申银万国：苏州高新 业务转型提升公司业绩

　　投资要点：

　　2007年1到3季度，公司主营业务收入20.03亿元，实现营业利润2.48亿元，净利润1.35亿元。和去年同期相比，分别增长40.27%，69.68%和42.75%。同时，公司毛利率有明显提升，从去年的20%增长到25%。

　　公司业绩的增长主要得益于公司主营业务结构的转变，一是房地产的主业地位不断巩固，二是房地产业务中，盈利能力较强的商品房销售所占比重逐渐增加。

　　定向增发将融资5.2亿元，有助于公司在竞争愈发激烈的区域市场中取胜，做大做强房地产主业。

　　预计公司未来三年EPS分别为0.42，0.79。此次定向增发将扩充股本7.1%，对应摊薄后的EPS为0.39,0.74。基于对区域市场的乐观预期和公司未来业绩的成长性，我们维持“增持”评级。

　　1．商品房比例上升带来业绩提升

　　2007年1到3季度，公司主营业务收入20.03亿元，实现营业利润2.48亿元，净利润1.35亿元。和去年同期相比，分别增长40.27%，69.68%和42.75%。

　　同时，公司毛利率有明显提升，从去年的20%增长到25%。公司业绩的增长主要得益于公司主营业务结构的转变，一是房地产的主业地位不断巩固，二是房地产业务中，盈利能力较强的商品房销售所占比重逐渐增加。

　　今年前三季度，房地产结转面积共54.06万平方米，其中商品房结转35.68万平方米，占比66%；而去年同期，商品房结转面积仅为6.01万平方米，占比仅11.96%。

　　在公司“城市综合服务商”的定位中，房地产一直是公司的主业，自2005年起，房地产收入占比就一直维持在90%以上。在公司未来的战略规划中，房地产依然是公司发展的重点。06年末07年初，公司通过增资房地产子公司、大量增加土地储备等手段,大力拓展房地产业务，积极转型，做大做强房地产主业。

　　2.增资扩股，做大做强房地产主业

　　10月20日，公司发布公告，公布了其非公开发行股票的询价结果,此次非公开发行股票发行价格为16.1元,发行数量为3229万股，融资5.2亿元。此次融资将有助于公司做大做强房地产主业。

　　06年末07年初，苏州高新及其子公司在苏州土地招拍市场上频频举牌，共购入9幅土地，总建筑面积94.3平方米，平均楼面价2070元/平方米。借助这一系列土地储备行为，公司土地储备超过200万平方米，且平均成本较低，不足2000元/平方米。但是，今年上半年以来，苏州房地产市场进入了加速发展阶段，住宅成交均价上涨25.46%，6月份首次突破了6000元大关，达到6436元/平方米。

　　住宅价格的上涨及良好预期带动了土地招拍挂市场的火爆。在最近举行的一次苏州土地拍卖会上，共出让土地196万平方米，吸引了招商地产等区内外开发商的争夺，成交价平均比底价高出81%，个别地块地价甚至超出了目前该区域内房价。这种现象对苏州高新有利有弊，一方面，土地价格的提升将推动未来房地产价格的进一步增长，使公司现有储备项目的盈利能力大大增强；另一方面，地价的提升对公司资金实力的要求进一步提高，尤其是万科、中海、招商等全国性大地产商的进驻，将给区域内开发商带来或多或少的冲击。苏州高新必须借助资本市场的平台，快速做大做强，确立自己在区域市场内的品牌和地位。

　　配合土地储备的增加，苏州高新也对旗下三个房地产开发公司进行了增资：

　　上市公司以28000万元和4964万元增资其房地产控股子公司新港建设和新创建设，同时新港建设以17364万元单方面增资并控股永新置业。新港、新创、永新三家公司均具有较强的房地产开发实力，在2006年苏州房地产综合实力排名中分列3、4、13位。通过这一系列运作，苏州高新进一步整合了旗下的房地产资源，为做大做强房地产主业打下了基础。

　　3.盈利预测和估值我们预计公司未来三年EPS分别为0.42，0.79和1.14元。此次定向增发将扩充股本7.1%，对应摊薄后的EPS为0.39,0.74和1.06。

　　从PE估值看，公司股价并不具备很大优势，但我们仍给予其“增持”评级，原因是：一、公司项目储备位于我们最为看好的长三角地区，区域经济的强劲发展和外来人口的涌入将支撑房地产需求及房价的进一步增长，从而使公司业绩（尤其是09年以后的业绩）将有很大的提升空间；二、公司项目储备中有不小的一部分为商业用地，包括写字楼、商铺、酒店等多种形态，由于大部分项目仍处于初期，对利润及现金流的贡献较少，因而无法在利润表上体现。但基于我们对苏州新区发展的乐观预期，认为这些项目未来的盈利能力并不弱。

　　作者：殷姿 申银万国 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。