基金经理短期看空地产股

证券时报记者刘宇辉

　　央行和银监会日前联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，受此政策出台影响，昨日金融和地产股出现大幅调整。对于此次房地产信贷管理政策，接受记者采访的大多数基金经理均认为，投资性需求将会受到很大抑制。房地产行业将因此重新洗牌，短期房地产板块将会陷入调整。但由于人民币升值、城市化和人口红利等利好因素在短期内不会消失，房地产股仍然具有长期投资价值。

　　“此次政策严格程度超出预期。”某基金经理说，“央行不仅规定以家庭为单位认定房贷次数，而且还要求已用公积金贷款的家庭按照新政策执行，对投资性需求影响会非常大。”他分析道，这种影响主要是区域性的。以投资性需求为主的深圳、广州等城市的房地产市场，应该会出现明显调整，而对于北京、上海以及内地城市中以自用住房需求为主的市场，影响相对会比较小。

　　实际上，自9月27日央行出台房贷新政之后，深圳、广州等地的房地产市场就出现了价跌量减的局面。

　　但他预计，政策可能会前紧后松，从与其他机构的交流结果来看，大部分机构还是认为，由于人民币升值、城镇化、人口红利等利好房地产行业的因素，在可预见的时间内仍将存在，房地产业仍然具备长期的投资价值。

　　但他同时指出，短期应该谨慎，明年要看一季度的销售情况。在谈到行业格局时，他说，资金、土地等会更多地向优势企业集中，由于行业中的龙头企业更容易从银行得到贷款，一些小房地产开发企业要么同大开发商合作，要么不堪重负而退出市场。因此，优势企业会趁机扩大规模，行业的集中度会显著提高。

　　但现在机构的分歧，在于建设部、国土部等职能部门是否会出台针对房地产市场的后续政策，那样对房地产市场无疑是“雪上加霜”。

　　一位基金公司投资总监表示，决定房地产市场走势的依然是供求关系。因为住房需求是实实在在的，特别是一手房贷的需求相当旺盛，投资性需求大约只占20％左右。这次调控政策虽然会对投资性需求造成打压，但整体上对总需求的抑制作用并不大。他预计明年全年房价的涨幅会在10％以上。

　　他分析说，在万科今年的销售额中，大约只有35％是通过银行贷款销售的，其余都是投资者一次性付款买房，“这样，房贷收紧对万科这样的龙头的影响是有限的”。

　　深圳一位基金经理说：“现在我组合中有9个百分点的地产股，其中有5个多点是万科，由于地产股短期内不会有机会，我打算卖出一部分。但像万科这样的龙头，虽然短期内业绩可能达不到预期，但长期将会受益于这项政策，因此仍会保持一定的配置。”

　　此外，这位基金经理还预计，地产股调整的时间可能持续3到6个月，“主要是投资者心理和对地产股业绩预期的修正”。

　　而由于房贷是银行最优质的资产，因此，这位基金经理认为，房地产调控政策对银行也会产生一定的负面影响，但不会太显著。他预计银行板块再调整5%，或许就基本到位。

　　
　　
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