寒风再次刮向房地产市场

证券时报记者贾壮

　　一份来自央行和银监会就“房贷新政”的补充解释，为持续数月的二套房屋认定标准之争画上了句号，有了这份通知，商业银行在认定第二套住房的过程中将有章可循。房地产专家认为，两部委现在出台文件，其意义不仅在于补充“房贷新政”，背后可能反映出监管当局对于房贷风险的重新认识。

　　早在2003年，央行就对房贷风险有所警惕，121文件的出台正是这种警惕的直接反映。然而，在当时宏观经济面临伊拉克战争和“非典”双重不利因素影响的情况下，任何紧缩性的货币政策都会遭到很大质疑。121文件的警示作用基本被之后国务院发布的关于继续发展房地产业的文件所抵消。有学者回忆当时情况时表示，我们事实上是错失了一个调控良机。

　　关于此次《补充通知》出台的背景，央行有关人士解释称，9月份“房贷新政”出台之后，舆论反映和关注较多的是对第二套房或多套房的认定标准。针对文件中有关规定和政策导向的不同理解，为保持政策的严肃性、有效性和可操作性，央行和银监会在反复研究并充分听取部分商业银行意见的基础上，于近日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。

　　该人士称，选择以家庭为标准认定二套住房是从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　有学者认为，《补充通知》的意义不仅在于定纷止争，更深层次的意义是再次表明监管当局对于房贷风险的担忧。事实上，“房贷新政”出台之后，在现实操作中，多数银行选择了更具操作性的个人标准。此次央行出面解释政策，显然是对商业银行的做法不满，希望能够更好发挥新政的紧缩作用。

　　从《补充通知》以及央行对于出台政策的解释中还可以看出更多的紧缩取向。比如，虽然两部委为了不影响居民改善住房条件的合理需求，规定人均住房面积低于当地平均水平的家庭再次贷款购房可以比照首套住房执行，但是这部分家庭必须在购买第二套住房时还清首套住房的贷款。同时，已经利用贷款购买住房的家庭，不论其贷款是否还清，再次向银行申请贷款，均按照第二套房贷政策执行。

　　另外，《补充通知》还将公积金贷款购房纳入约束范围，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。央行对此的解释是，居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。

　　央行人士还透露，为充分发挥企业和个人信用信息基础数据库的积极作用，支持商业银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者，防范信贷风险，央行目前已经根据手对该系统中相应的模块进行调整和完善。央行和银监会将密切关注相关政策的执行情况，一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严格处罚违反规定的有关机构和人员，确保各项政策落到实处。

　　
　　
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