五月楼市异常火爆 成交量价齐至沸点

　　上海易居房地产研究院

　　5月，上海楼市呈现出了异常火爆的现象，成交量价一路攀升，截至月底，全市商品住宅成交量为237.13万平方米，环比增加38.1%；成交均价为10369元/平方米，环比上涨2.9%。

　　进入五月以来，上海的楼市一片红火，部分楼盘甚至出现了排队叫号的情况。虽然5月是传统的销售旺季，但今年的市场情况似乎更近火热：成交量同比增加16.6%、成交均价同比上涨7.1%，当月新增个案中成交过百套的项目达到了15个，10个项目去化率超过了90%。

　　根据目前市场的表现，生活配套齐全、性价比高的项目仍是购房者追逐的焦点。经过一个较长时期下调，上海楼市已止跌回升，观望许久的购房者明显信心增加，他们纷纷外出看房，积极准备入市，排队购房现象再次重演。

　　位于闸北区共和新路、广中路路口的宝华现代城二期5月15号开盘，此次开盘共推出438套房源，主力房型为90-100平方米的二房、120-140平方米的三房。项目开盘当天，售楼处出现了火爆的排队购房场面。截止至5月底，该项目共售出415套房源，去化率达到了95%，位居区域成交面积排行榜榜首。

　　而位于闸北区的另外一处项目———盛源家豪城，5月18日首度公开，一期推出120套房源，截止至5月底共售出98套，去化率达82%。凭借着成熟的配套、高品质的产品、合理的定价，项目开盘前期就引得了市场诸多的关注，众多购房者前往售楼处排队购房的现象在项目正式开旁前三天就已显现。

　　伴随着股市火爆所带来的资金量积累，楼市却在整体流动性泛滥的情况下再次复苏。上海易居房地产研究院认为，今年的商品住宅供应量同比大幅减少41.9%，市场供应的不足是导致楼市成交火爆、房价上涨不可避免的原因。

　　政策解析

　　外资再遇“强化政策”高档房产成严控目标

　　商务部和国家外汇管理局近日发出通知，依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。

　　早在去年7月份，为了规范房地产市场外资准入和管理，建设部，商务部等六部门联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件），给外资一个基本性的纲领，并在稍后的9月，外汇管理局、建设部联合发布了被称为限制外资炒楼的细则《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，而与此同时建设部又单独发布《关于对外商投资企业在中国境内取得资质情况进行全面调查的通知》，两份通知给外资几乎上了两道枷锁，基本动弹有限。

　　那么为何商务部和国家外汇管理局在此时发布全名为《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》呢？上海易居房地产研究院认为，此通知重在审批和监管，重点并非单纯意义上的规范外资在房地产领域的一般活动，更是牵涉到比如规范外汇操作，对外汇进出都作了相关的严格规定、另外还做出了"严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）、并购或投资境内房地产企业"的规定，以法规的形式框定下来之后，绿城中国香港上市的模式就此作古，这对许多房企海外筹资造成了一定困难。

　　而对于外资最活跃的高档房产领域，《通知》看似轻描淡写一笔带过的“依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产”无疑给外资是一个打击，但其是否会对外资整体进入房地产产生影响呢？上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，国家在2002版《外商投资产业指导目录》中就把土地成片开发、高档宾馆、别墅、高档写字楼等划为限制类，虽然对交易环节的外资一直在打压，但对开发领域的外资，特别是长线投资态度并不严厉，此次也是为了及时把握投资动向，进行有效监管，虽然会在一定程度上放缓外资进入速度，但只要中国宏观经济良好，人民币升值持续，城市化进程加速，房地产市场潜力健在，外资投资仍然会同比增长的。

　　上海易居房地产研究院认为，2007年是政策的“落实年”和“执行年”，但如果继续出现楼市过热的情况，此类“强化政策”、“强调政策”出台的可能性很大。

　　联排别墅成市场新宠下半年势态仍良好

　　2007年1月至5月，本市联排别墅供应放量，总推案量达到32.3万平方米；月度成交量表现趋向增长，总量为43.5万平方米；市场供求比为1：1.35。同比2006年1-5月表现出供应下降、成交上涨的态势，显示出2007年联排别墅市场良好的增长迹象。

　　多种因素促成联排别墅成新宠

　　2007年1-5月上海联排别墅供应主要分布在外环以外地区，供应量最大的区域为闵行区，占总供应量的26%，其次为松江区、嘉定区，分别占18%、15%。

　　而成交主要仍分布在松江、闵行、嘉定以及浦东新区等传统别墅集中区域，并占有绝对的比重优势，其中单价在10000元/平方米以下成交量比重占到全市的67%，以至影响整体市场的价格变化，造成价格走势的下滑，由于受到成交结构比重的影响，目前市场成交均价为9562元/平方米。

　　上海易居房地产研究院认为，若不考虑成交结构计算，今年5个月的价格整体呈现平稳态势，3月份后出现小幅上扬，显示出近期联排别墅市场的良好态势。在整个市场中，热销个案去化集中，如复地北桥城4月份成交占板块比重达到22.2%，颛桥、新桥、松江新城、嘉定新城等热点板块表现出供求两旺态势。

　　这一局面的造成，是由于2006年下半年别墅用地停批，造成独栋别墅供给不足，预期需求分流至联排市场中的高端产品市场，刺激市场需求释放；另外，近期股市等资本市场活跃，楼市资金在经过资本市场的壮大后出现部分回流现象，刺激中高端别墅消费增长，主要表现在3月份以后时间段，这些均是联排别墅成为新宠的关键因素。

　　下半年联排别墅价格将增长

　　对于70/90政策的出台将影响未来市场的整体产品形态，近郊以外的市场竞争更加集中，因此可能会有更多的项目会对30%部分采用联排等形态出现，通过差异竞争取得良好去化。

　　上海易居房地产研究院认为，国家连续出台政策明确规定未来停批独栋别墅用地，导致未来独栋别墅价格上涨，这将促使部分原本关注独栋产品的客源转移到品质较高的联排产品上，便促进了联排别墅产品的品质提升和市场供应。连续的经济上升提高国民收入水平，如股票等投资都将消费者的承受能力提升，其对于居住需求也随之提高，从而成为加大对别墅类产品需求度的一大因素。

　　通过联排别墅上半年的热销，部分项目开始谋求价格增长，再根据2007年下半年预计上市项目计算，都是导致整体价格的上升的依据。因此，上海易居房地产研究院预测，下半年全市联排别墅市场供应产品均价在11142元/平方米左右，环比上半年呈现增长态势。