适房的分配正义和效率问题，经济适用房在过去的分配中产生很大漏洞和寻租机会。权势者、裙带关系者以及资产丰裕者往往成为经济适用房分配游戏中的大赢家。这给经适房带来“腐败”和“无效”的恶名。

　　实际上，总结多年的经适房分配的教训得失，有助于提高未来经济适用房计划的运作效率。在经适房的人群对象上，不能将其过于缩小化。家庭年收入在6万以下对于那些房价畸高的一级城市来说是一个对房价漠不关心的人群，他们不属于“边际购买力”。应该将家庭的月收入在当地商品房新房的房价之下（例如深圳新房的房价就是1.2万/每平米）的都纳入经济适用房所面对的人群。“边际购买力”没有足够的分流的话，就不可能对房价产生真正的压力。而房价不迅速下跌的话，那么房地产对其他资本市场的压制（例如权益市场）以及对国民财富风险的威胁就不能解除。

　　将机关事业单位的福利房和企业员工所享受的微利房并轨，统称经适房（有5年禁售期）。福利房是零成本地价，而微利房是低地价土地成本，而经适房将更像微利房的地价形态，中止福利房零地价的免费午餐的状态。地方政府根据当地的总体收入水平来确定一个优惠的经济适用房发售的价格。也不应将级别意识投射到分配规则中，不要设三六九等。

　　申请经适房应该是开放的，不应设定是否结婚这样的条件，而应保证不同类型人群享受的生活状态的平等性。经济适用房的面积应该考虑同“90/70”的政策相呼应，比如，规定适用人群里每个人只能享受45平米，结婚则可以分90平米的住房，房产证上2人名字分享90平米的面积，如果离婚了，则内部解决房产分割问题，任何一人都不再享受经济适用房的权利。45平米是一次性的权利，这样可以保证一些耍小聪明的通过假结婚离婚来多次骗取经济适用房。

　　将过往的福利房微利房的户主资料公开，防止隐形的多次申请。正常申请人的资料也需要公示，引入举报和监督制度。经济适用房的售卖不能交给开发商，建立类似无房者档案，由电脑打分排队，不应该像北京那样出现市民带着被子在地产商那里排队的糟糕现象。在考察指标上，着重参考其在该城市的工作年限（赋税贡献）以及收入真实水平。经适房的分配都以有当地户口为首要条件，但很多打工者（非民工类）在一个城市工作了十几年都没能入户，要以户口为条件必须配套入户改革，比如在当地工作7年就可以入户。

　　最关键的是，地方政府必须确定每年经适房的开发规模和占新房市场的比例，这个比例不能太低，否则就没有“供应冲击”的效果。对于房地产商来说，他们自然愿意让所有的经适房都变成无法形成最终冲击力的廉租房。北京所出台的“租售并举”（租售并举、以租为主以及政府回购）就是这么一种妥协的产物。他们担忧的无非是“5年禁售”解冻，一些经适房业主开始转手获利（暴利），其实，如果我们能保证这些业主永远只能有一次机会分到经适房，那么他们在经过5年的漫长等待后变现这一资产，是不需指责的。他们的这一出售行为也构成“供应冲击”的一部分，这是令发展商和炒房套利者害怕的一部分。