楼忠福出招 广厦欲求数壳整合上市

　　杭州报道 本报记者 陈小莹

　　6月10日下午4点半,楼忠福(楼忠福新闻,楼忠福说吧)现身天都城。

　　在接下去近4个小时的采访中,楼忠福力挺这个ST广厦(600052)的核心地产项目,试图以这个方式应对缠身的种种负面新闻。

　　天都城是广厦集团最有争议的地产项目,其预计占地7000余亩,庞大的资金需求和地产宏观调控的形势,曾把整个广厦拖入资金泥潭。

　　楼首次高调透露,他已经准备放手一试,将所有的地产整合装入ST广厦中,并积极寻求其他壳资源,将旗下建筑、能源、文化等多个产业分别上市。

　　面对记者对其资金链的质疑,楼忠福越讲越激动,"广厦不是德隆。"

　　"广厦不是德隆"

　　虽然不愿意提及,但楼首度承认,天都城项目在2004-2005年确实给整个广厦集团的资金链带来很大的"麻烦",宏观调控之下企业的资金链"有点不健康"。

　　据其介绍,目前整个广厦集团的银行负债大概在60亿元左右,其中40亿元在建筑行业,20亿元在房地产项目。

　　但其强调说,广厦下属的建筑集团每年营业额在260亿到280亿元左右,以20%的应收账款计算,目前的贷款仍在安全范围之内。另外20亿元负债,有10亿元在3年内投入了学校、宾馆等经济效益不明显的行业中,其余10亿元贷款都投在商业房产项目中。

　　楼称,广厦每天的现金流量在10亿元左右,足够他支撑目前的贷款额度。

　　上述说法似乎仍不能概括广厦集团在宏观调控三年间的艰难。

　　2005年,广厦以1.93亿元甩卖旗下"南京置业",被媒体形容为战略收缩之策。之前,浙江房地产圈内流传着广厦集团贷款超过100亿的传闻。更有说法称,去年6月,广厦的资金链出现很大的问题,依靠着东阳当地政府的地块支持,楼忠福才勉强渡过难关。

　　"说实话,我这三年是'躲'过来的。"楼忠福说完哈哈大笑。

　　2004年后,他基本不参加任何论坛,减少在公共场合露面的次数,对于宏观调控的话题更是避之不及。

　　表面低调的背后,广厦集团资金链紧绷的传言一直不断。

　　在三年的调控中,楼忠福如履薄冰。"我越困难的时候,媒体的负面报道越多,银行一看到负面报道就上门要债。"楼忠福坦陈,去年风声最紧的时候,银监会、银行等机构都曾上门查账,"但我做的都是实业,所有项目放在那里看得见。"

　　在记者一再追问其应对策略之下,楼忠福说,"比如资金用度要分轻重缓急,天都城这样开发条件不够的项目,可以先放一放。有些项目也要注重放和收。"

　　"这时候考验的是企业抗风险的能力。"楼说,一旦宏观调控来了,关键就在于企业是不是扛得起。

　　2007年后,他在南京等地区的地产投资基本都进入回收期,现在的楼市回暖似乎让他看到了转折点的来临。"只要现在开始卖的南京地产项目顺利,大概就有20亿左右的回款,资金马上活过来了。"

　　早在2002年,楼忠福就已经把到2006年的资金规划做好,每年预留的开发资金高达数十亿元,还预备要进行企业内部管理改革。

　　始料未及的是,宏观调控一来,这些分权改革无法推行,"那时候只有高度集权,广厦才能挺过来"。

　　摘帽之战

　　作为ST广厦的核心地产项目,天都城无疑站在遭遇宏观调控的第一线。其今年能否走出困境,是ST广厦能否摘帽的关键。

　　由于过去两年,天都城的开发陷于停滞,影响了上市公司的经营业绩,目前ST广厦的造血功能大不如前。从2007年4月27日公布的ST广厦半年业绩预告来看,其预计半年度将盈利,而一季度的季报显示,总资产同比增长3.35%。

　　眼前的最大难题就在于,今年天都城拿地的任务是1000亩,仅这部分土地的支出就高达10亿元。

　　很显然,上市公司的业绩仍没有大幅增长,这10亿元只可能依靠广厦集团的输血才能筹集。

　　2000年至今,广厦集团在天都城项目上已经累积投入16亿-18亿元,目前回收约为13亿元,尚有3亿到5亿元的缺口。而今年横亘在楼忠福面前的,不是开始盈利,而是仍将付出10亿元的土地成本,这更加剧了天都城缺口的裂痕。

　　早在2000年拿下第一批1500多亩土地的那一刻,楼忠福就喊出"广厦就是天都城,天都城就是广厦"的口号。按照天都城的规划,整个天都城的建设面积为7000余亩,预计入住10万人。但是楼忠福在打下第一根桩的时候,没有预料到土地可能遭遇的宏观调控。

　　2002年7月1日开始,国家土地招标政策正式实施,该政策规定,经营性用地必须公开招标。早期天都城的土地以协议价格获得,大约仅为15.6万元/亩。根据记者了解,目前周边地块的均价已经达到100万元/亩。由于土地取得方式的变化,仅土地一项,天都城的投资成本就将飙升到超百亿。

　　天都实业董事长何勇说,由于土地出让由原先协议出让到挂牌出让的政策改变,原先由天都城全额投入的基础设施,当地政府将会妥善解决。

　　"打个不恰当的比喻,以前我们有点自娱自乐,现在是正式得到了政府的认可。"在广厦人士看来,这将是天都城加快开发建设的关键。

　　亦有分析人士称,该举措颇具软着陆的味道,意味着原先"企业经营城市"的宏大思路,正转化为一种更为理性务实的做法。

　　何勇承认,今年对于天都城项目而言"非常关键"。

　　由于最初的合资股东的退出、土地和金融政策的收紧,天都城连续两年没有新盘推出。

　　何勇年初在内部大会上下达了"死命令",今年必须回笼资金5.2亿元以上。如果销售数字能够达到5.2亿,那么在今年和明年两年内,不计土地成本,天都城基本可以做到收支平衡。

　　截至目前,这个任务已经完成了1.78亿元,下半年尚有3个多亿需要回笼。据何勇估算,下半年大约有36万方米的楼盘推向市场,以目前的均价4500元/平方米计算,如果销售过半,就能有6亿元以上的回笼资金。

　　但其支出同样不是小数目。今年进入开发期的地产项目,仍需要资金3.5亿元到4亿元。记者在楼盘现场看到,天都城内有占地1000亩的大型公园,耗资2000万元竣工的艾菲尔铁塔等景观。这些先期投入的3.2亿成本,犹如一个大包袱,让天都城只能负重前行。

　　楼忠福反思说,自己过于求稳的心态,导致了对于资本市场的过度谨慎,从而丧失了最好的发展机遇。

　　反思发展失误

　　虽然广厦集团渡过了上一轮地产低迷的周期,但宏观调控远没有结束。

　　去年出台的土地增值税,曾让一些地产商忧心忡忡。

　　"这个不要紧。"楼忠福似乎并不在意这个问题,"只要有利润,切出去一块也没关系。"

　　"万科在它的财务报表中,已经将可能征收的土地增值税计提了。"圈内人士称,虽然这块资金并没有实际预留,但是部分地产上市公司已经有类似的财务防范措施。

　　更为重要的是,地产界人士普遍认为,这项政策只是宏观调控的一种政策,未来尚有更多不确定的因素。

　　楼忠福说,房产是经济的晴雨表,"是应该挤掉楼市里面的泡沫,但宏观调控只能调价格和规范,有些刚性需求是不可能调控的。"

　　对于广厦集团的现状,楼没有完全归结于宏观调控,他还承认了广厦集团在高速发展中存在的问题,如发展思路和内部管理等都存在一定问题。

　　作为第一代企业家,楼罕见地把这些都归结到自己的决策失误。他毫不避讳ST广厦旗下的项目在地产领域的品牌建设上与国内一流地产企业的差距。

　　点燃一根烟,楼忠福仍没有承认天都城是一个带有乌托邦色彩的决策。

　　"其实我的理念没有错,只是超前了一点,对困难的估计不足。"楼忠福说。建卫星城的理念要坚持,天都城是不可复制的。

　　"对于这一轮的调控,我也是从不理解到理解的。"楼忠福说。

　　

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