江西经济适用房新做法回眸

　　新华网南昌8月22日电（记者　吴华国）江西新一届省委、省政府领导班子上任伊始，就明确提出要让城镇中低收入者通过8年至10年的努力，买得起80平方米左右的经济适用房。

　　一石激起千层浪。政府一句承诺，立刻引起社会广泛关注，全国数百家网站成千上万的网友一片热议。其中有寄以厚望、表示赞同的，更有对此表示质疑和担忧的，有的网友甚至认为这不过是一场作秀。

　　面对质疑，这个省是否做出了令人信服的诠释呢？

　　质疑之一：经适房无利可图，开发商不愿干，地方政府也怕干，凭江西的经济实力，各级政府能承担得起吗？

　　在腾讯网，有关江西经济适用房建设的跟帖曾多达1167条。其中一位网友就说，寄托着多数老百姓安居梦的经济适用房建设在全国各地不断试水，但结果要么开发的面积和速度兑不了现，要么销售价格和对象变了味，城镇居民对此多有抱怨。江西的经济实力并不比沿海发达省市强，承诺能兑现吗？

　　江西省省长吴新雄说，经济适用房建设凝聚着全国城市家庭太多的希冀，太多的关注。各地在经济适用房建设、销售、管理过程中也的确暴露出一些需要亟待解决的问题。对此，省政府没有退路。

　　在实际操作中，经适房建设要么难以起步，要么难以持续。其中的一个根本原因就是思想认识上一度将“经济适用房”混同于一般商品房，并试图让房地产开发商来担当这一社会责任。

　　总结过去的成败得失，江西省明确提出，经济适用房是政府福利性住房，而不是一般意义的商品房，各级政府理应成为经济适用房开发建设的业主，而不能把希望和责任寄托给房地产开发商。

　　正是从这一理念出发，这个省从去年11月份就开始着手部署这一民生工程。他们从经济适用房建设可能面临的100个具体问题入手，分成若干个小组分头深入南昌、九江、景德镇等地调研，广泛听取城镇居民、开发商、房管部门以及金融机构的意见，并将调研成果汇编成册，组织省、市政府领导班子成员和相关职能部门的干部进行学习、培训，达成共识。

　　今年初，一套在深入调查研究基础上形成的推动经济适用房建设的30条具体政策正式出台。全省11个设区市先后通过媒体公布了本市今年经济适用房开工建设的面积、售价、首批供应对象及产生办法等。“江西经济适用房”开始由理念变成现实。

　　吴新雄说，江西经济实力的确不算强，但穷有穷的办法。首先，我们可以把经济适用房的面积标准定得低一些，更切合实际一些，如80平方米左右。政府利用土地划拨规费减免等综合措施，使一套经济适用房的售价在10万元至15万元，中低收入家庭通过8年至10年的努力基本可以买得起。

　　其次，建设思路还可以开阔一些。政府当业主，并不等于完全由政府出资和补贴，开发过程中政府也不是大包大揽，而是要实行市场化运作、企业化管理。比如，政府只负责落实依法依规以行政划拨方式供应土地，对建设和销售过程的规费实行依法减免，以大大降低经济适用住房的建造成本。而建造过程中的资金来源，可通过招标建设单位垫付资金、预售资金和银行贷款等多条途径解决，建成后，政府再通过销售来偿还建设成本。

　　质疑之二：不少地方经济适用房销售最后都落入了一个怪圈，到头来江西的经济适用房能经济吗？又会经济了谁？

　　“热线房产网”一位网友留言：一些地方经济适用房建设和销售让人难以信服，对大多数普通老百姓来说，就是挤破脑袋也排不上号。而有的人可以一边开着宝马车，一边住着经济适用房。有的地方一个经济适用房号被炒卖到15万元。我看江西的承诺到头来也只能如此，追究市长责任更是一句空话。

　　吴新雄说，网友的这一质疑可谓切中了当前经济适用房销售、管理的要害。如不采取相应的防范措施，江西也可能重蹈覆辙。

　　对此，江西采取的措施是：有关经济适用房建设的主要指标，事先全部予以量化和公开；对销售、管理过程中，老百姓感到有疑虑、不放心的事项，完全实行阳光操作；对售后可能出现的倒卖房号、转租、转售等问题，定期进行房产权证和房屋使用性质核查。

　　江西公开收入标准线。即上年度本地统计局公布的城镇居民人均收入水平的70％－90％，作为中低收入的标准线，如南昌7210元、九江6191元、赣州7871元等。

　　公开最高售价。即以本市中低收入家庭8年——10年收入为标准，确定本市一套经济适用房总售价和每平方米最高售价，其中南昌1760元、九江1200元、赣州1358元等。这一价格水平相当于当地同质商品房市场价的50％左右。

　　公开户型质量标准。全省经济适用房建筑面积以80平方米左右的户型为主，质量和服务要求达到同一地段同一户型商品房水准。

　　公开购买条件和程序。江西规定凡符合当地政府划定的中低收入家庭人均年收入标准，持有当地城市户口，无房或现住房面积低于人均15平方米的家庭均可申请购房。除此之外，南昌市还允许年满30岁的单身男性和年满28岁的单身女性申请购买经济适用房。领导干部和已参加过房改、集资建房或得到过奖励住房的人员不能申购经济适用房。申购者是否符合条件由申购人所在单位、居委会、房管部门三次审核、三轮公示。具备购房资格者其购房次序由当地电视台现场直播、公开摇号确定。

　　质疑之三：大量建设经济适用房能不挤垮当地房市？这样一来江西的经济还怎么发展？

　　“中华网”有网友留言：我们反对行政过分干预,房价还是要尊重市场自身的供求关系规律。江西的承诺真得以实施,当地楼市非崩盘不可。

　　政府一方面要开发建设好社会保障性的经济适用住房，另一方面还要努力避免因此冲击当地商品房市场的正常发育。在实践中江西是怎样处理两者关系的呢？

　　一是严格锁定经济适用住房的销售对象，即必须是符合当地市政府划定的收入标准的中低收入家庭。由于这部分家庭受购买能力的限制，不可能成为市场价商品房的销售对象，因而不会直接影响当地商品房市场的供求平衡。

　　二是严格限制经济适用住房进入房地产市场流通。江西省政府明确规定，经济适用住房不能上市交易，不能出租，不能改变使用性质，如需出售，只能由政府按届时经济适用住房的价格回购。因而经济适用住房建设也不会对当地房地产二级市场的供求平衡造成影响。

　　三是对各地年度房地产开发的总量和经适房占比实行控制。经过测算，江西的决策者认为，经适房占总量的20％比较切合江西实际，有利于保持房地产市场供求基本平衡，避免大起大落。

　　在质疑声中，江西省经济适用房建设于今年初稳步启动。目前，这个省211万平方米经济适用房规划已全部落实，先后有10个设区市顺利进行了经适房销售电视公开摇号，首个公开销售的南昌市有187户低收入家庭已经看到或拿到了自己心仪已久的经济适用房。到年底，全省累计有2．6万余个家庭可望成为政府为业主的经适房新买主。另外，在低收入家庭住房保障方面，这个省还有一批数量可观的廉租房同时推出，全省近3万户连经济适用房都买不起的城市困难家庭将因此受益。