物业保修金:到底是利益保证还是房价推手?

　　让开发商预先缴纳物业保修金是为了保证购房者的利益，但在房价不断攀高的背景下，购房者不禁担心，这笔费用会不会“羊毛出在羊身上”？

　　为保障房屋保修期内的及时维修，避免因为扯皮等原因造成购房者的利益得不到保证，开发商在物业交付使用之前要预先缴纳一笔物业保修金，这项浙江率先建立的住宅物业保修金制度，令社会各界在欣喜之余也不禁有些许担心：这笔钱最终会不会由购房者来买单，让已经高涨的房价再攀新高？

　　规矩

　　开发商预交2%的保修金

　　根据浙江省人大常委会审议通过的《浙江省物业管理条例》以及浙江省政府配套发布实施的《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定，从2006年10月1日起，建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。而且明确给出了保修的期限。正常使用条件下，住宅物业保修期限为：屋面防水工程不低于八年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于八年；供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期等。

　　杭州市物业维修资金管理中心日前正式启动了物业保修金的缴存工作，首笔近318万元物业保修金已由杭州一房地产开发有限公司建设的“新青年广场”项目缴存。由此，杭州市成为了浙江全省较早启动物业保修金缴存工作的城市，其他各地也正在积极筹措推进实施物业保修金这项制度。

　　杭州市物业维修资金管理中心有关负责人表示，在法规实施了一年左右才真正实施起来，主要是“耽搁”在大量的准备工作。比如说，省里规定“竣工验收”的原则，杭州市政府经过研究确定以发出“建设工程竣工规划验收合格证”为准。

　　担心

　　会不会“羊毛出在羊身上”

　　杭州市房地产市场发育较早，尤其在2001年到2005年这段时间，房价涨幅惊人，备受全国瞩目。房价一度位居全国前三，仅次于北京、上海，超过深圳、广州等城市。因此，老百姓对楼市的每一个“音符”都非常关心。在庆幸有了保修金这道“护身符”之余，一些市民也表达了他们的担心。家住在杭州市文二新村的陈女士就说，会不会“羊毛出在羊身上”，开发商先出的这笔钱最终还是“补贴”到房价上。

　　“可能性不大。”杭州市物业维修资金管理中心的一位负责人举例说，假如开发一处楼盘建筑安装总造价是一亿元，按照2%的比例就是200万元的保修金。如果商品房供需平衡的情况下，开发商可能会考虑这笔资金成本。但是现在房价不是按照成本定价的，所以开发商不会在乎这点小钱。参与制定《浙江省物业管理条例》的浙江省人大法制委员会副主任委员丁祖年说，房价是开发商定的，不受政府干涉，成本是多少本来大家就是基本不知道，因此这笔钱可以说会被转嫁，也可以说不会转嫁。这应该不是个问题。

　　可能

　　开发商居然很“直率”

　　这笔“保修金”的费用会不会转嫁到购房者头上，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬的第一反应是“很有可能”。从理论上说，房价成本除了土地价格、建设成本、营销成本、政府税费等等，最终的房价可能是“成本+利润”，也可能体现在市场需求上，还有很多隐含因素，具有相当的不确定性。

　　相对于专家的“不确定性”的倾向性推测，记者在采访过程中发现，房地产开发商则是观点鲜明。一些开发商信誓旦旦，“不可能，绝对不可能。保修金数量毕竟有限，我们会通过加强管理等方式消化掉，不会让购房者买单的。何况，只要我们的房子质量过硬，最终这笔钱还是会退给我们的嘛。”而一些房地产开发商则直言不讳，丝毫没有遮遮掩掩。比如浙江一房地产开发企业的吴总就直率地说，现在房子是不愁卖的，按照规定缴纳保修金的这笔开支“我肯定会考虑到成本中去，并且将它渗透到房价上去”。

　　进步

　　建设单位扯皮不怕了

　　之所以做出“保修金”的规定，浙江省建设厅等部门给出的解释是：从目前情况来看，有的物业交付使用后遗留问题依然大量存在。在遗留问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方。为保护弱者合法权益，建立保修金制度是有必要的。启动住宅物业保修金制度后，在物业保修期内，一旦物业交付后业主发现房屋建筑工程存在质量等问题的，建设单位推诿、扯皮，或者因其歇业、破产等原因无法履行保修责任的，都可以启动使用保修金，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬很赞同这样的初衷。她告诉记者，这是个进步。新买来的房子这里漏水了，那里墙体有毛病，这些事情都有可能碰到。购房者一户家庭一般情况下很难和开发商抗衡，显然“只要是为了保护购房者利益，有总比没有的好。”一些市民也认为，“转嫁就转嫁吧，多出些钱买个安心，也算心里平衡了。”