金融大棒挥舞上海二手楼市遭遇“先扬后抑”

⊙本报记者 唐文祺

　　
　　
　　据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的最新数据，9月份，上证二手房指数为2675点，较上月上涨97点，环比涨幅3.76%，从而再度创造今年以来指数新高。与去年同期相比，指数上升428点，同比涨幅为19.05%。

　　
　　上证二手房指数

　　
　　
　　
　　“前期凶猛、后劲不足”

　　
　　我们的数据显示，9月份，上海二手房市场出现先扬后抑、价格继续升温的态势。究其原因，一方面，目前市场供需之比不平衡，供应远远小于需求，市场仍以卖方为主导；另一方面，在“金九”初期，经历了8月份的需求积累之后，许多购房客户不再保持“返价观望”心态，导致市场价格呈现上扬态势。此外，新房市场的供应不足，同样导致客户分流向二手房市场，从而加大了市场需求。但是，值得注意的是，进入9月份中下旬以来，市场却呈现出“有价无市”的局面，主要在于多次加息及房贷新政的出台，使许多购房客户对后市不确定性预期加大，放缓了入市步伐。

　　
　　以9月份上证二手房指数作为参照，黄浦区二手房指数仍是最高，为3525点，超出全市指数31.78%；闵行区指数虽然涨幅较大，但依然垫底，为1753点。9月份各个区域中，除卢湾区二手房指数下跌18点、环比跌幅为0.58%外, 其它各城区二手房指数都有不同程度上涨。其中，浦东新区二手房指数上涨最大，指数上涨194点，环比涨幅为7.63%；闸北区、普陀区、虹口区和徐汇区指数均有上涨，环比涨幅均超过4%，指数分别上涨132点、116点、101点和120点，环比涨幅分别为7.10%、5.13%、4.24%和4.16%。

　　
　　上海各城区二手房价格指数走势图

　　
　　
　　
　　内环区域投资客受压

　　
　　9月份，上海内环区域中，除卢湾区指数出现环比为0.58%的跌幅外，黄浦区、静安区指数均出现上涨。其中，黄浦区指数为3525点，上涨68点，环比涨幅为1.97%；静安区指数为3102点，较上月上涨9点,环比涨幅为0.29%。

　　
　　从指数分析上来看，卢湾区由于受房贷新政影响较深，部分业主开始实行价格调低，导致房价出现小幅下降，从而影响带动整体区域内房价调整。从各片区指数的变化情况来看，除静安区曹家渡片区出现环比跌幅9.30%的明显下降外，其他各片区指数都出现上涨。其中，静安区静安寺片区、黄浦区豫园片区等指数涨幅相对较大，上涨了131点和115点，环比涨幅为4.04%和4.26%；静安区南京西路片区、黄浦区人民广场片区、外滩片区的指数上涨明显，分别上涨了91点、87点和67点，环比涨幅分别为3.17%、2.38%和2.24%。其他各个片区虽然也有上涨，但涨幅均未超过2.00%。

　　
　　内环各城区7、8、9月份指数对比图

　　
　　
　　
　　中外区域继续发力

　　
　　9月份，上海中外环区域各城区二手房指数整体上升。其中，浦东新区指数上涨最大，指数上涨194点，环比涨幅为7.63%；闸北区、普陀区、虹口区和徐汇区指数涨幅相对较为明显，分别上涨132点、116点、101点和120点，环比涨幅分别为7. 10%、5.13%、4.24%和4.16%。闵行区、长宁区指数涨幅相对偏小，指数分别上涨67点和84点，环比涨幅为3.97%和3.28%。

　　
　　中外环区域二手房指数延续了8月份的上涨态势，从各城区各片区指数变化情况来看，除了普陀区亚新广场片区指数出现下跌外，其他各片区均有不同程度上涨。其中，普陀区石泉宜川片区、武宁长寿片区，虹口区提篮桥片区，浦东新区三林片区、金桥片区指数上涨相对较大，分别上涨211点、220点、271点、199和193点，环比涨幅分别为12.44%、9.09%、9.43%、9.79%和9.70%。

　　
　　我们认为，中外环城区指数全线上涨，主要还是由于该区域间房源充足，从而成为原本意向购买内环城区房源客户的关注点，致使购买力增强，带动了城区二手房指数上扬。另外，中外环城区配套设施的逐渐完善，老公房和次新房表现集中的优势也吸引了部分自住客户的注意。

　　
　　中外环各城区7、8、9月份指数对比图

　　
　　
　　
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