国都证券：万科A 最具有成长性的住宅地产标杆

　　核心观点

　　1、战略清晰，专注住宅

　　万科战略发展思路十分清晰，专注于住宅开发。商品住宅市场是我国房地产行业需求空间最大的细分市场。同时，相对于商业地产，住宅开发也是难度相对较低、周转相对较快、风险最小的细分市场。目前万科开发业务已经形成“3＋X”布局，遍及全国30多个城市，覆盖了全国大部分经济发达区域。

　　2、适量储备，稳健扩张

　　公司今年土地储备速度放缓。目前按万科权益计算的公司规划中项目建筑面积合计为1818.5万平方米。能够满足08、09年稳健扩张需要。

　　从拿地方式上看，公司更多通过收购与合作等成本较低的方式获取项目资源。

　　3、融通资本市场，打破资金约束瓶颈

　　基于开发项目周期缩短，对地价与房价的敏感性降低，制约公司扩张与成长的首要因素将是资金约束。万科今年通过增发融资100亿元，加上59亿元的公司债，累计融资159亿元。资本市场的融通，为万科成长打破了资金约束的瓶颈，公司仍有从资本市场融资满足发展扩张的需求。

　　4、注重EPS的持续增长

　　相比于扩张速度与扩张规模，万科更注重EPS的持续增长。快速开发、快速销售的营销策略以及工业化住宅生产方式都将会缩短房地产开发周期与结算周期，平缓业绩波动。我们预计，未来两年EPS将保持60％以上的增长，房地产市场的景气很有可能使EPS超预期增长。

　　5、维持“强烈推荐、A”的投资评级。

　　预计07、08年每股收益为0.75、1.25元，2007-11-7公司股价为36.50元，对应于07、08年动态市盈率为48.67和29.2。我们按35～40倍PE估值，未来6个月目标价格区间43.75元～50元。万科仍然是地产类最安全、最具有成长性的上市公司，维持“强烈推荐、A”的投资评级。

　　6、风险提示。

　　房价波动的风险。

　　资本市场融资受阻的风险。

　　1、战略清晰，专注住宅

　　万科战略发展思路十分清晰，专注于住宅开发。目前开发业务已形成以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三大区域为主，其他区域经济中心城市如武汉、成都为辅的“3＋X”布局，遍及全国30多个城市，覆盖了全国大部分经济发达区域。

　　万科定位并专注于住宅物业的开发与销售，住宅产业的强盛需求将是万科未来业绩稳定增长的基石。城镇化的进程加速决定了未来我国房地产业尤其是全国区域的城镇住宅产业将处于迅速发展阶段。我国的住房需求旺盛，供需矛盾短期内无法解决，商品住宅市场是我国房地产行业需求空间最大的细分市场。同时，相对于商业地产，住宅开发也是难度相对较低、周转相对较快、风险最小的细分市场。万科专注于住宅开发，无疑是选择了需求空间最大，风险最小的房地产细分市场。

　　2、适量储备，稳健扩张

　　公司今年土地储备速度放缓。公司管理层更重视成长的质量和财务的稳健性。从今年新增项目资源看，基本达到2006年年报预计的2007年项目资源储备计划。目前按万科权益计算的公司规划中项目建筑面积合计为1818.5万平方米（截至2007-11-8）。项目资源储备能够保证08、09年开发需要。万科具有短期内进一步扩充项目资源的能力，将选择更合理的时机、以更有利的方式获取资源，以最大化公司与股东的利益。

　　从拿地方式上看，公司更多通过收购与合作等成本较低的方式获取项目资源，2005年、2006年和今年新增的土地项目中，通过非公开方式获取的比例分别为48.3％、60％和50％左右。

　　公司对土地资源储备的态度源于对未来地价的谨慎判断。如果对于地价的判断有误，一方面，公司将会失去加快扩张与获取土地升值收益的良机；而另一方面，公司不断努力压缩开发周期，短周期的开发加速资金周转，提高净资产收益率，同时对土地升值与房价下跌的时间敏感度下降。因此，万科对未来地价的态度更显其快速开发、快速销售的经营策略，以实现稳健扩张。

　　3、融通资本市场，打破资金约束瓶颈

　　基于开发项目周期缩短，对地价与房价的敏感性降低，制约公司扩张与成长的首要因素将是资金约束。资本市场的融通，为万科成长打破了资金约束的瓶颈，公司仍有需要从资本市场融资满足发展要求。

　　万科已具有运筹于资本市场的丰富经验，尤其是今年通过增发融资100亿元投资于杭州、宁波、上海、广州等城市11个项目，加上59亿元的公司债，累计融资159亿元，同时在其他资本市场如与信托、基金合作开发等多元融资与多元合作的广度和深度，均居行业之首。资本市场的丰富经验与资本市场口碑，有助于今后进一步获取资金，以满足扩张成长所需。

　　4、注重EPS的持续增长

　　相比于扩张速度与扩张规模，万科更注重EPS的持续增长。快速开发、快速销售的营销策略以及工业化住宅生产方式都将会缩短房地产开发周期与结算周期，平缓业绩波动。短周期的开发，加速了资金周转，提高净资产收益率，最大化公司与股东利益。稳健的扩张策略确保EPS持续增长。我们预计，未来两年eps将保持60％以上的增长，房地产市场的景气很有可能使EPS超预期增长。

　　5、盈利预测与估值分析

　　盈利预测

　　假设条件

　　公司发布预增公告，2007年净利润同比增长100～150％，即07年EPS为0.63～0.78元。

　　结算面积假设。06年公司年报预计今年的竣工面积为600万平方米，装修房比例的加重，将导致今年全年竣工面积下降，我们按550万平方米估计，并按85％的竣工结算比例，则今年结算面积为467.5万平方米。预计明年结算面积增长率为40～50％。

　　结算均价假设。三季报显示1-9月份实现结算面积153.1万平方米，结算收入139.2亿元，由此计算出1-9月份结算均价为9092元，同时公司尚有385.7万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约310.7亿元，由此计算签约均价为8055元。公司今日发布的10月份销售情况简报中显示，1-10月份，公司累计实现销售面积496.3万平米，销售收入419.6亿元，由此计算销售均价为8455元。因此我们预计今年结算均价在8300-8500元左右。在此，我们假设今年结算均价8400元。预计明年房价涨幅5～10%。估值分析与投资评级

　　预计07、08年每股收益为0.75、1.25元，目前公司股价为36.50元（2007-11-7收盘价），对应于07、08年动态市盈率为48.67和29.2。我们按35～40倍PE估值，未来6个月目标价格区间43.75元～50元。万科仍然是地产类最安全、最具有成长性的上市公司，维持“强烈推荐、A”的投资评级。

　　6、风险提示

　　房价波动的风险。如果业绩预测期内房价出现明显下跌，或者成交量大幅萎缩将会影响到公司业绩。

　　资本市场融资受阻的风险。如果公司融资受阻将会影响公司扩张速度，进而影响公司未来业绩增长速度。

　　作者：邹文军 国都证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。