城镇居民住房能力分类研究

　　家庭月收入水平在当时当地平均商品房价１平方米以上的家庭为有完全住房支付能力的家庭。

　　家庭两个月的收入相当于当时当地平均商品房价１平方米为租房支付能力不足和购房支付能力不足的分界线。

　　救助（救济）性保障适用于无住房能力的家庭，其住房需求应当通过廉租房等方式由政府全包或基本包下来。

　　租房能力不足家庭的适用政策是援助性的，包括贴租、租赁型经济适用房、部分产权房、租房补贴、公务员周转房等。

　　购房能力不足家庭的适用政策是通过互助性的、且豁免个人所得税的公积金提高他们的购房能力，同时配套以贴息、限价商品房、住房（购房）补贴等措施。

　　在经济欠发达地区需要依据当地的恩格尔系数做出一定修正。

　　■中国城乡建设经济研究所课题组

　　在近年住房保障与房地产市场的研究中，加强城镇居民住房能力分类问题的研究已经迫在眉睫。此前很多争论实际上都在“穷人”、“富人”的简单分类中自说自话地“打乱仗”。科学分类，才能优化配置政策资源、正确引导舆论、促进文明健康的住房消费模式形成。

　　城镇居民住房能力分类的基本原则

　　目前，我国在住房制度、住房保障和城镇居民住房购买力等方面的分析研究中，通常是按照收入将城镇人群划分为关于“最低、低、中低、中等、中上、高和最高”这样的“七分法”。这个分类方法存在着两个缺陷。一是惟一依据是“收入”，而住房的本质是资产；在这二者的关系中，不同的收入水平与住房能力的相关性差异极大。二是分类粗糙，简单按百分比划分，没有与住房能力直接相关的判定标准，无法建立起确定的政策界限。形成符合中国特点的、具有可操作性的、能够在政策和市场研究中实际应用的城镇居民住房能力分类标准，在理论上和实践上都已经迫切急需。

　　我们认为，对城镇居民住房能力的分类应遵循以下原则。

　　一是从“人人享有适当住房”的基本目标出发，按照对城镇居民的全覆盖分类。

　　二是按照收入和住房能力两个标准分类，并且在这二者之间建立起内在联系。

　　三是紧密结合和真实反映我国城镇不同收入人群之间的现实结构状况。

　　四是紧密结合和真实反映我国城镇居民在收入提高过程中的消费结构变化、资产积累能力变化。

　　五是紧密结合我国国民经济经济发展的实际水平和发展不平衡的显著特点。

　　六是紧密结合我国资源环境的实际约束，在住房能力的分类中贯彻节能省地环保的标准；同时体现对健康文明的住房消费模式的引导。

　　七是充分反映建立与完善住房保障体系的政策要求。

　　八是高度注重可操作性，形成具有实际统计意义的分类体系，并能够具体地用于对某类群体以至单个家庭的判定。

　　九是能够动态化地反映社会发展变化，实现“水涨船高”式的分类要求。

　　十是力求遵从客观规律、提出客观性标准，力避主观性判断；同时认真借鉴相关国际经验。

　　城镇居民家庭住房能力的分类体系

　　由于住房通常是以家庭为单位的，在我们的研究中，对住房能力的分类以及与此相联系的收入，都是以家庭为单位的。

　　依据家庭收入和住房能力之间的关系，我们将城镇家庭分为无住房支付能力、住房支付能力不完全和有完全住房支付能力三大类，在此分类下，又进一步分为特困、困难、租房能力不足、购房能力不足和购房能力充分五小类（见图一）。

　　１．无住房支付能力家庭

　　无住房能力支付能力的家庭包括特困和困难家庭两类。

　　我们定义，住房特困家庭是指城镇中享受“低保”，且人均居住面积在当地平均水平６０％以下的家庭；这部分家庭通常为残疾、无人赡养的老人等丧失劳动能力的人群，这部分人群不可能拥有任何自我改善的能力。住房困难家庭是指家庭主要劳动力月收入只能在当地最低工资标准线上２０％－３０％以内，且人均居住面积在当地平均水平６０％以下的家庭；由于最低工资通常只以满足基本吃、穿、用为标准，不包含或基本不不含住房消费的部分，这部分人群也基本没有自我改善的能力。因此，特困和困难家庭为完全没有或者基本没有住房支付能力的家庭。

　　２．有完全住房支付能力家庭

　　我们定义，家庭月收入水平在当时当地平均商品房价１平方米以上的家庭为有完全住房支付能力的家庭。其基本依据是，家庭月收入在１平方米水平房价以上时，这个家庭５年－７年的总收入约可相当于６０平方米－８０平方米的一套普通住房总价，也即房价收入比为５年－７年。我们认为，由于我国还是一个发展中国家，而且是一个资源严重不足的国家；又由于与发达国家相比，我国还是一个土地资源的稀缺性程度高而劳动力的稀缺程度低的国家，把购买一套满足基本生活需求的６０平方米－８０平方米普通住房、房价收入比为５年－７年作为判定有完全支付能力的标准是符合实际的。

　　３．住房支付能力不完全家庭

　　居于无住房支付能力和有完全能力的家庭之间的，均为住房支付能力不完全的家庭。这类家庭的特点是，有一定的住房支付能力，但尚不充分，需要依靠一定的社会保障支持才能满足自己住房需求。这类家庭又可分为租房支付能力不足的家庭和购房支付能力不足的家庭。

　　我们定义，家庭两个月的收入相当于当时当地平均商品房价１平方米为租房支付能力不足和购房支付能力不足的分界线。即，在购买一套满足基本生活需求的６０平方米－８０平方米的普通住房时，房价收入比１０年－１２年为租房支付能力不足和购房支付能力不足的分界线。低于这个标准的为租房能力不足家庭，包括部分从“租”向“购”过渡的家庭；高于这个标准的为购房能力不足的家庭，包括部分自愿以租赁方式满足自身住房需求的家庭。

　　城镇居民住房能力的分类依据

　　经济学早就证明，不同商品的需求对收入的变化具有不同的敏感度，或说弹性。例如，在一定的社会发展阶段上，人们的食物需求不会随着收入的增长而增长，也就是说，食物需求对收入变化不敏感或无弹性。同样的商品，在不同的社会发展阶段上，或对不同收入水平的人群来说，其需求对收入变化也会表现出不同的敏感度或弹性。例如人们的收入增长到一定阶段时，“轿车进家庭”才会出现突破性的临界点，跨过这个临界点后“购车一族”会在短期内形成规模。

　　根据国际经验和我国的实际，上述住房能力的分类依据，是不同收入人群住房需求的收入弹性（见图二）。

　　在图二中，开口向下的Ｕ型正态分布曲线是不同收入人群住房消费能力对收入变动的敏感度曲线。其中，纵轴上的０表示收入增长完全不能引起住房消费能力的增长，即住房消费能力对收入完全不敏感、无弹性；１表示住房消费能力的变化率与收入增长的变化率相等，即弹性或敏感度等于１，例如收入增长１０％时，住房消费能力也只增长１０％；高于１时，表示住房消费能力增长的变化率高于收入增长的变化率，即住房消费能力对收入变化率进入高敏感、高弹性阶段。

　　图中的横轴表示收入水平。其中，当收入水平低于Ｉ１时，居民的住房消费能力处于对收入变化不敏感或低敏感的阶段。我们定义，Ｉ０为当时当地最低生活保障标准，Ｉ１为最低工资标准线以上２０％－３０％。这个区间代表特困和困难家庭，因为他们的住房消费能力几乎不会因为当地最低生活保障线的提高或最低工资水平的提高而相应提高，或者只能有极其微弱的提高。因此，这部分家庭为完全或基本无自我改善能力的家庭，也即无住房能力的家庭。

　　收入水平高于Ｉ１后，住房需求的收入弹性便大于１，住房消费能力的提高速度开始不断高于收入的增长速度。例如在当前我国的大城市中，一个月收入３０００元的家庭，其住房消费能力可能只有６００元／月；但其收入水平提高到４０００元，也即提高３３％时，其住房消费能力可能会提高到１２００元／月，也即提高１００％。Ｉ１到Ｉ３的区间代表住房能力不充分的家庭。一方面这部分家庭依靠自己的力量尚不能完全满足自身的住房需求，但另一方面，他们的住房消费能力处于对收入变化高敏感、高弹性的阶段，也即收入增长对住房消费能力影响很大的阶段。

　　住房能力不充分的家庭又可分为租房能力不足和购房能力不足的两个子分类。其中，Ｉ２是这两个子分类的分界点。我们定义，这一点是家庭两个月的月收入相当于平均商品房价１平方米。收入低于Ｉ２点的家庭，其房价收入比高于１２年，一般不具备购房能力，满足住房需求应以租为主；而且租房居住也需一定的政策援助；但这一收入区间是住房消费能力对收入变化的敏感度迅速提高的区间，也即购房能力随收入增长逐步累积的阶段。收入高于Ｉ２点的家庭，其房价收入比已经处于从１２年向５年－７年过渡的阶段，处于这个区间的家庭，其租房能力已属比较充分，但购房能力仍显不足。

　　收入水平大于Ｉ３的家庭属于有完全住房能力的家庭。我们定义，Ｉ３为家庭月收入等于当时当地商品平均售价１平方米。处于Ｉ３以右区间的家庭，其住房能力为房价收入比５－７年以下的家庭。特别提示，当收入增长到较高水平时，住房消费能力又会重回对收入变化不敏感、无弹性的阶段。例如，对少数高收入的富裕家庭来说，其住房消费能力一般不会因为当期的收入变化而变化。

　　作为分类依据，可对住房需求的收入弹性曲线给出一个严格的经济学定义，即住房支付能力的变化率同家庭收入增长的变化率之间的比值，用公式可以这样来表示：

　　其中，ｅ为住房需求的收入弹性，Ａ代表住房支付能力，Ｉ代表收入。λＡ是住房支付能力的变化幅度，λＩ是收入变化的幅度。

　　一般我们认为ｅ总是大于０的，因为收入的变化同住房支付能力的变化总是同方向的。当ｅ＞１时，说明住房支付能力的提高速度大于收入增长的速度；当０＜ｅ＜１时，说明住房支付能力的提高速度要小于收入增长的速度。当ｅ趋近于０的时候，住房的支付能力基本上不会随着收入的变化而变化。

　　城镇居民住房能力分类的政策意义

　　城镇居民住房能力的上述分类具有重要的政策意义。

　　我们认为，城镇住房保障体系中，应当包含救助性（救济性）保障、援助性保障和互助性保障三个部分。政策保障之外的为自助性需求。

　　对无住房能力的特困、困难家庭来说，适用方式是救助性（救济性）的保障。简单说，这部分群体的住房需求就应当通过廉租房等方式由政府全包或基本包下来。

　　对住房能力不充分的家庭来说，适用方式是援助性和互助性的保障。其中，对租房能力不足的家庭来说，满足住房需求应当以租为主，适用政策是援助性的，包括贴租、租赁型经济适用房、部分产权房（部分产权房的含义是，未购产权部分的性质仍是租赁）、住房（租房）补贴、公务员周转房等；对购房能力不足的家庭来说，满足住房需求以鼓励购房为主，适用政策是互助性的，通过互助性的、且豁免个人所得税的公积金提高他们的购房能力，同时配套以贴息、限价商品房、住房（购房）补贴等措施（见表一）。

　　需要说明的是，在实际应用中，还需根据不同情况采取一定的修正措施。其中主要的，一是在一些经济欠发达地区，由于社会收入水平偏低，居民收入中吃穿用等部分所占比重相应较大；在房价也相应偏低时，家庭月收入与当地房价的比值关系可能不能真实反映居民的住房消费能力，因此这种地区的分类标准需要依据当地的恩格尔系数做出一定修正。二是家庭结构是复杂多样的，例如四口之家可能是三代甚至四代，还可能是同时与夫妇双方的父或母共同生活，因此在实际操作中还需根据家庭结构采取修正措施。

　　（本报告执笔人：陈淮 秦虹 张智）