第二套房”标准：银行各打“小算盘”

　　一个月前的9月27日，央行联手银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中“第二套房”的信贷管理是此次调控政策的重点内容之一。然而，由于各家商业银行在如何认定“第二套房”上出现了严重分歧，致使一度被寄予厚望的新一轮房贷调控隐隐显现“空调”之忧。

　　商业银行出于自身利益各打“小算盘”

　　一个月以来，各商业银行有关“第二套房”的认定标准陆续出台，但分化严重。

　　根据业已披露的信息，建行将以户为单位认定“第二套房”，其中北京地区第二套房的贷款首付比例提高至50%，同时结合各地情况作适当调整，实施标准不搞“一刀切”。其他已公布信息的银行均采用比较宽松的以“个人”为单位的认定标准。如华夏银行上海分行以“个人”为单位认定“第二套房”；光大银行也以“个人”为单位认定“第二套房”，但还清贷款后再申请房贷的仍被视为“第二套房”。此外，浦发银行、深圳发展银行、招商银行、民生银行等均表示，以家庭为单位认定第二套房，存在认定难度。如果央行征信系统不能查证，由银行到民政、公安等部门去查证贷款人的家庭情况，操作难度太大。

　　交通银行副行长叶迪奇10月16日则透露，交行将以“个人”为单位认定第二套房。根据这个认定标准，夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房，另外一方通过贷款买房时仍可视作第一套住房。对于曾经通过银行贷款买房的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。

　　由此可见，除了建设银行认定的标准较为严格外，其他大多数商业银行的认定标准显得十分宽松。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容(易宪容博客,易宪容新闻,易宪容说吧)指出，最近几年，国内商业银行为了经营效益，让信贷资金进入房地产市场，不仅使银行的信贷业务得到迅速扩张，利润水平快速增长，银行信贷的不良率迅速下降，而且基层员工及单位领导的业绩与收入快速增长。

　　“也就是说，只要房价上涨，住房信贷市场是各商业银行最为便利的盈利模式和工具。”易宪容说，从这个角度看，银行基层部门当然不舍得“割肉”。

　　外资银行俨然房贷调控“特区”

　　刚刚获批经营人民币房贷业务资格的外资银行，在国内房贷市场的发展之快超乎想像。根据央行上海总部最近发布的三季度货币信贷报告显示，今年以来，在上海的外资银行贷款增势强劲，增速偏快，人民币存贷比迅速攀升。仅第三季度，上海外资银行新增人民币贷款220.3亿元，创外资银行人民币贷款季度增量历史次高(仅次于二季度的225.1亿元)。值得注意的是，新增贷款中，以房贷为代表的中长期贷款增幅最大，当季增加了97.3亿元，同比多增78.9亿元。

　　这一数据表明，房贷业务已成为外资银行当前重要的利润贡献点。因此，面对管理层的房贷调控政策，不少外资银行在执行细则上显示出“从宽不从严”的标准，寻求自身利益的最大化。

　　10月24日，渣打银行(中国)有限公司表示，在监管部门相关细则出台之前，渣打银行对贷款人第二套住房的认定标准以“个人”为单位，并执行第二套房首付款比例至少为40%，贷款利率是基准利率1.1倍的房贷标准。

　　渣打银行是继花旗银行之后第二家公布第二套住房标准的外资银行。此前，花旗银行的第二套住房认定标准除了表明以“个人”为单位外，同时明确在第一套房贷款结清后，再贷款购房仍然视为“首套住房”。

　　此外，据有关人士介绍，由于确认第二套房的贷款情况主要通过央行个人征信系统查询，但目前上海尚没有一家外资银行加入央行征信系统。换言之，如果购房者第一套房贷来自其他外资银行，经办外资银行是查不到相关贷款记录的。“事实上，外资银行面对新客户时，也没有积极性去央行征信系统里查询该客户是否已有贷款记录。”这位人士说。

　　据记者了解，目前对外资银行的房贷调控，也存在一些似是而非的“认识误区”。一些人认为，在国内房贷市场，外资银行房贷所占的份额很小，因此对房贷市场的影响力也十分有限。因此，外资银行房贷发放不是调控重点。这使得外资银行俨然成为调控的“特区”，在很大程度上弱化着调控政策的力度。

　　调控政策应考虑可操作性，不能留“后门”

　　商业银行异彩纷呈的“第二套房”认定标准，使得买房人在实际操作中有很大的“活动空间”来规避房贷新政的调控作用。招商证券房地产行业分析师贾祖国指出，由于在实际操作中没有“第二套住房”的统一标准。“购房者可以用父母、兄弟姐妹、子女乃至配偶的名义购买住房，同时，购买者可以通过先全额付款再抵押贷款的方式进行买房操作，这样就避免了央行和银监会《通知》带来的影响。”

　　事实上，《通知》出台一个月后，市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，导致政策执行不力，调控效果不佳，这本身就值得各方深思，而政策出台后引起市场各方如此激烈的博弈也是近年来所罕见。

　　一般而言，调控政策出台引起调控者和被调控者之间的博弈，是十分正常的市场行为。但是，此次《通知》出台后，博弈却较少发生在监管层和被监管的商业银行间，而是在短时间内引发了被调控者之间的激烈博弈，焦点都在如何认定“第二套房”上。

　　通过梳理可以发现，《通知》出台一个月来，围绕“第二套房”认定标准，各银行间的博弈主要有三重：一是各家银行之间的“单体博弈”；二是工、农、中、建、交五大银行和众多股份制银行间的“群体博弈”；三是内资银行和外资银行的“内外博弈”。这三重博弈交织在一起，显示出各类银行一方面盼着竞争对手出台严格的认定标准，然后自己出台宽松的认定标准扩大房贷市场地盘；一方面不愿明确自己的执行细则，生怕因自己的细则过严而导致部分优质客户的流失。

　　博弈的结果，是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”，人们担心此次房贷调控究竟能不能得到落实？人们也期盼调控政策在制定过程中应考虑出台后的可操作性，而不能留一个模棱两可、争论不休的“第二套房”如何认定的“政策后门”，让银行观望不已，让市场无所适从，让百姓变得失望。