需求旺盛、政策从紧 京城无税二手商品房将放量

　　商品房价的居高不下，使北京的许多准购房人对今年二手房市场的走向备加关注。中原地产、链家地产等大型房地产顾问机构预计，需求旺、政策从紧、物业税加速出台三大动态因素将推动无税房稳步上涨。

　　2006年5月，九部委公布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定，二手房交易营业税将由原定2年的征收期限延长至5年，这一规定使2000年之后竣工的商品房在2005年基本被划入征收行列。

　　据链家地产统计，2007年1-11月，北京二手商品房的交易量为54880套，相比去年同期的43031套增长了27.5%；2007年年初，无税二手商品房的比例为45%左右，年底降至40%，这表明5年内的有税房的交易涨幅快于5年内的无税房，另外，去年5年内的二手商品房成交涨幅高于5年外无税二手商品房。

　　由于个税、营业税、土地增值税分别占到成交总价的1%、5.5%及1%，税费成本占到房价7.5%左右，5年期外的二手商品房，除了非普通住宅需要按差额征收5.5%的营业税外，普通住宅基本可以节省这7.5%税费；因此，消费者对于无税房的需求无疑会不断上涨。而需求上涨也会加大5年外无税房放量。

　　根据北京市统计局数据显示，2002年至2006年，北京市商品房销售面积分别为1708万平方米、1895万平方米、2472万平方米、2803万平方米、2607万平方米；从2008年这个时点来看，2003年销售并转化为存量房再上市的商品房都不涉及税费；即2003年销售的商品房，在2008年正好满5年，作为无税房上市的优势条件已经具备；不过2003年的商品房销售量与2002年相比仅上涨了10.9%，涨幅比较平缓，因此，2008年再上市的增量无税房会保持比较平稳的上涨。2004年，商品房销售面积出现了大幅上涨，同比涨幅达到30.4%，链家地产分析，这意味着从2004年起计算，2009年无税二手商品房将会得到集中放量。加上今年货币政策继续从紧，投资者为规避风险，也会尽快释放手中的无税商品房。假若物业税在今年从空转变为实征。持有成本的增加也会促使部分5年外的二手商品房释放。

　　北京中原三级市场部研究中心统计，2005年，5年以上二手商品房占整个二手商品房交易的14.6%，从2006年开始5年以上免税二手商品房逐步有所增长，2006年达到20.2%，2007年达到25.4%，预计今年5年以上二手商品房量将会占到整个二手商品房市场的40%左右。(陆昀) (来源：中华工商时报)