房贷新政标出房市拐点？ 会否再成无效“空调”

(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

　　工商银行的分析报告也指出，此次信贷调控措施是近年来监管层针对房地产市场最为严厉的一次，并且有可能拉开新一轮房地产调控的序幕。但令人担忧的是，此次调控会否再成无效“空调”？

　　本刊记者/郇丽

　　就在“十一”黄金周来临之际，整个国庆期间各地楼市观望气氛开始浓厚起来。央行和银监会9月27日联合出台的信贷调控措施，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。

　　此时，正值房地产市场销售的“金九银十”之际，房贷的调控成为关系银行风险控制和宏观经济运行的左右手。

　　新政之威

　　房贷新政之下，“2007上海秋季房地产展示会”仍在国庆节期间如期举办，这成了一块最及时的新政效应试金石。

　　根据来自展会方的统计数据，本次房展会共预售706套商品房，仅为去年秋季房展会房屋预订数量的54.4%，甚至还不到2005年预售套数的四分之一。另据上海市房地产交易中心网站(www.fangdi.com.cn)上的交易统计数据，10月4日～6日，上海市有实际成交记录的商品房面积合计为12.81万平方米，这3天的总交易量只相当于节前一天的水平。

　　而在深圳，楼市表现得更是异常冷淡，黄金周最低单日新房成交量仅6套。

　　北京楼市的状况同样不容乐观，许多楼盘出现了“退号”现象。10月7日，记者走进南部卫星城顺驰领海的售楼处，五期9月初开盘，节前预订达200套，但近日退订的也不少。顺驰领海的置业顾问告诉记者，根据《通知》的规定，不仅购买第二套房要提高首付和贷款利率，如果购买第三套住房甚至要求只能付全款，所以，许多购房者选择了“退号”。

　　国都证券分析师邹文军分析称，《通知》在政策配合方面，与《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的调控思路一致。就是在加大保障性住房供给、调整住房供应结构的同时，抑制投资、投机性需求，防范风险，控制房价增长速度。

　　而在房地产开发商心中，同样清楚，房贷新政赶在“十一”前出台，就是要为楼市降温！房地产职业投资策划人贾卧龙也公开宣称，房贷新政给购房者设定了一道门槛，经济能力较弱的购房者被挡在房市之外，经济实力较强的购房者则是被分流。而一旦房地产市场只剩自住需求，市场活力将大大减弱，楼市或将出现拐点，开发商或将步履维艰。

　　把第二套房子首付提高到四成，冲击最大的是纯投资的人群。中国银行北京分行信贷处的段小军告诉记者，一手房里，购买第二套以上住房者占到70%以上，提高一成首付比利率提高10%的杀伤力要大的多。因为提高首付与加息不同，加息效应是缓慢的，因为成本摊到每个月的很少。增加首付则不同，昨天准备50万，今天本来可以买得起这套房子，现在就买不起了。上海易居房地产发展研究所评论员杨红旭也指出，新政主要打击对象将是短线炒房的投资者，因为他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房。

　　据记者了解，新规“突现”，已让一批“在路上”的贷款陷入尴尬。因为，如果按照新政策，很多购房人的首付都不够，这部分人只得延迟甚至取消购房计划，这是开发商不愿看到的。

　　首付多米诺

　　中国在1998年以后，住房的实物分配制度取消。同时，中国人民银行相继发布《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》及《个人住房担保贷款管理试行办法》，按揭贷款开始实施。

　　所谓住房贷款按揭成数是指贷款额度与房产价值的比例。住房按揭贷款开展初期，商业银行为扩展业务规模，按揭成数较高，甚至出现“零首付”。

　　但中国人民银行在2001年6月印发《关于规范住房业务的通知》，又于2003年6月发布《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》。这些政策的主要内容之一就是调整了个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，规定房贷按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或两套以上住房的，还须适当降低按揭成数。

　　此后在2005年，中国人民银行也曾提出，对第二套住房提高首付比例。但由于此后，整个房地产市场一下子变得有价无市，当时北京不少高端楼盘销售为零。因此，各商业银行在后来的实际执行中，仍只对第二套住房保持二至三成的首付控制。

　　据此，有专家预计，此次提高首付后，马上会面临市场需求的锐减。尤其北京上海南京等城市，随着新政的执行，需求至少减两成以上，加上审核加紧、商业银行房贷总额限制，可能需求会剧减30%。而这些被直接影响的30%，又将引导其他的购房者临时改变原有的购房计划，加速需求的下降。新政将改变银行、地方政府的对房市走势的判断、态度及其作为，这将对整个房市产生多米诺骨牌效应。

　　工行北京分行有关人士对记者表示，从长远来看，房贷新政中最狠的还是利率，并且对于第二套房的利率大幅提高，也是之前没有预料到的。因为，按照目前所有购房者通常享受8.5折的房贷优惠利率，按现行5年期贷款7.83%计，实际执行利率为6.66%。而按《通知》规定，房贷利率将按照普通贷款利率的1.1倍执行，房贷实际执行利率提高到8.61%，相当于央行按0.27%的幅度加息7.4次，第二套房购买者将因此导致年利息支出提高30%。

　　我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖告诉记者，房市投资客肯定会受到很大影响，譬如，投资客手里有100万，要是买总价100万的房子，全款购买，就只能买一套；而过去利用房贷，首付两成，100万元一次可以买五套房子；但是首付提高到四成以后，就只能买两套房了。

　　动摇市场预期

　　“房价绝对不会下跌，房子的刚性需求是存在的，原材料是在涨价的，中国经济是高速发展的，而且，中国的政策从来都是上有政策下有对策。”顺驰领海年轻的置业顾问努力地试图打消记者对北京房市的顾虑。

　　只是这样的信心在目前的房地产业内似乎并不十分坚定。胡景晖表示，新政的实施，首先要对购买的住房是否是第二套进行合理界定，其次是区别二次置业是自住还是投资，而目前各大银行间、各银行与房产登记管理部门都没有实现相关信息联网的条件下，如何界定第二套住宅有很大困难，更遑论其他。

　　但根据国泰君安的一项测算，受居民收入和财富效应等长期因素推动，很多第二套房需求首付比例本来就高于30%，很多都在50%以上，首付款比例提高预计不会影响大部分投资需求。北京阳光100置业集团副总裁范小冲则表示，目前阳光100的主要业务已经转到二三线城市，这些城市买房者自住的比例很高，他们为了少付贷款利息，宁愿出五成的首付。

　　然而，新政终将如何影响市场？中国工商银行城市金融研究所在《通知》发布后，也迅速撰写了分析报告。报告指出，新政在短期内有望遏制国内房价过快攀升的势头，但从中期来看，房地产的投资投机需求仍趋于上升，房价持续上升的势头恐难有改观，房地产投资过热和泡沫堆积的风险加大，监管层进一步实行调控的压力增大。

　　上海易居房地产研究院评论员杨红旭也认为，提高购房门槛为膨胀的市场需求泼凉水，理论上可以如此，但能否真的使市场降温，却不能简单盖棺定论。因为推动房价上涨的因素很多，若其他因素都没改变，单靠提高首付无异于杯水车薪。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟对记者分析称，导致房价上涨的原因依然是供求不平衡，通过提高房贷来抑制需求，对于平抑房价上涨有一定效果，但这种效果可能是十分轻微的。

　　然而，在记者采访中也发现，几乎每个人都表示能够感受到，此次房贷新政反映了央行、银监会、部分商业银行对目前楼市过热所隐藏风险的忧虑，而且这一“间接效应”可能会引发楼市心理预期发生改变。据上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，新政可能带来全国房价的调整。之前不太愿意卖房的开发商、房东的出货意愿会加大，而购房者在首付增加、房贷紧缩和房价上涨的压力下，购房能力却受限制，成交量将难以大幅上升。

　　银行业的房市风险

　　就在不久前的一次会议上，一位来自浙江的房地产开发商无意中向记者透露，房地产商为何敢于捂盘，因为房价一定会涨，即便没有真实的买家，地产商也可以通过反复自买自卖，反复从银行套贷，银行是目前房地产市场上最大的买家。

　　我国房地产市场融资以银行间接融资为主，房地产信贷资产已成为银行最重要的资产之一，使得银行的信贷头寸风险与房地产市场的走势息息相关。

　　在中国建银投资证券有限责任公司研究所的一份宏观经济专题研究中分析指出，在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，而大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，截至2007年6月底，房地产开发中使用银行贷款的比重在53%以上，银行俨然已是中国房地产最大的埋单者。

　　据对中国银行业的统计，截至2007年6月末，商业性房地产贷款余额4.3万亿元，同比增长24.5%；其中个人房贷余额2.6万亿元，同比增长23.9%。个人房贷由2005年的15.8%上升到2007年上半年的23.9%，提高8.1个百分点。金融机构人民币贷款中，商业性房地产贷款比重从2004年的13%上升到2007年6月底的17%。

　　显然，房地产贷款已成为银行的重要资产之一，房地产市场波动的风险高度集中于银行体系，其贷款质量将对银行业的盈利和风险状况产生深刻影响，增大了不良资产率上升的压力。

　　投机炒作成风，房价不断上扬，通胀压力使得央行持续提升利率，这同危机爆发前的美国市场情况非常类似。

　　工商银行发布的研究报告中称，在目前房市中投资、投机需求远远大于自住需求的情况下，房价的非理性高位上涨必然增大其回调的压力，一旦购房者或者房地产开发商的资金链条出现断裂，商业银行不良贷款激增的可能性很大。这从近期按揭贷款违约率有所上升的苗头中可见一斑。

　　从央行监控的数据来看，房贷违约率与不良率均出现上升趋势，央行、银监局多次警告。其中2005年，四大国有商业银行的个人购房不良贷款余额为289.2亿元，比2004年增加98.8亿元；个人房贷平均不良率为2.1%，比2004年上升0.6个百分点。

　　2006年10月，上海银监局披露的报告中，个人住房贷款质量下滑趋势更加明显，连续3个月以上违约的房贷客户超万人。今年8月，央行上海总部再次发布风险警告称，房贷不良率单月上升0.89%。

　　经济学家易宪容也表示，房地产市场投资者或炒作者，是不用自己的钱投资房地产的，都是在利用银行的便利金融杠杆，因为，如果房价上涨赚了钱，他们就能够轻易退出，如果出现风险，他们也不在乎，他们就不要房子了。

　　一位接近银监会人士对记者说，中国房地产信贷没有信用分级和风险定价，假按揭和假收入资产证明并不少，信贷资产没有证券化，这些都使得集中在银行体系内的房地产信贷风险，缺乏被分流释放出去的途径。

　　启动风险控制

　　但房价疯狂上涨中风险的味道银行并非闻不到！

　　据记者了解，9月21日，银监会研究局曾召集各大商业银行风险、资金、研究部门负责人以及穆迪公司、高盛、摩根的人士召开内部研讨会。其中重点讨论的，正是美国次级抵押贷款危机对于中国银行业的影响和启示，会议全过程在银监会全系统内部进行直播。

　　近日，中国建设银行也发布了房贷处于违约高风险期研究报告。令监管层担心的是，银行成为新一轮房地产泡沫的埋单者。今年7月，银监会再次发紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。银监会一位工作人员则告诉记者，其实银监会一直在研究提高首付比例的政策，但考虑到各大商业银行的执行难度，政策才一直拖延而没有出台。

　　段小军坦言，新政帮银行控制风险，但如果银行严格执行，完成任务的压力将会很大。据悉，银行零售业务的主要利润绝大部分来自个贷，占比达到80%以上。在过去的两年里，房贷业务的高速增长给银行们带来了滚滚财源。光大银行信贷部有关人士对记者表示，眼下各家银行都在向零售银行转型，住房贷款是零售业务中最好的产品，所以各家银行每年的个贷增长都很快。收缩个人贷款无异于掐断了银行零售业务的源头，银行都希望“调控政策不会影响到正常的业务开展”。

　　据工商银行北京分行个人信贷管理部的副总经理储成龙透露，深圳很多房子都已经倒手六七次，不仅房价太高，而且有些银行的房贷比例已经占到了个贷的50%以上。这种局面，一旦房地产市场出现问题，所积累的风险将在银行系统内都集爆发。

　　这正是银监会和央行多次发出警告的原因，在当其他调控措施失效的情况下，银行提高房贷首付就成为降低风险的最有效手段。按照房贷新规，各家银行之前大力推动的房屋抵押贷款、加按揭、“随借随还”等业务品种都会受到限制。

　　工商银行的分析报告也指出，此次信贷调控措施是近年来监管层针对房地产市场最为严厉的一次，并且有可能拉开新一轮房地产调控的序幕。但令人担忧的是，此次调控会否再成无效“空调”。

　　中国人民银行、中国银监会有关负责人已经表示，目前我国房地产市场价格上涨较快，商业银行面临的市场风险显著增加。再加上美国次贷危机出现，美国等国家已经出现了房价下跌的影响。此次旨在遏制投机、防范风险的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台之后，不排除出台其他后续措施。