二套房贷标准显示政府决心 有效性尚待观察

　　　在各商业银行对第二套房的界定方法“分歧”两个月后，央行和银监会终于统一了规则。12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。12月12日，资本市场对这一政策的反应是，房地产板块和银行板块全线下跌。

　　央行和银监会的有关负责人表示，对第二套房贷的限制政策的主要目的是，抑制房地产信贷业务的风险和缓解房价快速上涨、供应结构不合理的现象，对此，有专家认为这项政策确实抑制了房地产市场的需求，但执行的有效性还有待观察。

　　规范银行操作

　　《补充通知》的主要内容有三，一是明确第二套房的界定单位是“户”；二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行；三是将住房公积金贷款也纳入其中。

　　“从内容来看，这是一项非常严厉的措施。”中央财经大学中国银行(601988行情,601988股吧)业研究中心主任郭田勇对中国经济时报记者说，虽然这项补充政策统一了银行的规则，但对于房地产市场影响还是很大的。

　　今年9月“房贷新政”出台后，多家银行选择了更具操作性的“个人”标准而非以“户”为单位。郭田勇分析说，统一规则对银行来说还是很重要的，此前判断第二套住房到底是以个人为单位还是以户为单位，各家银行尺度不一，有的大银行按照户，有的小银行按照个人，这将一定量的房贷吸引到了小银行，有失公平。“但这种做法，有点像把计划生育的管理办法往房贷中套，过去是‘只生一个好’，现在是‘只贷一套房’，不免有点一刀切”。

　　而北京师范大学金融研究中心主任钟伟依旧对第二套房用途的刚性界定表示怀疑。他向本报记者指出，很难判定购置第二套房的原因，可能是为了改善居住条件，便于子女的教育，或者家庭成员不在同一城市的就业，给父母居住等等。而设计这样的政策，首先假定的是，第一套房居住，第二套房投资或者投机。

　　控制房贷风险

　　人民银行党委委员、副行长刘士余在解读《补充通知》时指出，房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转（加）按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险，已引起有关部门的高度关注。另外，从国际上曾经发生的房地产市场危机事件中，包括日本和香港的房地产泡沫，尤其是今年爆发的美国次贷危机等，我们也可以发现一些值得注意的教训。

　　控制房贷风险是政策的目的之一。钟伟却认为此目的的有效性有待于观察。“出台限制第二套房贷的政策，隐含的前提是第一套房贷的风险比较低，第二套的风险是比较高的。但是至今还没有数据证明申请多套房贷的比申请一套的风险更大。

　　“如果每个家庭都只能按基准利率申请一套房贷的话，房贷就像救济粮一样，富裕阶层可以申请多套，中低收入只能申请一套，所以在有限的房贷下，必须优先保证中低收入的房贷，抑制多套房贷，从民生角度上看是有道理的。”钟伟说，但是从风险控制角度是不成立的，美国次债危机暴露出来的问题，恰恰是中低收入的违约风险更高。中国的情况，并不是说中高收入的信誉比中低收入的群体好，但已经申请了房贷，并且按期归还的人，违约风险肯定比第一次按揭贷款的人低，对银行而言，肯定是一个更安全的客户。对于已经归还房贷的购房者来说，限制多套也是不太合理的。

　　钟伟分析说，从银行贷款的角度观察，开发商违约率可能达到7％，而个人按揭贷款的违约率不足2％。事实上，商业银行对开发商的贷款是没有多少盈利的，而对开发商的贷款是与按揭贷款捆绑在一起，商业银行大多希望通过按揭贷款盈利。按照市场化方式，应该是上调开发商的贷款利率，按揭贷款的利率不应该提高反而应该下降，因为客户质量比较优质。而事实并非如此，对所有购房者的利益都有所损害。

　　“假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法也还是存在的”，国泰君安金融分析员伍永刚向本报记者表示，这一定程度上增加了银行的操作风险。通知中也要求了银行对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施，监管部门也要求严厉查处各种违规现象。

　　房价是否会降

　　住房问题是重要的民生问题。大多人关心的是，经过一系列的调控政策，房价会降低吗？

　　郭田勇认为，这一系列政策显示了政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心，房地产投资在短期之内会出现下降，房价会出现相应的调整。

　　而钟伟却认为，房价可能不会出现明显的下降。“细则出来了后，经过一段时间的观望后，虽然交易量会出现萎缩，但房价并不会出现下跌。现在和2004年下半年的情况其实是一样的，销售和购买都出现萎缩，房价却没有回落，只是交易清淡，对开发商来讲，也没什么损失。而问题在于，如果我们假定商品房的需求是真实的，这种需求必定还是会表现在市场中，到时候，房价可能会出现报复性反弹。”

　　“这一次更显示出一种‘从紧’的态度”，郭田勇认为，2007年以来的新一轮房地产涨势凶猛，现在政策意图的主要指向是抑制房地产投资增速，平抑房价。可以看出政策的态度，如果一些较缓和的措施出台之后，能够使房地产降温，可能后续动作不会推出。一旦温和的手段没有达成预期的效果，政府有可能出台更严厉的调控措施。通知里也指出，这次政策的背景之一是“调控政策尚未得到全面落实”。

　　钟伟的建议是政策顺应市场的要求。“而不是走到市场的对立面。如果市场说，房价过高的原因是土地供应过少，就应该增加供应，如果信贷市场表现出按揭贷款是比较优质的贷款，就应该创造条件，如果房地产开发风险高，就应该提高贷款利率等。”

　　“现在看来，如果这个措施得到有效落实，那么二手房市场也可以消失了，因为每户有只有一套房子”，他建议说，至少要留有一定的政策弹性，如购买第二套房子时需要在一段时间内将第一套房售出，或为老人、子女购买时有一定的宽松政策，对如期归还的应该不受限制等等。