上海楼市狂拉虚涨 开发商由捂盘惜售转向抬价(图)

　　周雪松

资料图片：房价猛涨调控声急上海楼市走到“十字路口”

　　上海楼市近来出现“死灰复燃”迹象，部分开发商由“捂盘惜售”转而“抬价”。

　　据佑威房地产研究中心近日监测数据显示：自上海江湾城地块前不久翻倍拍出之后，该地块旁在售楼盘合生江湾国际公寓，随即就把售价从14000元／平方米提高到17000元／平方米。之前售价与合生江湾国际公寓相同的申润江涛苑，也跟进了合生江湾国际公寓相同的提价幅度；就连保持了4年多价格没有太大波动的海上海新城，也把16500元／平方米的报价提高到19000元／平方米；宝地东花园更是把16500元／平方米的报价调高到20000元／平方米……

　　这使人们不由联想起上海楼市曾经的极度疯狂。

　　“当新江湾城地块在6分钟内被绿城集团以底价翻倍拍得之时，新一轮的外资扫楼潮随之开始，多数开发商也都紧跟着启动新一轮的飙升房价、推盘行动。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，在新房供应日益紧缺的情况下，上海房价将长期高涨的传言被进一步放大，这让为房而忧的市民们心慌不已。“迹象疑似"最后晚宴"。”薛建雄称。

　　不久前，来自英国的一资本巨鳄以11％的溢价收购了上海新天地豪宅翠湖天地御苑，据悉，这个海外炒家“出血”5.9亿元，其后，该案中央最好的两栋复式楼的单价，便从60000万／平方米抬高到了66751元／平方米，这一举动也使该楼盘成了上海第三天价房（前两名分别是汤臣一品和华府天地）。再紧随其后，坊间更是曝出海外购房团以千万元的套总价收购该盘48套房源消息，“让人目瞪口呆”。

　　然而，上述种种案例还仅仅是拉开了“外资大扫上海豪宅”的序幕。另悉，单价3万元／平方米以上的御翠豪庭和远中风华园两个豪宅，在8月的前15天里，分别获得了55套和19套的成交业绩。据知情人士透露，其大部分买家均来自港台和海外。就连原先一个月都难见一栋成交的顶级别墅，如世茂山庄、云间绿大地、上海晶园以及兰乔圣菲等，最近也都获得了1－4栋不等的惊人业绩。

　　来自戴德梁行和上海易居房地产研究院的市场分析报告表明，今年早些时候，上海房地产市场观望气氛尚浓，但最近却出现了截然相反的一种走向。上海易居房地产研究院最新一期“周报”显示：8月6日－12日，上海商品住宅供应猛增、成交均价同时亦大幅上涨，期间，上海商品住宅成交均价11856元／平方米，环比上涨2086元／平方米，涨幅高达21.34％。

　　“原本捂房惜售的开发商，现在也大举抬价推盘。”薛建雄表示。佑威房地产研究中心监测数据也显示，上海新增住宅房源的供应在持续三周低于20万平方米之后，上周（8月9日－15日）的供应量上升到23.98万平方米，为近一个半月来的新高。上周推出的16个住宅楼盘中，有11个出现了不同程度的涨价，其中位于闸北的盛源家豪城比一个月前涨了2500元／平方米。另外，有4个项目是首次上市楼盘，只有大华锦绣华城1个楼盘保持了原价不动。

　　佑威房地产研究中心监测数据还显示，上周，在新推房源大举涨价和豪宅集中成交的带动下，上海商品住宅的平均成交价格一改之前因成交房源品质下降而下滑的趋势，从前一周的9350元／平方米急速上窜到上周的11107元／平方米，环比涨幅达18.8％。同时，成交量也止跌回升，成交量环比增加了12.7％。

　　耐人寻味的是，伴随豪宅热销、住宅成交量大幅上升的是合同撤消率的水涨船高。御湖天地御苑上月合同撤消仅2次，但8月的前15天就达29次，历史累计更是高达489次，超过其634套成交业绩的一半以上。刚上市10天的御翠豪庭，目前已经有了11次撤消记录。

　　类似的情况，在近期涨价的楼盘中表现得更为严重，杨浦、闸北、浦东等多个楼盘的累计合同撤销都超过300次。与此同时，佑威房地产研究中心市调人员在一些排队买房的楼盘做现场调研，向一些排队者询问楼盘的价格、房型等购房者都应该了解的基本情况时，多数人竟然支支吾吾，答不上来，这些出现在售楼现场的多数排队购房人，可能只是开发商花钱请来的。

　　业界人士据此分析，高合同撤消率、雇人排队等种种迹象表明，这可能只是开发商的一种短期炒作、牟取暴利之举，或许不用多久，市场就将还原其真相。

　　最近由搜房网组织的一项专门针对上海楼市的调查结果显示，七成网民认为上海房价太高难以承受，半数人认为上海房价还要涨。

　　现在，提高首付、试行物业税、大户型保有税等调控政策可能出台的风声已经弥漫全国。“一旦这些风传的政策实际出台，将会对目前几近疯涨的房价造成致命的打击，楼市进行调整在所难免。因此，对曾经囤房惜售的开发商而言，抢在可能出台的政策之前大举涨价回笼资金，也不可谓无端猜测。”薛建雄剖析道，开发商雇人排队造成涨价抢购之势，把虚假成交的房源撤消转让给引诱进来的真正购房者才是其真正的目的。

　　刚刚出台的土地增值税新政，给正在畅快“飙车”的上海楼市浇了一盘凉水。本来，上海楼市5月份的疯狂重新点燃了市场的热情，大大提高了人们对后市的预期。专家认为，从以往的案例来看，新一轮的市场和政策博弈很难分出胜负，在没有太大外力的推动下，小幅波动可能是上海楼市未来走势的主流。

　　价格持续上行，成交放量加快，排队抢购场面卷土重来。新盘开发商开始惜售，二手房价格频频“变脸”。种种迹象显示，全国楼市调控中率先回调、曾被视为“调控样板”的上海楼市，重现卖方市场特征。

　　（来源：中国经济时报）