目前地产股仍将受制于调控的预期(图)

今年以来地产板块整体落后大盘

　　IC图片 制图/苏振

　　国信证券 方焱

　　在市场热点转换、良好业绩预期、估值优势等诸多因素的刺激下，地产股做多动能正在聚集。但鉴于目前热点城市房价涨幅仍然偏高，因此投资地产股仍应密切关注政策面变化。

　　房地产开发投资反弹明显

　　2007年1季度，房地产开发投资3544亿元，增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。房地产投资占固定资产投资的比重为24.4%，比06年底上升3.6个百分点。房地产投资加速反弹，其中，非银行金融机构贷款和外资增长较快，显示出在银根紧缩的环境下开发商融资渠道的变化，也表明央行采取加息政策对目前房地产市场影响不大。

　　全国房屋施工面积12.44亿平方米，同比增长20.7%。从施工和新开工项目情况看，截止到3月底，城镇50万元以上施工项目累计92925个，同比增加5827个；施工项目计划总投资141654亿元，增长16%；新开工项目31117个，减少2294个；新开工项目计划总投资12630亿元，下降13.9%。

　　主要城市房价涨幅仍偏高

　　3月份，“国房景气指数”为101.22，比2月份下降0.56点，同比下降0.24点。其中房地产开发投资指数和施工面积指数比上月略微上升，其余分类指数均有所下降。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.6%，与上月持平。

　　从各主要市场来看，上海房地产市场回暖明显，成交面积比2月份几近翻倍，价格保持稳定；北京市场结构性矛盾依然突出，1季度销售均价上涨44%，但销售面积大幅下降；深圳房价涨幅基本回落到10%附近，但横向比较依然较高；广州低价房成交易主体，导致均价下降9.1%；天津市场稳定，1季度销售面积和均价分别上涨3%和18%。

　　房地产市场专项整治再次显示出政府在今年落实调控政策、强化调控效果的意图。房地产市场秩序专项整治是一项长期工作，预计未来中央层面出台新政策的可能性不大，但地方政府有可能采取进一步的配套措施以落实贯彻中央精神，并将对投资人心理和地产板块预期产生影响。

　　投资策略

　　自1月份以来，地产板块整体涨幅已经落后大盘20%以上，其表现符合我们看空地产股07年上半年投资机会的判断。随着两会结束，房地产宏观调控政策似乎暂告一段落，未来的重点是落实已经出台的政策，因此房价高涨的局面预计仍将持续。在年报、季报良好业绩亮相之后，重点地产公司07、08年业绩很有可能超预期。目前前20家地产股平均07年动态PE在26倍左右，估值水平与其他板块相比优势明显，有补涨的要求，因此，我们认为在市场热点转换、良好业绩预期、估值优势和人民币加速升值等诸多因素的刺激下，地产股做多动能正在聚集。

　　鉴于目前北京、深圳房地产价格上涨较快，地方政府有进一步出台执行性措施的可能，因此，投资地产股仍应密切关注政策面的变化，特别是龙头地产公司较多的深圳市房地产调控政策的变化。我们维持行业短期“中性”、6-12个月“谨慎推荐”的投资评级。龙头地产股仍然是长线投资的较好品种，维持“保招万金”等主流地产公司“推荐”的评级。

　　重点公司简析

　　万科A（000002）：1季度公司净利润增长49%，一方面是由于06年末公司拥有已售未竣工资源119万平方米，部分本期竣工并参与结算；另一方面公司1季度销售情况良好，可结算面积相应增长。1季度末尚有126.5万平方米已销售资源未结算，金额约100.8亿元，为全年业绩高增长奠定了基础。07年公司计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，新增1000万平方米左右的项目资源。开发提速必将推动销售提速，在未来项目售价以及毛利率保持稳定的情况下，07年公司收入及净利润实现50%以上的增长、销售超350亿是完全可以期待的。目前公司增发工作正按计划推进，若顺利实施将为项目开发提供资金支持，同时将带来土地资源、资产和市值的先后扩大。我们认为公司作为行业龙头，其融资和项目资源获取等方面的优势将会愈加明显，与业内其他公司的距离会进一步拉大；未来几年高速发展局面已经确立，年复合增长率将在50%以上。

　　金地集团（600383）：1季度净利润同比上升67.7%，预售账款比年初增加了52%，毛利率上升了7.6个百分点至32.6%。业绩增长主要应归功于06年下半年项目价格上涨，07年在房价稳定的前提下，公司销售面积还将大幅增加，预计全年实现销售约80个亿。利润提升的同时，公司也在不断加大扩张，07年以来已经先后在深圳、南京、西安等地拿地，并积极开展项目层面与外资的战略合作，为“快速滚动开发”战略的贯彻执行提供相匹配的融资渠道。目前公司增发工作按计划推进，我们认为公司再融资后将进入一个新的高速发展阶段，年复合增长在30%以上。

　　保利地产（600048）：1季度公司净利润增长55%，房地产销售形势良好，销售额大幅增长303%，该等收入将在未来陆续确认，为全年业绩的高速增长提供了保证。1季度新开工面积和竣工面积分别增长162.7%和21%。公司项目进展顺利，至1季度末共有在建、拟建项目39个，建筑面积787万平方米；拥有土地储备785万平方米。公司拟增发3.5亿股新股的计划，已经股东大会审议通过，目前正积极推进相关工作。再融资的顺利实施将为公司项目开发提供支持，加速公司的发展。我们认为公司未来几年仍将保持较高的盈利水平，未来3年销售收入和净利润的年复合增长率将超过45%。

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